Cour d'appel, 14 mars 2023. 22/01367

14/03/2023 ARRÊT N°166/2023 N° RG 22/01367 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OXBQ JONCTION PRONONCÉE AVEC N° RG 22/02112 - N° Portalis DBVI-V-B7G-02KG AM/IA Décision déférée du 10 Février 2022 - Juge des contentieux de la protection de Toulouse ( 21/02572) S.MOREL [W] [T] [L] [E] C/ E.P.I.C. [Localité 5] METROPOLE HABITAT JONCTION ET CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [W] [T] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Stéphane SOULAS de l'AARPI DIALEKTIK AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [L] [E] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Stéphane SOULAS de l'AARPI DIALEKTIK AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉ [Localité 5] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 27 janvier 2020, l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat a donné à bail à M. [W] [T] et Mme [L] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer initial de 358,76 euros, provision sur charges comprise. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 721,20 euros a été délivré le 2 avril 2021, visant la clause résolutoire, en vain. Par acte du 16 juillet 2021 dénoncé le 19 juillet 2021 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute Garonne, l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat a fait assigner en référé M. [W] [T] et Mme [L] [E] aux fins de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion des occupants et de paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire du 10 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a : - constaté la résiliation du bail à compter du 2 juin 2021, - condamné solidairement M. [W] [T] et Mme [L] [E] à payer, en deniers ou quittance, à l' EPIC [Localité 5] Métropole Habitat la somme de 976,08 euros représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 4 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - à compter du 2 juin 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à I'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat par M. [W] [T] et Mme [L] [E] et les y condamne solidairement, jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - ordonné l'expulsion de M. [W] [T] et Mme [L] [E], et qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés résidence [Adresse 3] à [Localité 6] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants .du Code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Codé des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - condamné solidairement M. [W] [T] et Mme [L] [E] à payer, à l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné solidairement M. [W] [T] et Mme [L] [E] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration en date du 7 avril 2022 enregistrée sous le numéro de dossier RG 22-1367, M. [T] et Mme [E] ont interjeté appel de cette décision, critiquée en ce qu'elle n'a pas accordé de délais de paiement ni suspendu la clause résolutoire. Par déclaration dite de régularisation en date du 4 juin 2022 enregistrée sous le numéro de dossier RG 22-2122, M. [T] et Mme [E] on interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l'exception des dépens et de l'exécution provisoire. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [T] et Mme [E], dans leurs dernières écritures en date du 23 juin 2022, demandent à la cour de': - réformer l'Ordonnance dont appel, - juger qu'ils bénéficieront de délais de paiement de trois années pour régler l'arriéré de loyer sur le fondement de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, - Juger que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés sur le fondement de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, - juger qu'il n'a pas lieu à les condamner sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et que les dépens seront partagés. M. [T] et Mme [E] font valoir en substance qu'ils sont en capacité d'apurer leur dette locative : . M. [T] a des revenus professionnels, Mme [E] est désormais en capacité de travailler leur enfant ayant deux ans, . ils ont continué à payer le loyer et ont fait des versements supplémentaires spontanés, après le commandement. Suivant dernières conclusions du 6 février 2023 portant appel incident, l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat prie la cour, vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, les articles 1103 et suivants du Code civil, et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : À titre principal, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 2 juin 2021, - rejeter toutes les demandes formulées par M. [T] et Mme [E], À titre incident, - confirmer en tout point l'ordonnance de référé du 10 février 2022, sauf à : - condamner solidairement M. [T] et Mme [E] à lui a payer la somme provisionnelle de 3.111,78 euros en deniers ou en quittance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 janvier 2023, sauf à parfaire, - condamner M. [T] et Mme [E] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sorel. L'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat soutient pour l'essentiel que : . les locataires ne contestent ne pas avoir régularisé leur dette dans les deux mois suivant le commandement de payer, pas plus que la condamnation provisionnelle prononcée à leur encontre, de sorte que le constat de la résiliation du bail au 2 juin 2021 devra être confirmé, . ils n'ont été à jour de leurs loyers qu'à trois reprises depuis leur entrée dans les lieux et sont actuellement débiteurs de la somme de 3111,78 euros au titre du bail : ils n'exposent pas les raisons de ces retards à répétition et ne peuvent se dire de bonne foi, . la dette n'a cessé de croître, les prélèvements étant systématiquement rejetés et les locataires ayant effectué seulement quatre versements en un an. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Les deux instances concernant l'appel de la même décision et les mêmes parties, instruites parallèlement et audiencées le même jour seront jugées ensemble en raison de leur lien de connexité dans l'intérêt d'une bonne administration de la Justice, en application de l'article 367 du code de procédure civile. Sur le constat de la résiliation L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire..." Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers ou charges appelés ou de versement du dépôt de garantie. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bailleur a fait délivrer le 2 avril 2021 un commandement de payer la somme de 721,20 euros au principal, correspondant aux loyers de janvier et février 2021. Au cours des deux mois qui ont suivi, les locataires ont versé 491,92 euros et leur compte locatif a également été abondé par un rappel d'allocations logement à hauteur de 454,86 euros pour la période de janvier à mars 2021, ne concernant donc que pour partie les impayés visés au commandement. Considérant que les appelants ne contestent pas le jeu de la clause résolutoire dont ils sollicitent uniquement la suspension des effets, sans affirmer avoir payé les sommes réclamées dans le délai légal, force est de constater qu'à défaut d'apurement des causes du commandement de payer, la clause résolutoire a joué. La décision doit donc être confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions de son acquisition étaient réunies, sauf à préciser la date, s'agissant en l'espèce du 3 juin 2021, et ordonné l'expulsion des locataires et leur condamnation au versement d'indemnités d'occupation jusqu'à leur départ. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les appelants formulent toutefois une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, au motif qu'ils disposent de revenus professionnels et font des paiements. Ils justifient du revenu net imposable du foyer en 2020, soit 1047,25 euros en moyenne mensuelle. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.". En l'espèce, il ressort du décompte locatif figurant au dossier de la bailleresse que, jusqu'à l'audience de première instance, les locataires ont contenu la dette par des paiements réguliers à défaut d'être complets. Depuis lors, le prélèvement mensuel du loyer est systématiquement rejeté et seuls quatre versements spontanés ont été effectués en plus d'un an, de sorte que l'arriéré locatif a été multiplié par quatre depuis le commandement de payer, Or, M. [T] et Mme [E] ne renseignent pas la juridiction sur l'évolution de leur situation financière et professionnelle depuis 2020 et ne démontrent donc pas qu'ils seront en mesure de respecter un plan d'apurement à l'avenir. Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités ne peuvent leur être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus. Sur la provision sur les sommes dues L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, c'est moyennant un loyer mensuel de 358,76 euros que l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat a consenti le bail à M. [T] et Mme [E] et le relevé du compte locataire daté du 17 février 2022 fait apparaître une dette locative d'un montant de 3111,78 euros, quittancement de janvier 2023 inclus, non contestée par les appelants. M. [T] et Mme [E] seront donc condamnés, solidairement conformément aux termes du contrat de bail, à payer à l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat une provision de 3111,78 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2023, quittancement de janvier 2023 inclus. La décision déférée sera donc infirmée sur le montant de la provision. Sur les frais et dépens M. [T] et Mme [E] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens L'équité commande d'allouer à l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat la somme supplémentaire de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Ordonne la jonction des procédures n° RG 22-1367 et RG 22-2112, sous le premier numéro, Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne la date de la résiliation du contrat de bail liant les parties et le montant de la provision allouée, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Dit que la résiliation du contrat de bail liant les parties est acquise à la date du 3 juin 2021, Condamne solidairement M. [T] et Mme [E] à verser à l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat la somme de 3111,78 euros à titre de provision sur l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2023, quittancement de janvier 2023 inclus, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [T] et Mme [E] à verser à l'EPIC [Localité 5] Métropole Habitat la somme supplémentaire de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [T] et Mme [E] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER