Tribunal judiciaire, 29 janvier 2026. 25/04028

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Slim JEMLI Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 25/04028 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7UMO N° MINUTE : 1/2026 JUGEMENT rendu le 29 Janvier 2026 DEMANDERESSE IMMOBILIERE 3 F SA [Adresse 4] dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDEURS Monsieur [F] [U] demeurant [Adresse 2] assisté par Maître Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C961 Madame [N] [U] née [M] [D] demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Slim JEMLI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C961 COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 novembre 2025 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du PCP JCP ACR fond - N° RG 25/04028 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7UMO EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 11 août 2006, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 347,10 euros par mois. Le logement est désormais occupé par Monsieur et Madame [U]. Ces derniers n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F leur a fait délivrer un commandement de payer le 27 novembre 2024, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 5078,74 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 07 avril 2025, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur et Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : ▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à lui payer la somme de 7512,44 euros, ▸ voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur et Madame [U] et de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et accoutumée, et même avec l'assistance de la [Localité 5] publique et d'un serrurier, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, ▸ dire que jusqu'à complète reprise des lieux, Monsieur et Madame [U] devront mensuellement à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer, majoré des charges et les y condamner solidairement, ▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [U] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure. La dénonciation au préfet est intervenue le 10 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 et renvoyée au 28 novembre 2025. A cette date, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 9460,63 euros. En défense, Monsieur et Madame [U] ont fait valoir par la voix de leur conseil leur situation personnelle et financière, sollicitant des délais de paiement pour rembourser la dette et leur maintien dans les lieux conformément aux écritures déposées à l'audience, mais sur une période de 36 mois. Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a confirmé la reprise du paiement du loyer courant et s'en rapporte à la décision du tribunal sur les demandes. Un diagnostic social et financier a été réalisé le 20 août 2025 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur la recevabilité de la demande : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 10 avril 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la CCAPEX le 05 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 07 avril 2025. Aucun élément n'est communiqué concernant une procédure de surendettement. L’action est donc recevable. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail : L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 27 novembre 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est donc admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois. Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [U], locataires d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 11 août 2006, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 5078,74 euros à la date de délivrance du commandement de payer et qu'ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois. Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 janvier 2025. - Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur et Madame [U] restaient devoir solidairement la somme de 9460,63 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 novembre 2025. Monsieur et Madame [U] qui ne contestent pas le montant de la dette locative, seront en conséquence solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. - Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement : En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, il convient de prendre en compte les paiements effectués par les locataires avant l'audience et l'absence d'opposition du bailleur concernant la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et l'octroi de délais de paiement, pour autoriser Monsieur et Madame [U] à rembourser la dette dans le cadre d'un plan d'apurement dont les modalités seront fixées, compte-tenu de la situation des parties, à la somme de 260 euros par mois. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Si Monsieur et Madame [U] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - Monsieur et Madame [U] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée, - la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur et Madame [U] et de tout occupant de leur chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - Sur l’exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l’article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé. - Sur les dépens: L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Monsieur et Madame [U] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet . PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 28 janvier 2025 du bail consenti par la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F à Monsieur et Madame [U] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] ; En suspend toutefois les effets ; Condamne solidairement Monsieur et Madame [U] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 9460,63 euros au titre des loyers, et/ou indemnités et charges impayés au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Autorise Monsieur et Madame [U] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 260 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ; Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur et Madame [U] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette; Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ; Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur et Madame [U] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera : ▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ; ▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ; ▸qu'à défaut pour Monsieur et Madame [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; ▸que Monsieur et Madame [U] seront solidairement condamnés à verser à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; ▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur et Madame [U] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet. Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 29 janvier 2026. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.