Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 14 MARS 2023
N° 2023/ 106
Rôle N° RG 21/16441 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BINV6
[K] [R]
[X] [O] épouse [R]
C/
[J] [G]
[D] [U] [H] [P] épouse [G]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Annabelle DEGRADO
Me Simon AZOULAY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de draguignan en date du 26 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06571.
APPELANTS
Monsieur [K] [R]
né le 20 Mai 1979 à [Localité 10] ([Localité 10]), demeurant [Adresse 3]
Madame [X] [O] épouse [R]
née le 27 Février 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
Tous deux représentés par Me Annabelle DEGRADO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant Me Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMÉS
Monsieur [J] [G]
né le 28 Janvier 1941 à [Localité 6] (34), demeurant [Adresse 1] / FRANCE
représenté par Me Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
PARTIES INTERVENANTES
Madame [Y] [C] [G] épouse [A] en qualité d'héritière de Madame [D] [U] [H] [P] épouse [G]
née le 18 Novembre 1966 à [Localité 8] ([Localité 8]), demeurant [Adresse 5]
Madame [I] [Z] [G] en qualité d'héritière de Madame [D] [U] [H] [P] épouse [G]
née le 19 Juin 1969 à [Localité 2] ([Localité 2]), demeurant [Adresse 4]
Toutes deux représentées par Me Simon AZOULAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Février 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique dressé le 13 février 2014 par Me [T] [W], notaire, membre de la SCP [W]-[N] et [V], M. [J] [G] et Mme [G] née [D] [P] ont vendu à M. [K] [R] et à Mme [R] née [X] [O], la pleine propriété d'une villa sise dans un lotissement [Adresse 3] à [Localité 9], au prix de 482 500 €, payable par le versement de la somme de 100'000 € au moment de la signature de l'acte et de 300 mensualités d'un montant de 1275 € chacune, indexées sur l'INSEE, payables le 13 de chaque mois.
Se plaignant de désordres affectant la piscine, l'installation électrique et la toiture, les époux [R] ont assigné les époux vendeurs [G] en référé-expertise le 16 janvier 2015, sollicitant en outre l'autorisation de consigner les mensualités à échoir.
Par ordonnance du 25 février 2015 le juge des référés a fait droit seulement à leur demande d'expertise, rejetant leur demande de consignation.
Exposant que depuis mars 2015 les époux [R] ne s'acquittaient plus du paiement des fractions du solde du prix, et qu'ils les avaient vainement mis en demeure, par commandement du 25 avril 2016 faisant mention de la clause résolutoire, de payer les mensualités, soit la somme arrétée en avril 2016 à 17'850 €, les époux [G] ont assigné les époux [R], le 22 août 2016, en résolution de la vente.
L'expert judiciaire nommé à la requête des époux [R] a déposé un pré-rapport le 26 juin 2017.
M. [M] a conclu à des désordres imputables aux travaux effectués par M. [G] lui-même, à l'exception de la filtration de la piscine, sous sa maîtrise d''uvre, non conformes aux règles de l'art et non couverts par une garantie décennale.
Il observait toutefois que les désordres s'étaient aggravés suite à l'absence de mesures simples de conservation prises par les acquéreurs que l'expert avait préconisées ; que leur jouissance des lieux par les époux [R] n'était pas notablement affectée ; et il estimait le coût des travaux de reprise à 50'000 €.
Le juge de la mise en état, par ordonnance du 12 septembre 2017, a rejeté la demande des époux [R], défendeurs à l'action, de surseoir à statuer en attendant le dépôt du rapport définitif d'expertise, tout en faisant droit à la demande de consignation des mensualités.
Par ailleurs, par exploits des 6 et 7 mars 2018, les époux [R] ont assigné les vendeurs le notaire et la société Duparc, en nullité de la vente pour dol, et subsidiairement, pour manquement à l'obligation de délivrance conforme, en demandant que la SCP de notaires soit condamnée à les garantir du montant des condamnations prononcées contre eux.
Cette instance parallèle est pendante, la demande de jonction des procédures ayant été rejetée par une ordonnance du 16 novembre 2018.
Par jugement en date du 26 juin 2019, (le jugement déféré) le tribunal de grande instance de Draguignan, statuant sur l'action en résolution engagée par les époux vendeurs pour non paiement des mensualités, a :
' rejeté l'exception d'inexécution soulevée par les époux [R] ;
' prononcé la résolution du contrat de vente immobilière entre M. [J] [G] et Mme née [D] [P], d'une part, et M. [K] [R] et Mme née [X] [O] ;
' ordonné l'expulsion des époux [R] le cas échéant avec le concours de la force publique ;
' autorisé les époux [G] à conserver les sommes versées par les époux [R] ;
' condamné les époux [R] in solidum à verser à aux époux [G] la somme de 1275 €
par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2016 jusqu'à la libération des lieux ;
' rejeté les demandes présentées par les époux [R] ;
' condamné les époux [R] in solidum à verser à aux époux [G] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
' et ordonné l'exécution provisoire.
Le 12 août 2019 M. [K] [R] et Mme née [X] [O] ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions 12 novembre 2019, les époux [R] demandent à la cour :
' de dire qu'ils sont recevables en leur demande de nullité de la vente sur le fondement du dol, et de prononcer en conséquence la nullité du contrat de vente immobilière ;
' de dire que les époux [G] devront leur restituer les sommes reçues ;
' de les condamner à leur payer la somme de 100'000 €, au titre du prix payé partiellement par ces derniers, la somme de 19'125 € au titre des rentes indûment payées par les époux [R] ;
' de condamner les époux [G] à leur payer les sommes de 30'000 €, au titre des frais d'acte notarié, 35'000 € au titre des frais d'agent immobilier, et 38'000 €, au titre de leur préjudice de jouissance ;
' et de condamner les époux [G] à leur payer la somme de 5000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en incluant les frais d'expertise de M. [M] ;
Par conclusions du 19 novembre 2021, M. [J] [G], Mme [Y] [G] et Mme [I] [G] (les consorts [G]) demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, et de condamner les époux [R] à leur payer la somme de 3000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu que les époux [R] appelants, font valoir en substance qu'ils ont acquis le bien immobilier litigieux en viager ; que lors de la vente, la piscine était à moitié remplie ; que la promesse rappelle les dispositions des articles 1791 et suivants du code civil, relatifs à la responsabilité décennale du vendeur constructeur ; qu'en 1997 le maire de la commune avait accordé un permis de construire, puis le 6 juin 2003, un permis de construire modificatif portant sur la construction d'une piscine ; que les appelants ont mis en eau la piscine en avril 2014 et se sont aperçus qu'elle était fuyarde, de même que la toiture réalisée par M. [G] ; qu'ils ont engagé leur action en référé expertise avant même d'être assignés en résolution de la vente pour non paiement des mensualités ; que les vendeurs leur ont menti sur les qualités substantielles du bien, ainsi que sur leur qualité au jour de la formation de la vente ; que M. [G], chef de chantier, avait nécessairement connaissance de l'ensemble des désordres relatifs à la toiture ; qu'il a réalisé la pose de l'étanchéité et des tuiles, dont 15 % sont gélives, ce qui constitue une non-conformité et qu'il leur a sciemment caché cet élément ; que pour la piscine, il a fait réaliser un doublage dans le local technique afin de masquer les infiltrations d'eau ; que les non-conformités sont substantielles, puisque les travaux nécessaires sont importants ; qu'en faisant leur acquisition, ils n'ont pas eu connaissance, ni du défaut de l'installation électrique, ni des infiltrations d'eau, ni des difficultés relatives à la piscine ; que leur consentement a ainsi été vicié lors de la vente ; qu'ils sont fondés à avoir cessé de payer les fractions du prix de vente en mars 2015, après avoir réglé le quart du prix ;
' que M. [R] a perdu son emploi ; qu'ils sont fondés en leur exception d'inexécution, dans la mesure où le bien n'était pas habitable, puisque insalubre ; qu'un huissier a constaté des traces d'écoulement d'eau dans le salon et les chambres ; et que la clause résolutoire est manifestement disproportionnée, au regard de la fraude commise par les vendeurs et des sommes déjà versées par les époux [R] ;
Mais attendu qu'il convient de relever en premier lieu que les appelants demandent la réformation du jugement déféré et de les recevoir en leur demande de nullité de la vente présentée sur l'unique fondement juridique du dol, et non sur le fondement de défauts de conformité ; et qu'ils omettent au dispositif de leurs écritures de solliciter le rejet de la demande principale des époux [G] qui ont engagé la présente action ;
Attendu ensuite que le contrat de vente litigieux, faute de rente la vie durant, n'est pas une vente en viager, ni une vente à terme, contrairement à ce qui est soutenu ; qu'il s'agit d'une vente avec pour partie un crédit vendeur ;
Attendu qu'il y a lieu d'examiner d'abord le moyen de nullité du contrat de vente soulevé par les acquéreurs, défendeurs à l'action, avant la demande des vendeurs tendant à obtenir sa résolution pour non paiement du prix ;
Attendu sur la nullité de la vente pour dol, que les vendeurs font valoir exactement que ce dernier doit être démontré par celui qui l'allègue, et non présumé du seul fait de l'existence de désordres affectant le bien immobilier vendu ;
Attendu que les époux [R] affirment que le niveau de la piscine aurait été volontairement maintenu bas, le dallage refait, et le parement en pierre, destiné à masquer les fissures, alors que l'expert judiciaire relève que la pose du caniveau est sans incidence sur les désordres du défaut d'étanchéité de la plage de la piscine ; que le rapport d'expertise du 16 septembre 2014 invoqué par les acquéreurs, établi par M. [B], n'émet d'ailleurs qu'une hypothèse sur ce point ; que les parties s'accordent pour dire que la piscine n'était pas utilisée par les vendeurs constructeurs, âgés, de sorte que ces derniers pouvaient ignorer que la piscine était fuyarde ; et que l'apparition des fissures n'étant pas précisément datée, il ne peut être exclu que ces désordres soient apparus seulement après la mise en eau postérieure à la vente ;
Attendu que les vendeurs plaident utilement :
' qu'en ce qui concerne l'absence de souscription d'une assurance décennale, M. [G] se construisant pour lui-même n'était pas soumis à l'obligation d'assurance en application des articles L241-2-3 du code des assurances ; que la construction est ancienne et a été occupée pendant plus de 12 ans avant de décider de la mettre en vente ; que le fait qu'il a construit sa propre maison ne présume pas qu'il aura entrepris des man'uvres destinées à emporter le consentement des époux [R] ;
' que l'acte fait mention en page 9 du rappel des dispositions des articles 1792 et suivants « en ce que ces garanties peuvent encore bénéficier au bien vendu » ; que le notaire n'a fait que rappeler les dispositions légales et la subrogation légale de l'acheteur dans les droits du vendeur sans pour autant rechercher si comme en l'espèce le délai de la garantie décennale n'était pas déjà expiré ;
' qu'en ce qui concerne le diagnostic-électricité seules les installations de plus de 15 ans sont concernées par l'obligation de fournir un état de moins de trois ans et qu'en l'espèce le sapiteur de M. [M] date l'installation de l'année 2000, après avoir relevé la demande de consuel avait été déposée par M. [G] en avril 2000, de sorte qu'en l'espèce la promesse de vente du 20 novembre 2013 n'était pas concernée par cette obligation ;
Attendu qu'étant observé qu'aucun vice caché ou défaut de conformité devant entraîner la résolution de la vente n'étant invoqué, mais seulement la nullité pour le vice du consentement, les acquéreurs auxquels la charge de la preuve incombe, ne démontrent pas l'existence de man'uvres ou de réticences dolosives imputables au vendeur qui les auraient conduits à contracter ;
Attendu qu'il s'ensuit le rejet de la demande des époux [R] tendant à la nullité de la vente immobilière pour dol ;
Attendu ensuite, s'agissant de l'exception d'inexécution, que ces acquéreurs opposent à la demande des époux [G] de résolution de la vente pour leur inexécution contractuelle de paiement du solde du prix de vente, que l'inexécution que les époux [R] alléguent doit être d'une gravité suffisante pour justifier la suspension totale du paiement des mensualités du crédit vendeur, étant relevé que les acquéreurs avaient sollicité et s'étaient vus refuser la consignation de ces mensualités par le juge des référés ;
Or attendu que l'expert judiciaire relève dans son rapport du 26 juin 2017 qu'il n'était pas nécessaire de reloger les époux [R], lesquels malgré les désordres avaient continué à occuper normalement du bien vendu ; que M. [M] conclut ainsi en page 62 de son rapport « Nous confirmons l'existence d'une gêne certaine dans l'occupation de la villa mais, par de menus travaux, celle-ci aurait pu être largement minimisée (bâchage ou remplacement des tuiles détériorées suite au passage des pompiers) révision des convecteurs électriques et de l'installation électrique. » ;
Qu'en effet l'expert qui avait autorisé dès le début de l'expertise les époux [R] à bâcher les parties la toiture affectées d'infiltrations, a pu constater le 20 décembre 2016 qu'ils s'en étaient abstenus, alors qu'à l'origine, les désordres issus de malfaçons étaient modestes ; que les désordres affectaient surtout la piscine en usage l'été ;
Attendu que les désordres n'entraînant qu'une perte de jouissance partielle du bien vendu, celle-ci ne justifiait pas la suspension totale des paiements depuis mars 2015 ;
Attendu que l'acte de vente du 13 février 2014 stipule en page 4 que le prix, de 482 500 €, sera payable au moyen d'un premier versement de 100 000 €, et de 300 mensualités de 1 275 € chacune, payables le 13 du mois ; et qu'il est stipulé, en page 5, qu'à "défaut de paiement à son échéance d'une seule fraction du solde du prix de la présente vente, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le vendeur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le vendeur aura le droit de faire prononcer de plein droit la résolution de la vente malgré toutes offres de paiements postérieurs, et dans ce cas, toutes les sommes versées ainsi que tous embellissements et amélioration qui auront pu être apportés aux biens vendus demeureront acquis au vendeur sans indemnité" ;
Attendu que le commandement de payer la somme principale de 17 850 € au titre des mensualités échues entre le mois de mars 2015 et le mois d'avril 2016, visant la clause résolutoire de l'acte authentique, délivré par acte d'huissier du 25 avril 2016 a donc produit ses effets à la date du 25 mai 2016, puisque les causes n'en ont pas été apurées dans le délai d'un mois à compter de l'acte ;
Attendu que le jugement qui a constaté que la clause résolutoire était acquise au vendeur doit donc être confirmé ;
Attendu que les appelants succombant, devront supporter la charge des dépens d'appel, et versées en équité la somme de 3000 € aux intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant eux-mêmes prétendre au bénéfice de ce texte ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant
Condamne in solidum M. [K] [R] et Mme née [X] [O] à payer aux consorts [G], la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
