Cour d'appel, 22 juin 2022. 20/01220

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 22 JUIN 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01220 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJVN Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de MELUN - RG n° 11-19-0014 APPELANT Monsieur [K] [X] [D] [W] né le 31 mai 1956 à [Localité 4] (77) [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 ayant pour avocat plaidant : Me Dominique NARDEUX de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI ALFONSI, avocat au barreau de MELUN INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le CABINET MONTESQUIEU ASSET MANAGEMENT, SARL immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 788 739 191 C/O CABINET MONTESQUIEU ASSET MANAGEMENT [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [K] [W] est propriétaire des lots n° 162, 164, 166, 168, 170, 182 et 183 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2]. Ces lots sont situés dans le bâtiment C de l'immeuble qui ne comprend plus, au terme du modificatif du règlement du 26 juin 2013 faisant suite à la scission du bâtiment B acceptée par l'assemblée générale du 2 avril 2013, que deux bâtiments, A et C. Par acte d'huissier du 30 avril 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné M. [K] [W] aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer, au terme des ses dernières prétentions, les sommes de : - 2.154,20 €au titre des charges de copropriété impayées, 3ème trimestre 2019 inclus, - 2.000 € à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil, - 128 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, lesdites sommes avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juin 2018 par application de l'article 1343-2 du code civil, - les dépens. M. [K] [W] a contesté faire partie de la copropriété et être soumis aux charges de copropriété ; il a expliqué que son lot est indépendant, que jusqu'en 2017, il ne lui a jamais été réclamé de paiement des charges. Par jugement du 15 novembre 2019, le tribunal d'instance de Melun a : - condamné M. [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) les sommes suivantes : 2.154,20 €, au titre des charges de copropriété impayées du 3ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2019 inclus, 32 € au titre des frais de recouvrement, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [K] [W] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) la sommme de 200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire ; . M. [K] [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 janvier 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 2 mars 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 22 décembre 2020 par lesquelles M. [K] [W], appelant, invite la cour, au visa de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de : - infirmer le jugement en ce qu'il : a tranché sur la question de l'appartenance du bâtiment C à la copropriété du [Adresse 2], l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 2.154,20 € au titre des charges de copropriété impayées du 3ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2019 inclus, 32 € au titre des frais de recouvrement, aux dépens de l'instance et 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - juger qu'il n'a pas la qualité de copropriétaire à l'égard de la copropriété sise [Adresse 2], ni ne doit les moindres charges, appelées uniquement depuis 2017 par le syndic, alors que lesdites charges sont totalement inutiles et qu'il n'y a aucun échange entre les bâtiments A et C, et même en ce qui concerne les services publics, telle la distribution de l'eau ou d'électricité, qui est assurée indépendamment pour le lot A, - constater que tant M. [W], que la société Triangle ont leur propre assurance, - dire qu'il n'y a aucun échange entre le lot A et le lot C clos de mur, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et dire qu'il ne doit aucune charge de copropriété au syndicat des copropriétaires, - déclarer infondé ledit syndicat des copropriétaires, au titre de son appel incident relatif à l'actualisation des charges, et à la condamnation à des dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil, alors que ses demandes sont infondées, dès lors que les charges ne sont pas dues, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions en date du 21 février 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]), intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, de : - débouter M. [K] [W] de l'ensemble de ces demandes, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [W] au paiement de la somme de 2.154,20 € au titre des charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2019, appel de fonds 3ème trimestre 2019 inclus en application des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, ainsi qu'aux dépens, - Infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de M. [W] au paiement de la somme de 32 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de dommages intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil, - condamner M. [W] à lui payer les sommes de : 2.000 € à titre de dommages intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil, 128 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, Y ajoutant, - au titre de l'actualisation de créances, condamner M. [W] au paiement de la somme de 3.220,17 € au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2020, appel de fonds 4ème trimestre 2020 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, En tout état de cause, - juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 20 juin 2018, date de la mise en demeure, - rejeter toute demande de délais, - si par impossible des délais étaient accordés, juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible, - condamner M. [W] aux dépens d'appel, ainsi à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;  Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [K] [W] des lots n° 162, 164, 166, 168, 170, 182 et 183, - les procès verbaux des assemblées générales des 26 avril 2018 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017), 10 avril 2019 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel 2020) et 31 mars 2020 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant l'ajustement du budget 2020), - les appels trimestriels de fonds du 1er juillet 2017 au 1er octobre 2020, la répartition des charges 2018, - le décompte des sommes dues, - la mise en demeure du 20 juin 2018, le contrat de syndic, - le règlement de copropriété initial, le procès verbal de l'assemblée générale du é avril 2013 approuvant le projet de scission du bâtiment B, l'acte modificatif du règlement de copropriété du 26 juin 2013 suite à la scission du bâtiment B (pièces n° 10, 11 et 12) ; Il résulte de ces dernières pièces que l'ensemble immobilier comprenait avant la scission : - un bâtiment désigné par la lettre A comprenant des caves, un rez-de-chaussée et deux étages surmontés de combles, divisés en 21 lots numérotés de 101 à 121, - un bâtiment désigné par la lettre B comprenant un rez-de-chaussée, un étage et des combles,divisé en deux lots numérotés 141 et 142, - un bâtiment désigné par la lettre C comprenant un rez-de-chaussée, trois niveaux surmontés de terrasses, divisés en 10 lots numérotés de 161 à 170, - des jardins répartis en jouissance aux différents lots, numérotés 131, 132, 151, 152, 181 et 182, - deux places de parking numérotés 183 et 184 ; Le réglement de copropriété modificatif du 26 juin 2013 supprime de la copropriété les lots 141, 142, 151 et 152 de la copropriété correspondant au bâtiment B ; le bâtiment C demeure dans la copropriété correspondant aux 10 lots numérotés de 161 à 170 ; Par ailleurs, le règlement de copropriété prévoit des charges communes aux deux bâtiments A et C, et des charges communes particulières à chacun des bâtiments A et C ; La matrice cadastrale démontre que M. [K] [W] est propriétaire des lots n° 162, 164, 166, 168 et 170 dans le bâtiment C et 182 et 183 (emplacements de stationnement de véhicules) ; Le premier juge a justement retenu que ces éléments permettent de démontrer que le bâtiment C est soumis aux charges de copropriété ; d'ailleurs, M. [W] n'a pas demandé la scission du bâtiment C ; les arrangements avec l'ancien syndic sont inopérants pour justifier de son refus de payer les charges ; M. [W] fait valoir désormais que son bâtiment est indépendant et qu'en vertu du critère d'utilité, aucune charge ne saurait lui être appelée ; cependant, les charges qui lui sont appelées sont les charges générales communes aux deux bâtiments A et C, telles que l'assurance de la copropriété, les honoraires du syndic, lesquelles n'obéissent pas au critère d'utilité ; il s'agit bien de 'charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales' ; le critère de l'utilité ne s'applique qu'aux 'charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun', ce qui n'est pas le cas ici ; Concernant l'assurance souscrite par M. [W] au titre de ses lots, il doit être observé que tout copropriétaire est tenu d'assurer ses parties privatives et que les cotisations d'assurance de la copropriété, au titre des parties communes, ne font pas double emploi avec les assurances souscrites par M. [W] au titre de ses parties privatives ; M. [W] indique ne pas avoir connaissance du détail des charges appelées ; cependant, comme tout copropriétaire, il dispose de la faculté de consulter les pièces comptables auprès du syndic et il ne justifie pas d'un refus de ce dernier de lui laisser consulter les pièces comptables ; en outre les charges appelées auprès de M. [W] ne concerne que les charges générales, communes aux deux bâtiments A et C, ainsi qu'il résulte du règlement de copropriété, des appels de charges et de la répartion des charges 2018 ; c'est ainsi que les appels de fonds correspondant aux travaux de réfection de la cage d'escalier du bâtiment A votés par l'assemblée générale du 24 mars 2017 ont été répartis entre les seuls copropriétaires du bâtiment A (pièce syndicat n° 4-1) ; En dernier lieu, M. [W] indique que les charges appelées le sont pour des lots ne lui appartenant pas et se fonde sur un courrier adressé par le syndic en date du 2 février 2017 (pièce [W] 6) ; en réalité, les appels de fonds versés aux débats correspondent bien aux lots appartenant à M. [W], à savoir les lots n° 164, 166, 168, 170, 182, 183 ((pièce syndicat n° 3) ; l'erreur sur le courrier du 2 février 2017 (les lots visés dans ce courrier appartiennent à la SCI Triangle dont M. [W] est gérant) est sans incidence sur le bien fondé de la demande en paiement de l'arriéré des charges ; Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance d'un montant de 3.220,17 € au titre de l'arriéré des charges du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2020 inclus (appel fonds travaux loi Alur du 1er octobre 2020 compris) ; Le jugement, qui a rejeté les demandes du syndicat relatives au point de départ des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2018 et à la capitalisation des intérêts (article 1343-2 du code civil ) doit donc être réformé en ce qu'il a condamné M. [W] à payer au syndicat la somme de 2.154,20 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 3ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; M. [W] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 3.220,17 € au titre de l'arriéré des charges du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2020 inclus (appel fonds travaux loi Alur du 1er octobre 2020 compris), avec intérêts au taux légal : - à compter du 20 juin 2018, date de la mise en demeure, sur la somme de 990,54 €, - à compter du 30 avril 2019, date de l'acte introductif d'instance, sur la somme de 909,08 €, - à compter du 15 novembre 2019, date du jugement, sur la somme de 254,55 €, - à compter du 21 février 2022, date des conclusions d'actualisation devant la cour, sur la somme de 1.066 € ; Sur la demande du syndicat au titre des frais Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat justifie de l'envoi d'une lettre de mise en demeure en lettre recommandée avec avis de réception le 20 juin 2018, pour un coût de 96 € (pièce syndict n° 5) ; en revanche les frais de la relance du 20 décembre 2017 (32 €), donc antérieure à la mise en demeure et non produite, ne sont pas justifiés au regard de l'article 10-1 précité ; Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 32 € au titre des frais de recouvrement ; M. [W] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 96 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, par application de l'article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil ; Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires Depuis le mois de juillet 2017 M. [W] refuse de payer les charges de copropriété, laissant sa dette perdurer ; En tant que professionnel de l'immobilier (pièce syndicat n° 14), outre, qu'il ne peut ignorer son obligation au paiement des charges tant que le bâtiment C fait partie de la copropriété, il sait aussi qu'il doit saisir l'assemblée générale d'un projet de scission du bâtiment C ; sa mauvaise foi est caractérisée par son refus de payer les charges et les frais de scission ; Les manquements systématiques et répétés de M. [W] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndict de sa demande de dommage-intérêts ; M. [W] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommage-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, par application de l'article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil ; Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 30 avril 2019, mais le tribunal a, de fait, rejeté cette demande ; le jugement doit être infirmé sur ce point ; La capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil doit être ordonnée à partir du 30 avril 2019 ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [W], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat la somme supplémentaire de 2.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [W] ;  PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [S] [W] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 200 € ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 3.220,17 € au titre de l'arriéré des charges du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2020 inclus (appel fonds travaux loi Alur du 1er octobre 2020 compris), avec intérêts au taux légal : - à compter du 20 juin 2018 sur la somme de 990,54 €, - à compter du 30 avril 2019 sur la somme de 909,08 €, à compter du 15 novembre 2019, date du jugement, sur la somme de 254,55 €, à compter du 21 février 2022 sur la somme de 1.066 € ; Condamne M. [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 96 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2019 ; Condamne M. [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 500 € de dommage-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, par application de l'article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil ; Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 30 avril 2019 ; Condamne M. [S] [W] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme supplémentaire de 2.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT