Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 16/10885

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 16/10885 N° Portalis 352J-W-B7A-CIMN5 N° MINUTE : 1 contradictoire Assignation du : 13 Juillet 2016 JUGEMENT rendu le 27 Février 2024 DEMANDERESSE Société HANA [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0436 DÉFENDERESSES et PARTIES INTERVENANTES Madame [E] [R] [Adresse 3] [Localité 7] Madame [V] [R] [Adresse 4] [Localité 6] en qualité d’héritières de Madame [D] [P] veuve [R] représentées par Me Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0056 Décision du 27 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 16/10885 - N° Portalis 352J-W-B7A-CIMN5 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Madame Pauline LESTERLIN, Juge, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistées de Madame Henriette DURO, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe, DÉBATS A l’audience du 19 Septembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2023. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 27 février 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 29 mars 2005, Monsieur et Madame [R] aux droits desquels se trouve aujourd'hui Madame [P] ont donné à bail commercial à la société MODAY FACTORY aux droits de laquelle se trouve la société HANA des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2005, moyennant un loyer principal annuel de 18 300 euros. Par acte extrajudiciaire du 8 mars 2016, la société HANA a fait délivrer à Madame [P] une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2016 moyennant un loyer annuel de 15 000 euros en principal. Par acte d'huissier du 18 mars 2016, Madame [P] a fait délivrer à la société HANA un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à payer la somme de 4930 euros au titre du solde de loyers arrêté au 1er trimestre 2016. Par acte extrajudiciaire du 4 mai 2016, Madame [P] a signifié à la société HANA un congé à effet du 30 septembre 2016 pour motif grave et légitime avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en application de l'article L145-17 du code de commerce pour défaut de paiement régulier et à bonne date des loyers. Par acte d'huissier du 13 juillet 2016, la société HANA a assigné Madame [P] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de la voir condamner à lui verser une indemnité d'éviction de 200 000 euros, en l'absence de motifs graves et légitimes. Madame [P] s'est opposée à cette demande et a notamment, à titre reconventionnel, demandé que le congé du 4 mai 2016 soit déclaré valable, la résiliation judiciaire soit prononcée pour non-paiement des indemnités d'occupation avec déchéance du droit à indemnité et que l'expulsion de la société HANA soit ordonnée. Par jugement du 11 décembre 2018, le tribunal a notamment : - dit que le congé pour motif grave avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré le 4 mai 2016 par Madame [P] a mis fin au bail portant sur les locaux situés [Adresse 2], à compter du 30 septembre 2016, - dit qu'en l'absence de motifs graves et légitimes Madame [P] est redevable d'une indemnité d'éviction, - désigné Monsieur [F] [H] en qualité d'expert pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction, la consignation étant à la charge de Madame [P], - ordonné l'exécution provisoire. Madame [P] a interjeté appel de cette décision et la cour d'appel de Paris a confirmé cette décision dans un arrêt rendu le 20 octobre 2021. Suivant acte extrajudiciaire délivré le 3 décembre 2021, Madame [D] [P] a notifié à la société HANA, conformément aux dispositions de l'article L. 145-58 du Code de commerce son droit de repentir et offert, à compter de la notification, de consentir au renouvellement de son bail pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 24.000 € (vingt-quatre mille euros) hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées à la seule exception des modifications d'ordre public résultant de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et de ses décrets d'application. Madame [D] [P] sollicite dès lors du tribunal de fixer l'indemnité d'occupation dont est redevable la société HANA comprise entre la date d'effet du congé, soit le 1er octobre 2016 et la date d'effet de l'exercice du droit de repentir, à savoir le 3 décembre 2021. Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, signifiées le 1er mai 2022, Madame [D] [P] demande au tribunal de : -DÉBOUTER la société HANA de ses demandes, fins et conclusions, -FIXER l'indemnité d'occupation due par la société HANA à Madame [D] [P] à la somme de 21 864 € HT € HT/HC/an, outre les charges et taxes de l'ancien bail, -CONDAMNER la société HANA à payer à Mme [D] [P] une indemnité d'occupation égale à 21 864 € HT € HT/HC/an outre les charges et taxes y afférentes, soit la somme totale de 146.259,84 € TTC pour la période comprise entre le 1er octobre 2016 et le 3 décembre 2021, -CONDAMNER la société HANA au paiement du montant des intérêts au taux légal sur les arriérés de l'indemnité d'occupation et leur capitalisation conformément à l'article 1343-2 du Code civil pour ceux correspondant à des sommes dues depuis plus d'une année, -CONDAMNER la société HANA au paiement d'une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. -CONDAMNER la société HANA aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Pascale BERNERT conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, notifiées le 11 avril 2022, la société HANA demande au tribunal de : -DEBOUTER Madame [P] de l'ensemble de ses demandes. -FIXER l'indemnité d'occupation due par la société HANA à un montant annuel de 18.300 € H.T/ HC. -CONDAMNER Madame [P] veuve [R] à payer à la société HANA la somme de 10 000 € au titre des frais d'instance. -CONDAMNER Madame [P] veuve [R] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 juin 2022 et renvoyée pour plaidoirie à l'audience du 30 mai 2023, reportée au 19 septembre 2023 pour contraintes de service. Aux termes de conclusions d'intervention volontaire, notifiées par RPVA le 3 septembre 2023, Madame [E] [R] et Madame [V] [R] demandent de voir déclarer recevable leur intervention volontaire en leur qualité d'héritières de Madame [D] [P], décédée à [Localité 7] le 24 juillet 2022. MOTIFS Sur l'intervention volontaire de Madame [E] [R] et Madame [V] [R] Madame [E] [R] et Madame [V] [R] justifiant d'une attestation de dévolution successorale, elles sont recevables à intervenir volontairement à l'instance en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile. Sur les demandes au titre de l'indemnité d'occupation Les dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce s'appliquent à l'indemnité d'occupation due par le preneur initialement évincé, en contrepartie de son maintien dans les lieux entre l'expiration du bail par l'effet du congé et la notification à lui faite de l'exercice du droit de repentir. Cette indemnité d'occupation est, dès lors, fixée à la valeur locative déterminée selon les règles énoncées par l'article L.145-33 du code de commerce pour la fixation du montant des loyers des baux renouvelés ou révisés et corrigée de tous éléments d'appréciation en ce compris la précarité susceptible d'avoir affecté les conditions d'exploitation du fonds de commerce pendant la période de maintien dans les lieux. En l'espèce, la société HANA est redevable d'une indemnité d'occupation à Madame [E] [R] et à Madame [V] [R] pendant la période de maintien dans les lieux écoulée entre le 1er octobre 2016, date d'effet du congé sans offre de renouvellement délivré par le bailleur, et le 3 décembre 2021, date de notification par le bailleur de son droit de repentir. A titre principal, les bailleresses ne demandent pas que cette indemnité soit fixée à la valeur locative dite de renouvellement, mais au montant du dernier loyer contractuel à la date du congé le 20 septembre 2016, soit la somme de 21.864,00 € par an. En réponse, la société HANA ne s'oppose pas à ce que l'indemnité d'occupation soit fixée au montant du loyer contractuel à la date du congé mais fait valoir que le montant sollicité ne correspond pas au loyer contractuel, faute pour Madame [P] d'avoir demandé la révision triennale dans les conditions posées par l'article R 145-40 du code de commerce. Elle sollicite, au cas où le tribunal ne retiendrait pas une indemnité d’occupation annuelle fixée à 18.300 euros HT HC la minoration de celle-ci pour précarité. Les bailleresses font valoir que la révision triennale a été demandée le 12 septembre 2008 (loyer porté à 20.760 euros) et le 26 mai 2011 (loyer porté à 21.868,00 euros) ce que la société HANA ne peut prétendre ignorer pour avoir payé son loyer sur cette base révisée à compter de l'acquisition de son fonds de commerce ; que l'abattement pour précarité ne peut dépasser 10% sauf à être dûment justifié ; que la précarité supposée de la société HANA le temps de la procédure a été très largement compensée par l'absence de paiement pendant cette même période de toutes sommes provisionnelles au titre de l'indemnité d'occupation, depuis le mois de février 2017 et jusqu'au 3 décembre 2021; que la société HANA prétend de mauvaise foi le contraire et qu'il lui appartient de le démontrer ; que la preneuse doit être condamnée en sus au paiement des charges et taxes annuelles ; que la preneuse doit également justifier de ses frais d'instance pour en obtenir le paiement en application de l'article L.145-28 du code de commerce. En réplique, la société HANA fait valoir que le dernier loyer contractuel est de 18 300 euros correspondant au loyer stipulé dans le bail du 29 mars 2005, les bailleresse ne prouvant pas que Madame [P] avait demandé la révision triennale dans le respect des conditions posées par l'article R 145-20 du code de Commerce ; qu'en tout état de cause, subsidiairement, l'indemnité d'occupation doit être minorée du fait de la précarité dans laquelle la société HANA s'est trouvée pendant la procédure en refus de renouvellement et de la longueur de la procédure ; que Madame [P] ne fournit aucun décompte relatif à la période du 1er octobre 2016 au 3 décembre 2021 si ce n'est un décompte des charges de copropriété, insuffisant dès lors qu'il n'opère aucune régularisation entre les provisions sur charges qui ont été réglées par la société HANA et les charges réelles ; qu'en tout état de cause, l'ensemble des loyers et charges dus entre le 1er octobre 2016 et le 3 décembre 2021 a été payés par la société HANA et que les bailleresses doivent être déboutées de leur demande de condamnation. Au regard de la volonté des parties, de voir fixer l'indemnité d'occupation due au montant du dernier sur la base du loyer contractuel en vigueur au jour de l'effet du congé, le 30 septembre 2016, il revient au tribunal de déterminer ce montant. Les bailleresses produisent à cet effet aux débats l'avenant de révision triennale conclu le 12 septembre 2008 portant le loyer annuel à la somme de 20.760 euros et un extrait d'acte de cession de fonds de commerce du 6 juin 2011 (pièce n°11), afin de prouver la révision triennale intervenue le 26 mai 2011, fixant le loyer à la somme de 21.868 euros. Le tribunal constate que seul un extrait dudit acte est reproduit, ne permettant pas d'identifier entre quelles parties il a été conclu, notamment le nom de la société HANA n'apparaît pas sur l'extrait produit. Par ailleurs, la page reproduite ne vise pas l'article " LOYER ", faisant mention d'un montant de loyer contractuel, comme allégué par les bailleresses et ne renseigne nullement le tribunal sur le loyer révisé au 26 mai 2011. Dès lors, faute d'autres éléments, notamment l'avenant de révision du 26 mai 2011 ou encore des avis d'échéance et des preuves de paiement volontaire du loyer révisé d'un montant de 21.868 euros par la société locataire, les bailleresses échouent à rapporter la preuve que le montant du dernier loyer contractuel au 30 septembre 2016 était de 21.868 euros. Subsidiairement, les bailleresses semblent faire valoir que le montant du dernier loyer contractuel est indifférent, l'indemnité d'occupation devant être fixée à la valeur locative, qui serait d'un montant de 21.864 euros par an. Cependant, les bailleresses ne produisent aucun élément de preuve, notamment un avis amiable d'évaluation de la valeur locative, au soutien de leurs allégations pour voir fixer le montant de la valeur locative du 1er octobre 2016 et le 3 décembre 2021 à la somme de 21.864 euros. En l'espèce, au regard des pièces produites, contrairement à ce que soutient la société HANA, une révision triennale du loyer est bien intervenue le 12 septembre 2008, fixant le loyer contractuel à la somme de 20.760 euros HT. Par conséquent, le montant du dernier loyer contractuel connu s’élève à la somme de 20.760 euros HT. Pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due, il convient de tenir compte de la précarité de l'occupation pendant la période considérée, qui justifie un abattement découlant du refus de renouvellement, d'autant plus important que la procédure a duré. Cette situation économique et les difficultés occasionnées au locataire par le refus de renouvellement du bail et l'exercice du droit de repentir justifient un abattement de 10%. L'indemnité d'occupation sera donc fixée à la somme annuelle de 18.684 euros HT (20.760 - 10%). Par ailleurs, il ne sera pas tenu compte des deux virements dont la société HANA rapporte la preuve, ces derniers ayant été réalisés le 22 mars et le 26 avril 2016, soit antérieurement au 1er octobre 2016, début de la période intéressant le présent litige. La société HANA sera donc condamnée à payer aux bailleresses pour la période du 1er octobre 2016 au 3 décembre 2021, la somme de 90.084,67 euros, hors taxes hors charges, à titre d'indemnité d'occupation, ainsi composée : -1er octobre 2016 au 31 décembre 2016 : 4.671 euros HT (18.684/12 x 3 mois) -Du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2020 : 74.736 euros HT (18684 x 4 années) -Du 1er janvier 2021 au 3 décembre 2021 : 17.277,67 euros HT (pour une période de 11 mois (17.127 euros) et 3 jours (150,67 euros)). - Après déduction de la somme de 6.600 euros, réglée selon les bailleresses. Sur les demandes au titre des charges récupérables Le bail du 29 mars 2005 stipule en page 10 que " les charges dues par le locataire sont la totalité des charges et taxes en dehors de celles recouvrant les gros travaux de l'article 606 du code civil, et la taxe foncière. Toutes autres prestations, charges et taxes seront à la charge du preneur ". Le tribunal se fonde donc sur les décomptes de charges établis par le syndic de copropriété, produit par les bailleresses, faisant apparaître une colonne " charges récupérables " pour déterminer le montant des sommes dues : -Du 1er octobre 2016 au 31 mars 2017 : 693,51 euros (1387,02 euros dus du 1er avril 2016 au 31 mars 2017/ 12 mois x 6 mois du 1er octobre 2016 au 31 mars 2017), -Du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 : 1.658,89 euros, -Du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 : 1.646,61 euros, -Du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 : 1.600,14 euros, Soit une somme totale de : 5.599,15 euros HT dus au titre des charges annuelles récupérables pour la période du 1er octobre 2016 au 31 mars 2020. En revanche, aucun décompte n'étant produit pour la période du 1er avril 2020 au 3 décembre 2021, la demande des bailleresses à ce titre est donc rejetée. Par conséquent, la société HANA, ne rapportant aucune preuve d'un règlement autre que la somme de 6.600 euros déduite par les bailleresses, est condamnée à payer aux bailleresses les sommes suivantes : -la somme de 90.084,67 euros HT, au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er octobre 2016 au 3 décembre 2021, -la somme de 5.599,15 euros HT, due au titre des charges annuelles récupérables pour la période du 1er octobre 2016 au 31 mars 2020. La présente procédure ayant été nécessaire pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation, le tribunal constate qu'il existait une incertitude sur le montant des sommes dues empêchant de faire courir des intérêts à chaque échéance. Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au taux légal uniquement à compter de la présente décision et la capitalisation des intérêts est ordonnée. Sur la condamnation aux frais de l'instance L'article L.145-58 du code de commerce dispose que le bailleur qui exerce son droit de repentir doit supporter les frais de l'instance. S'agissant des frais d'instance exposés par la locataire pendant la procédure d'éviction, incluant nécessairement les frais d'avocat, la somme sollicitée apparaissant normale et attendue au regard des particularités du litige, du taux horaire habituellement pratiqué, des spécificités de la matière et des enjeux financiers du litige , il y a lieu d'allouer à la société HANA la somme sollicitée, à savoir 10.000 euros. Par conséquent, Madame [E] [R] et Madame [V] [R] devront payer à la société HANA la somme de 10.000 euros au titre du remboursement de ses frais de l'instance en éviction. Sur les autres demandes Les bailleresses, à l'origine de la présente instance par la délivrance d'un refus de renouvellement, seront condamnées aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les bailleresses sont déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, l'exécution provisoire sera ordonnée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déclare recevable l'intervention volontaire de Madame [E] [R] et Madame [V] [R], Dit que la société HANA est redevable à Madame [E] [R] et Madame [V] [R] d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2016, date d'effet du refus de renouvellement, jusqu'au 3 décembre 2021, Fixe le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 18.684 euros, hors taxes et hors charges, Condamne la société HANA à payer à Madame [E] [R] et Madame [V] [R] la somme annuelle de 18.684 euros HT, hors taxes et hors charges, au titre de l'indemnité d'occupation échue entre le 1er octobre 2016 et le 3 décembre 2021, soit la somme totale de 90.084,67 euros, hors taxes et hors charges, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Condamne la société HANA à payer à Madame [E] [R] et Madame [V] [R] la somme 5.599,15 euros, hors taxes, au titre des charges annuelles récupérables pour la période du 1er octobre 2016 au 31 mars 2020, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Ordonne la capitalisation des intérêts, Condamne Madame [E] [R] et Madame [V] [R] à payer à la société HANA la somme de 10.000 euros au titre du remboursement de ses frais de l'instance en éviction, Déboute Madame [E] [R] et Madame [V] [R] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [E] [R] et Madame [V] [R] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Ordonne l'exécution provisoire, Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME