Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/07433

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 MAI 2022 N° 2022/ 252 N° RG 21/07433 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHPE5 [R] [J] C/ [B] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Radost VELEVA-REINAUD Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance d'Aix-en-Provence en date du 24 Novembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-0150. Arrêt de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence en date du 19 décembre 2019 et Arrêt de la Cour de Cassation en date du 25 mars 2021 APPELANT Monsieur [R] [J] né le 26 Août 1971 à PARIS (75), demeurant 1143 avenue Fortuné Ferrini 13090 AIX-EN-PROVENCE représenté par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [B] [V] né le 14 Octobre 1967 à MARSEILLE (13), demeurant 64 quartier Lagarde, Route de Nice 13120 GARDANNE assignation en étude d'huissier le 30 août 2021 Défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 1er Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022. ARRÊT Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Un bail portant sur la location d'une villa située au 1143 avenue FORTUNE FERRINI à Aix en Provence a été signé le 1er octobre 2014 entre le bailleur M. [J] et le preneur M. [B] [V]. Une décision a été rendue par le juge des référés le 3 mars 2015, ordonnant une expertise judiciaire portant sur les désordres ou dysfonctionnements signalés par le locataire. Après avoir délivré un congé le 2 septembre 2015 à son bailleur, M. [V] a quitté les lieux le 5 octobre 2015 et a fait exécuter un état des lieux par huissier le 5 octobre 2015, puis par acte d'huissier en date du 27 janvier 2016, M. [V] a fait assigner M.[J] devant le tribunal d'instance d'Aix en Provence en dommages et intérêts pour trouble de jouissance et en restitution du dépôt de garantie. M.[J] a formé une demande reconventionnelle en paiement de réparations locatives et d'un solde de charges. Par jugement rendu le 24 novembre 2017, le Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence a : - CONDAMNE M.[J] à payer à M.[V] les sommes de : * TROIS MILLE CENT CINQUANTE EUROS (3150 €) en réparation du préjudice de jouissance, *SEPT CENT TRENTE EUROS (730 € ) en remboursement du trop perçu des charges, *MILLE TROIS CENT TRENTE TROIS EUROS (1333 €) en remboursement du dépôt de garantie et la somme de 1 197 € au titre de la pénalité, - DEBOUTE M.[V] du surplus de ses demandes, - RECU les demandes reconventionnelles de M.[J], - DEBOUTE M.[J] de l'ensemble de ses demandes, - DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire, - CONDAMNE M.[J] à payer à M.[V] la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1200 € ) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNE M.[J] aux dépens qui comprendront notamment les frais expertise judiciaire ordonnée en référés de 3 542,21 €. Par arrêt en date du 19 décembre 2019 sur appel de M.[J], la présente cour d'appel a confirmé en toutes ses dispositions le jugement querellé. Par arrêt du 25 mars 2021, la cour de cassation retenant un défaut de motivation, de réponse aux conclusions et d'examen des nouveaux éléments de preuve soumis en cause d'appel, a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel sus indiqué en toutes ses dispositions et remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la présente cour autrement composée. M.[J] sollicite: -le débouté de M.[V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, -la réformation du jugement dont appel en ce qu'il a : *Condamné M. [J] à payer M. [V] les sommes suivantes : o 3.150 € en réparation du préjudice de jouissance ; o 730 € en remboursement du trop-perçu des charges ; o 1.333 €en remboursement du dépôt de garantie et la somme de 1 197€ au titre de la pénalité ; - Débouté M. [J] de l'ensemble de ses demandes, à savoir la demande de remboursement de la somme de 3.000 € au titre des frais liés au remplacement des matériels dégradés et dérobés, de condamnation de M. [V] à la somme de 1 484,50€ au titre du solde des charges dues, ainsi qu'à la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entier dépens de l'instance ; - Condamné M. [J] à payer à M. [V] la somme de 1.200€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamné M. [J] aux dépens qui comprennent notamment les frais d'expertise judiciaire ordonnée en référés de 3.542,21€, Statuant à nouveau, -la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 2750,84 € au titre du solde des charges dues et des frais liés au remplacement des matériels dégradés et dérobés - la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise. A l'appui de son recours, il fait valoir : -qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement que les fermetures des baies vitrées sont en bon état, comme en atteste la société MO'RENOVE suite à son intervention le 25 octobre 2014, -que si des dysfonctionnements sont apparus par la suite ils sont imputables au locataire, -que les volets roulants ont été remplacés par des neufs suite à commande passée en décembre 2014 pour une pose en janvier 2015 mais n'ont été posés qu'en mars du fait du locataire, -qu'à ces titres il n'est responsable d'aucun désordre, -que l'état des lieux d'entrée indique que la porte d'entrée nécessite un réglage, effectué le 25 octobre 2014, qu'aucun préjudice n'en résulte, -que c'est pas erreur que l'expert a retenu que la VMC ne fonctionnait pas lors de l'état des lieux de sortie il est indiqué qu'elle fonctionne, -que la VMC n'est obligatoire que si l'aération naturelle est insuffisante, ce que l'expert a retenu, -qu'ainsi même non obligatoire cette VMC existait et fonctionnait, -que rien dans l'état des lieux d'entrée ne vient indiquer que des câbles électriques seraient apparents, qu'en tout état de cause l'expert confirme qu'ils sont hors d'atteinte de sorte qu'aucun préjudice de jouissance n'en découle, -qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée que le chauffage fonctionnait, que si par la suite les chauffages ont été défectueux c'est du fait de l'occupation non paisible du locataire qu'en tout état de cause une cheminée fonctionnelle était sur place, -que le locataire a pu constater à son entrée dans les lieux la non sécurisation de la piscine, qu'il ne justifie d'aucun préjudice de jouissance, -que le local technique n'est pas indiqué au bail et qu'il l'a maintenu fermé pour des raisons de technique et sécuritaire, -que l'appartement disposait de sous compteur électrique et eau, -qu'il est dû la somme de 2 817,50 € de charges, -qu'il convient de déduire du dépôt de garantie le prorata du loyer pour octobre 2015, le dette de charge et les dégradations locatives, -que le locataire est parti sans faire d'état des lieux contradictoire sans le prévenir et sans laisser d'adresse. M. [V] est non comparant. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur le préjudice de jouissance Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur doit remettre un logement décent au locataire et procéder à tous travaux utiles à l'occupation des lieux de manière à en assurer une jouissance paisible. M.[V], qui a emménagé le 1er octobre 2014, a écrit à son bailleur dès le 10 octobre 2014 pour signaler des désordres, constatés par constat d'huissier du 23 octobre 2014, à savoir principalement : -non fonctionnement de la porte d'entrée, -ouverte difficile des baies vitrées, -défaut de fonctionnement de la VMC dans la salle de bain, -câbles apparents dans la salle de bain, -chauffages en panne, -piscine non clôturée. M.[J] soutient que l'état des lieux d'entrée ne note pas de désordres et que les dysfonctionnements sont apparus par la suite et donc imputables au locataire. Pour autant, comme l'a retenu l'expert judiciaire dans son rapport déposé le 13 janvier 2017, en comparant l'état des lieux d'entrée avec les désordres dénoncés par le locataire, il apparaît que l'essentiel des plaintes correspond à des travaux que l'état des lieux prévoyait de faire et qui n'ont été faits que plusieurs mois après la prise de possession par le locataire suivant facture datée de février 2015, sans que le bailleur ne rapporte la preuve du retard dans l'exécution imputable à l'opposition du locataire. Ainsi l'état des lieux d'entrée précise : -un appui extérieur de baie vitrée défectueux, -porte d'entrée à vérifier et les serrures à régler, -ventilation de la salle de bain neuve à vérifier système détection, -chambre 2 vérifier serrure et coulissage de baie. Si la société MO'RENOVE atteste être intervenue sur place et avoir constaté que les baies vitrées s'ouvraient et se fermaient correctement de l'intérieur comme de l'extérieur tout en notant néanmoins que celle de la cuisine et de la chambre côté terrasse coulissaient un peu moins bien, sans empêcher leur fermeture et que le remplacement des baise et fenêtres avait été décidé pour des raisons esthétiques, c'est en contradiction avec l'état des lieux d'entrée, qui fait état des difficultés de coulissage et de la nécessité de vérifier la fermeture, du constat d'huissier du 23 octobre 2014, qui note une baie vitrée de la cuisine qui ne coulisse pas et la fenêtre du salon qui s'ouvre avec difficulté et des déclarations du bailleur à l'expert concernant le changement des baies vitrées justifiées par le fait qu'elles coulissaient mal. En outre, l'expert a pu constater le non fonctionnement de la VMC de la salle de bain, deux prises de courant près des lavabos dans le volume de protection, l'absence de fourniture par le bailleur au preneur du diagnostic de performance énergétique, l'absence de tout dispositif de sécurisation de la piscine, l'absence de sous compteur d'eau pour les trois habitations louées, l'électricité des communs (portail, prise extérieure, pompe de la piscine) rattaché au seul compteur de M.[V]. Ainsi c'est à juste titre que le premier juge a retenu un préjudice de jouissance de 1 000 € pour les désordres subis entre octobre 2014 et février 2015 au titre des baies vitrées et de la serrure de la porte d'entrée défectueuses, ainsi qu'un préjudice de jouissance de 1500 € pour les désordres subis entre octobre 2014 et octobre 2015 au titre des chauffages défectueux, des prises électriques hors normes dans la salle de bain et de l'absence de protection de la piscine. Aucun élément n'étant versé au débat concernant la privation du locataire des espaces verts pourtant prévu au contrat, l'expert judiciaire étant taisant sur ce point, aucun préjudice ne saurait être indemnisé à ce titre. Par ailleurs, faute pour le locataire d'établir le préjudice résultant de l'absence du DPE, de câbles électriques apparents dans la salle de bain placés dans le volume de protection, de l'absence d'accès au local technique de la piscine dont l'entretien était fait par le bailleur, c'est valablement que le premier juge l'a débouté de ses demandes à ces titres. Sur la demande en restitution des charges et en paiement des dégradations locatives L'expert judiciaire confirme que le bailleur n'a pas installé de compteur d'eau individuel et que le compteur électrique de M.[V] enregistrait l'électricité des communs. Le bailleur justifie de la taxe d'ordures ménagères à la charge de M.[V] de 270 €. Pour autant, et comme l'a retenu le premier juge, le bailleur ne justifie pas de la totalité des charges mises au compte de M.[V], d'autant que la piscine présentait une fuite dont le locataire avait informé le bailleur et c'est donc à juste titre qu'il a déduit des provisions sur charges versées de 200 € mensuels la somme de 1 000 € et a condamné le bailleur à lui restituer la somme de 730 € tout en déboutant ce dernier de sa demande au titre des régularisations de charge. L'expert judiciaire indique qu'un état des lieux de sortie a été établi le 5 octobre 2015 par huissier de justice. Si cet état des lieux n'a pas été fait au contradictoire du bailleur, l'expert précise qu'il ne constate pas 'que M.[V] ait détruit des choses' comme le prétend le bailleur sans en justifier, 'si ce n'est peut être le portail d'entrée qui a été endommagé'. Le bailleur ne justifie nullement du montant des réparations de ce portail dont l'état des lieux d'entrée établit que la télécommande a été remise. Quant au volet roulant de la cuisine déposé par le locataire selon facture à hauteur de 132 € pour lui permettre de déménager, alors que ce volet était cassé en position descendue, l'expert a pu constaté que les lames étaient entreposées entières et non cassées dans le garage, ce qui contredit les photos difficilement identifiables versées aux débats par le bailleur et l'attestation de la société MO'RENOVE, qui dit avoir constaté des dégradations sur des lames de volet roulant déposées sur la terrasse de la cuisine le 9 octobre 2015. Le bailleur fait état d'un mobilier de jardin qui aurait été dégradé, or le bail ne vise aucun mobilier de jardin. Si le locataire a reconnu par SMS avoir jeté ce mobilier devant le garage rien n'établit qu'il appartenait au bailleur, si ce n'est son propre courrier du 16 juillet 2015 dont il n'établit pas qu'il a été envoyé et reçu par le locataire et qui ne saurait avoir valeur de preuve. Le bailleur, qui revendique ne pas avoir donné les clés du local technique de la piscine puisqu'il en assure l'entretien, ne saurait imputer au locataire la dégradation de la pompe de cette dernière et son changement selon facture du 15 avril 2015 à hauteur de 322,84 €. Aussi, c'est à juste titre que le premier juge a débouté le bailleur au titre des réparations locatives. Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et en pénalité Il résulte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie doit être rendu dans le délai de deux mois de la remise des clés après déduction des sommes restant dues au bailleur et dans un délai maximum d'un mois quand l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Il est établi qu'un dépôt de garantie de 1800 € a été réglé, qu'il n'a pas été restitué après le départ du locataire. Considérant que le locataire était redevable des 5 premiers jours d'octobre c'est à juste titre que le premier juge a condamné le bailleur à lui restituer la somme de 1 333 € au titre du dépôt de garantie. Par ailleurs, retenant qu'à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire en janvier 2017 le bailleur avait connaissance de l'état des lieux de sortie et dès l'assignation du 27 janvier 2017 de la demande en restitution du dépôt de garantie, c'est à juste titre que le premier juge a appliqué la pénalité sur la période du 27 janvier 2017 au 20 octobre 2017 jour de l'audience et a condamné le bailleur à la somme de 1197€ à ce titre. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M.[J] est condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 24 novembre 2017 par le Tribunal d'instance d 'Aix-en-Provence SAUF en ce qu'il a condamné M.[J] à payer à M.[V] la somme de 3 150 € en réparation du préjudice de jouissance, Statuant à nouveau, CONDAMNE M.[J] à payer à M.[V] la somme de 2 500 € en réparation du préjudice de jouissance, DEBOUTE M.[J] du surplus de ses demandes, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M. [J] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT