Cour d'appel, 31 janvier 2023. 22/06036

1ère Chambre ORDONNANCE N°20 N° RG 22/06036 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TF6A M. [H] [G] C/ M. [F] [M] SELARL [S] [D] ET [U] [J], NOTAIRES Expertise Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ORDONNANCE DE MISE EN ETAT DU 31 JANVIER 2023 Le trente et un janvier deux mille vingt trois, date indiquée à l'issue des débats du 9 janvier deux mille vingt trois, Madame Véronique VEILLARD, Magistrat de la mise en état de la 1ère Chambre, assistée de Madame Marie-Claude COURQUIN, Greffier, Statuant dans la procédure opposant : DEMANDEUR A L'INCIDENT : Monsieur [H] [G] né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 12] (14) [Adresse 9] [Localité 6] Représenté par Me Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocat au barreau de RENNES APPELANT A DÉFENDEURS A L'INCIDENT : Monsieur [F] [M] né le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 11] (53) [Adresse 7] [Localité 13] Représenté par Me Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de SAINT-MALO La société [S] [D] ET [U] [J], notaires associés, SELARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 8] [Localité 13] Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS A rendu l'ordonnance suivante : EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte au rapport de maître [S] [D], notaire associé à Saint-Malo en date du 11 juin 2012, M. [B] [I] donnait à bail à M. [F] [M] un appartement et une cave composant les lots 216 et 204 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 7]. L'étude de Maître [D] était chargée de la gestion locative. A la suite du décès de M. [I] en 2015, M. [H] [G] a hérité de la pleine propriété de l'appartement. Désirant vendre ce bien, il adressait le 4 novembre 2020 à maître [D] un courriel lui demandant d'en évaluer le prix et donnant pour instruction de délivrer congé à M. [M] et de préparer les conditions futures de la vente. Un congé pour vendre était notifié le 21 décembre 2020 par maître [D] à M. [M] avec effet au 30 juin 2021 et comportant une offre d'acquérir l'appartement au prix de 270.000 €. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 février 2021, délivrée le 23 février 2021, M. [M] notifiait à maître [D] son acceptation de l'offre de vente et son intention de solliciter un prêt pour financer l'acquisition. Le prix de 270.000 € et une provision sur frais de 20.000 € étaient virés en la comptabilité de la selarl [S] [D], [U] [J] le 26 mai 2021 à l'initiative de maître [C] [Y], notaire de M. [M], exerçant à [Localité 13]. Néanmoins, M. [G] refusait de signer l'acte authentique de vente au motif que le congé du 21 décembre 2020 avait été délivré sans son accord quant au montant du prix de vente. C'est dans ces circonstances que par exploit d'huissier du 10 août 2021, M. [M] a fait convoquer M. [G], à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d'une part, de voir juger qu'il avait régulièrement accepté l'offre de vente notifiée par acte extra-judiciaire le 21 décembre 2021, d'autre part, de voir enjoindre à M. [G] d'avoir à comparaitre devant maître [Y], notaire à Saint-Malo ou tout autre notaire, aux fins de réitérer la vente et enfin de le voir condamner à lui verser une somme de 9.000 € à titre de dommages et intérêts. Par exploit d'huissier du 3 septembre 2021, M. [G] assignait également à jour fixe la SCP Lebranchu, Le Jamtel, aux droits de laquelle se trouve la selarl [S] [D], [U] [J], aux fins de voir condamner maître [D] à le garantir des condamnations éventuellement prononcées à son encontre et aux fins de le voir condamner à lui verser une somme de 180.000 € au titre d'une perte de chance de vendre le bien au prix du marché. Les deux instances ont été jointes. Par jugement du 3 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a : - déclaré recevable et bien fondée l'action de M. [M] à l'encontre de M. [G], - dit que la vente découlant de l'acceptation par M. [M] de l'offre d'acquisition de l'appartement situé [Adresse 7], pour un montant de 270.000 €, qui lui a été faite le 21 décembre 2020, par acte d'huissier est parfaite et opposable à M. [G], - en conséquence, - enjoint à M. [G] d'avoir à comparaître par devant maître [Y], notaire associé à [Localité 13], ou de tout autre notaire qu'il plaira, aux fins de réitération de la vente par la signature d'un acte authentique dans les 2 mois de la signification de la décision, - débouté M. [M] de sa demande de condamnation sous astreinte, - condamné M. [G] à verser à M. [M], la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, - déclaré M. [G] recevable et bien fondé en sa demande d'intervention forcée à l'encontre de la selarl Matthieu Lebranchu Stéphane Le Jamtel, - dit que la selarl [S] [D] [U] [J] a engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à l'égard de M. [G], - en conséquence, - condamné la selarl [S] [D] [U] [J] à payer à M. [G] la somme de 64.000 € en réparation de son préjudice, - débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts émises à l'encontre de M. [M] et de la selarl Matthieu Lebranchu Stéphane Le Jamtel, - débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la selarl [S] [D] [U] [J] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. M. [G] a interjeté appel le 13 octobre 2022. Par conclusions notifiées et remises au greffe les 21 novembre 2021 et 5 janvier 2023, M. [G] a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident tendant à obtenir la désignation d'un expert judiciaire aux fins de déterminer la valeur de l'appartement et de la cave composant les lots 216 et 204 de l'immeuble en copropriété. Il soutient que la moyenne des estimations du bien litigieux s'établit à 433.333 € et non 334.000 € comme semble le retenir le tribunal judiciaire de Saint-Malo au terme d'un calcul peu clair, tandis qu'une expertise de valorisation d'un bien immobilier peut être réalisée dans un délai relativement court et qu'il n'a pas encore été à ce jour convoqué par un notaire pour régulariser au bénéfice de l'exécution provisoire la vente au profit de M. [M]. Par conclusions notifiées et remises au greffe le 19 décembre 2022, M. [M] s'oppose à cette mesure d'instruction qu'il estime sans intérêt tant que la validité du congé pour vente et son acceptation par M. [M] ne sont pas préalablement confirmées par la cour d'appel, de même que le principe de la faute reprochée au notaire. Il demande au conseiller de la mise en état de : - débouter M. [G] de ses demandes, - le condamner à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux dépens de l'incident. Par conclusions notifiées et remises au greffe le 5 janvier 2023, la selarl [S] [D] [U] [J], notaires associés, rappelle qu'en première instance, elle avait indiqué que si le tribunal s'estimait insuffisamment éclairé sur la valeur de l'appartement ou s'il jugeait les avis de valeur versés aux débats contradictoires entre eux, il désignerait un expert judiciaire chargé d'évaluer l'appartement litigieux à la date du 15 décembre 2020. Compte tenu de la position adoptée en première instance, elle s'en rapporte à justice sur le mérite de la demande de désignation d'un Expert judiciaire, laissant le conseiller de la mise en état trancher les dépens comme de droit. SUR CE, 1) Sur la demande d'expertise judiciaire En application combinée des articles 907 et 789 5° du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état peut ordonner même d'office toute mesure d'instruction. Au cas particulier, l'expertise judiciaire sollicitée présente un intérêt certain à la solution du litige dans la mesure où l'évaluation du bien immobilier est de nature à permettre d'apprécier le quantum des dommages et intérêts éventuellement dus en cas de validation du congé pour vendre ou en cas de validation de la vente. Or, en l'état, ce sont pas moins de 5 estimations qui sont invoquées : - évaluation de Foncia du 15 mars 2021 : 470.000 € - évaluation de Bizeul du 7 juillet 2021 : 480.000 € - évaluation de Me [K] notaire à [Localité 13] du 26 juillet 2021 : entre 330.000 € et 350.000 € - évaluation de Century 21 : 320.000 € - avis de valeur mobilière de l'étude de me [D] du 15 décembre 2020 : 270.000 €. Afin d'approcher au mieux la véritable valeur de ce bien, il sera fait droit à la demande d'expertise judiciaire dans les termes du dispositif de la présente ordonnance, la valeur à déterminer étant celle au mois de décembre 2020, mois du congé pour vendre délivré par le bailleur à son locataire. S'agissant d'une valorisation d'un bien d'habitation ne présentant pas de particularité exceptionnelle hormis que celle de sa situation intra-muros au c'ur de la cité malouine, les opérations paraissent, sous la réserve d'éléments non connus à ce stade, pouvoir être diligentées dans un temps relativement court. 2) Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dépens d'incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond tandis que les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées. PAR CES MOTIFS, le conseiller de la mise en état, Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder : M. [C] [E], expert judiciaire Estimations immobilières - Gestion d'immeubles Copropriété DECS 1983 Diplômé institut commercial supérieur option technique financière BTS comptabilité gestion mention anglais 1982 Certificat de traitement des données (D.E.C.) 1984 [Adresse 5] [Localité 13] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 10] Avec pour mission de : - Se rendre sur les lieux sis [Adresse 7], - Convoquer les parties et leurs conseils, recueillir contradictoirement leurs dires et explications et se faire remettre tout document utile à l'accomplisse-ment de sa mission, - Visiter le bien immobilier en litige dans toutes ses composantes et le décrire, - En déterminer la valeur à la date du mois de décembre 2020, - Faire contradictoirement et personnellement toutes constatations utiles à l'accomplissement de sa mission, - D'une manière générale, fournir à la cour d'appel tous éléments d'information de fait ou techniques en relation avec sa mission et pouvant être utiles à la solution du litige, - Répondre aux dires des parties et rédiger un pré-rapport, Confie au conseiller de la mise en état de la 1ère chambre le contrôle de cette expertise, Dit que M. [G] devra consigner à la régie de la cour dans un délai de deux mois à compter de la présente décision la somme de 3.000 € destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert, Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le conseiller de la mise en état, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation ou un relevé de caducité, Dit que l'expert devra déposer son rapport en double exemplaire au greffe de la 1ère chambre dans le délai de 3 mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier de la consignation, à moins qu'il ne refuse la mission et dit qu'il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de délai, si celui-ci se révèle insuffisant, Dit que s'il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l'expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au conseiller de la mise en état la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire, Dit que l'expert devra accomplir personnellement sa mission en présence des parties où elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires, Dit que l'expert devra communiquer aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai de 4 semaines pour la production de leurs dires auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l'original, Dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond, Rejette la demande au titre des frais irrépétibles. LE GREFFIER LE CONSEILLER DE LA MISE EN ÉTAT