Cour d'appel, 14 mai 2024. 21/04004

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 13 ARRET DU 14 MAI 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04004 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGND Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2021 -Tribunal Judiciaire d'EVRY - RG n° 18/00462 APPELANT Monsieur [R] [H] [Adresse 1] [Localité 6] Ayant pour avocat postulant Me Franck NICOLLEAU, avocat au barreau de PARIS, toque: C2467 Ayant pour avocat plaidant Me Grégory VAVASSEUR, avocat au barreau de Versailles INTIME Monsieur [W] [Z], Notaire [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque: P0090 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, chargée du rapport, et devant Mme Estelle MOREAU, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre Mme Estelle MOREAU, Conseillère Greffière, lors des débats : Mme Florence GREGORI ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** Selon procès-verbal établi le 9 avril 2013 par M. [Z], notaire, M. [R] [H] s'est porté adjudicataire, pour le prix de 210 000 euros, de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré section AE n°[Cadastre 3], constitué d'un appartement et de la jouissance d'une partie de terrain représentant les lots 4 et 7 de la copropriété, ce en vertu du cahier des charges dressé par le notaire le 14 mars 2014. Ces lots dépendaient de la succession vacante de [X] [D] décédée le [Date décès 2] 2003 et confiée au service des domaines par décision du tribunal de grande instance de Paris du 21 janvier 2010. M. [H] a été en litige avec la copropriété au sujet de travaux en cours. A sa demande, M. [Z] lui a transmis la copie du cahier des charges et de 'procès-verbaux' par courriels du 2 avril 2014. Par lettre du 3 juillet 2015, M. [H], faisant valoir ne pas avoir eu connaissance de travaux votés par la copropriété sur les parties communes, les façades et la structure de l'immeuble, a demandé à M. [Z] d'effectuer des recherches sur un procès-verbal d'assemblée générale ayant trait à un tel vote. Le 24 juillet 2015, M. [Z] lui a répondu avoir reçu, par courrier électronique du service des domaines du 20 mars 2013, le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2011, qu'il lui transmettait en copie et ne concernant que l'approbation de travaux effectués par un copropriétaire ayant trait à son propre lot, sans vote de travaux avec un budget déterminé. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 18 novembre 2015, M. [H] a vainement sollicité de M. [Z] la communication de ce courrier électronique, ce dernier ayant fait valoir qu'il était couvert par le secret professionnel par lettre du 7 janvier 2016. C'est dans ces circonstances que par acte du 16 janvier 2018, M. [H] a assigné M. [Z] devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins de voir engager sa responsabilité délictuelle. Par ordonnance du 20 décembre 2018, le juge de la mise en état a dit que le secret professionnel ne pouvait être opposé afin de refuser la production du courrier électronique litigieux et de ses pièces jointes et en a ordonné la communication sous astreinte, laquelle a été effectuée le 3 janvier 2019. Par jugement du 15 janvier 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a : - débouté M. [H] de l'ensemble de ses demandes, - débouté M. [Z] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive à l'encontre de M. [H], - dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [H] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Ellul-Greff-Ellul, - dit n'y avoir pas lieu à l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration au greffe du 1er mars 2021, M. [H] a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 19 mai 2021, M. [R] [H] demande à la cour de : -infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau, - dire et juger que M. [Z] commet une faute en prétendant à l'existence d'une assemblée générale extraordinaire dite du 15 novembre 2011 dont il refuse de démontrer la réalité, subsidiairement, - à supposer l'existence de cette assemblée générale extraordinaire dite du 15 novembre 2011, dire et juger que M. [Z] a commis une faute en ne l'informant pas de l'existence de cette décision collective et en ne la communiquant que plus de deux ans après la vente, - dire et juger que l'une ou l'autre de ces fautes lui causent un préjudice, consistant en une perte de chance, celle de n'avoir pas acquis le bien litigieux, - condamner M. [Z] à lui payer les sommes de : - 218 100 euros au titre du préjudice financier, - 50 000 euros au titre du préjudice moral, - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [Z] aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 27 juillet 2021, M. [W] [Z] demande à la cour de : - déclarer l'appel interjeté par M. [H] dénué de tout fondement, - confirmer le jugement entrepris en qu'il a débouté M. [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, - le recevoir en son appel incident, - l'y déclarer bien fondé, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une faute à son encontre, - infirmer, en outre, le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande reconventionnelle, statuant à nouveau, - condamner M. [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts, - condamner M. [H] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [H] aux dépens dont distraction au profit de la Scp Kuhn conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2024. SUR CE, Sur la responsabilité du notaire Sur la faute : Le tribunal a jugé que : - il peut être reproché au notaire de ne pas démontrer la réalité de l'assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2011 dont il a transmis le procès-verbal à M. [H] le 24 juillet 2015, de même que la teneur du courriel des services du domaine du 20 mars 2013 qu'il a communiqué le 3 janvier 2019 en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état, - il ne peut être fait grief au notaire de ne pas avoir mentionné dans le cahier des charges du 14 mars 2013 le procès-verbal litigieux du 15 novembre 2011 qui lui a été communiqué par le services des domaines le 20 mars 2013, - en revanche, le notaire a commis une négligence fautive en ne communiquant pas ce procès-verbal à M. [H] avant l'adjudication des lots le 9 avril 2013. L'appelant soutient que le notaire a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil en ce que : - il affirme l'existence du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire litigieuse qu'il a dévoilée tardivement le 24 juillet 2015 et dont il ne démontre pas la réalité, - subsidiairement, il a omis de l'informer de ce procès-verbal contenant des informations primordiales sur les lots n°4 et 7 dont il s'est porté acquéreur et sur les travaux prétendument autorisés par le syndicat des copropriétaires à un copropriétaire voisin, en particulier l'état des poutres à changer, les travaux projetés affectant les parties communes et leur aspect extérieur, consistant en une charge à venir dont le montant était indéterminé, lesquelles informations ne figurent ni dans le cahier des charges de la vente, ni dans ses annexes, - il lui a tardivement transmis ce procès-verbal, deux ans et demi après la vente et nullement à sa réception puis à l'occasion de la première demande qui lui a été faite. Le notaire réplique que : - l'inexistence de l'assemblée générale litigieuse n'est nullement prouvée par l'appelant et aucune faute ne saurait lui être reprochée à ce titre, - la négligence fautive retenue par les premiers juges n'est pas caractérisée puisque s'agissant d'une vente par adjudication régularisée en 2013, soit avant la promulgation de la loi ALUR, ladite vente s'est faite en l'état et sur la base d'un cahier des charges qui n'avait pas à comporter les procès-verbaux des assemblées des années antérieures. Le notaire engage sa responsabilité délictuelle en sa qualité de rédacteur d'acte à charge pour celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve d'une faute, d'un lien de causalité et d'un préjudice. Le procès verbal d'assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2011 fait état de l'approbation des travaux réalisés par M. [O] et Mme [F] sur leur propre lot, parmi lesquels figurent 'la transformation d'une fenêtre de la cuisine au rez de chaussée en porte fenêtre et installation, en extérieur, d'un escalier permettant l'accès direct au jardin de la copropriété' et la 'réparation/reprise des solives entre RDC et le 1er étage suite à pourrissement de 8 poutres constaté par le syndic, leur remplacement ayant été autorisé en urgence aux frais avancés d'[K] [F] et de [C] [L] à charge pour eux d'en réclamer le montant au syndic sur présentation de factures'. M. [H] n'établissant aucunement que le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2011 serait constitutif d'un faux, fait vainement valoir une faute du notaire lui ayant communiqué cette pièce portant sur la tenue d'une assemblée prétendument inexistante. Le notaire, en sa qualité de rédacteur du cahier des charges préalable à une vente par adjudication doit délivrer une information complète sur la situation juridique du bien. Le cahier des charges qui renseigne les enchérisseurs et détermine les clauses et conditions de la vente, est l'équivalent d'un avant-contrat en cas de vente immobilière. Il doit indiquer le jugement qui a ordonné la vente, avec toutes les mentions utiles à son identification, désigner les biens à vendre de façon précise, mentionner la mise à prix, indispensable pour les enchères, sur le fondement des éléments fournis par le jugement, et énumérer les conditions de la vente, en précisant notamment les servitudes grevant éventuellement l'immeuble et décrivant les baux conclus sur le bien. Le cahier des charges établi par le notaire le 14 mars 2013 précise que 'l'adjudicataire devra acquitter, à compter du jour de l'adjudication, la quote-part des charges de copropriété afférente au bien mis en vente. L'adjudicataire devra acquitter tous appels de fonds postérieurs au jour de l'adjudication pour travaux exécutés, non exécutés ou en cours'. Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir mentionné dans le cahier des charges et ses annexes dressés le 14 mars 2013 le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2011 dont il a eu connaissance le 20 mars 2013. Au demeurant, ce procès-verbal a trait à l'autorisation de travaux engagés par les copropriétaires sur leur propre lot, portant certes sur un accès direct au jardin de la copropriété mais ne privant aucunement les autres copropriétaires de leur propre droit de jouissance sur celui-ci, et sur des travaux de remplacement des poutres dont la facture était à présenter au syndic, mais sans vote de travaux avec un budget déterminé. Le vote de telles dispositions n'était dès lors pas de nature à affecter la description du bien vendu et les conditions de la vente en sorte que rien ne justifiait la modification du cahier des charges avant la licitation du bien. En revanche, il incombait au notaire, informé de ce procès-verbal, de le porter à la connaissance de l'adjudicataire à l'occasion de l'établissement du procès-verbal d'adjudication du 9 avril 2013 ou à tout le moins quand M. [H] en a formé la demande, soit dès son courrier en réponse du 2 avril 2014. Son manquement à son devoir d'information est donc caractérisé. Sur le lien de causalité et le préjudice : Le tribunal a jugé que M. [Z] échouait à démontrer un préjudice en lien causal avec la faute dès lors que : - il ne justifie ni de l'exécution des travaux votés lors de l'assemblée générale litigieuse, ni du coût mis à la charge des copropriétaires, - il n'établit pas que s'il avait eu connaissance de ces travaux dont le caractère exorbitant n'est pas démontré, il n'aurait pas acquis les lots par adjudication, - il ne démontre pas avoir lui même procédé à des travaux ni les lourdes conséquences financières qu'il allègue. L'appelant soutient que : - il a perdu une chance de ne pas acquérir le bien en connaissance du procès verbal d'assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2011 révélant l'état de l'immeuble dont les poutres devaient être changées, le vote de travaux d'envergure sans devis, sans se soucier des règles d'unanimité, constituant une charge dont le montant est indéterminé, et portant pour l'essentiel sur les parties communes, ainsi que l'existence d'une annexion factuelle de la cour arrière par les copropriétaires concernés par la création d'un escalier desservant directement leur appartement vers les parties communes, - compte tenu de la modification de toutes les parties privatives et communes et de l'état général de l'immeuble, il a été contraint de remplacer des poutres et n'a pu transformer les deux lots en un trois pièces unique comme le cahier des charges en laissait entendre la possibilité, subissant ainsi une perte de valeur correspondant à 40% du prix d'acquisition soit 84 000 euros, - ayant également été condamné par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 3 février 2021 au titre d'un contentieux avec ses voisins et dû réaliser des travaux de renovation tout en subissant une perte de jouissance pour l'appartement qui n'a pu être loué, sa perte de chance de ne pas acquérir le bien immobilier est évaluée à la somme de 218 100 euros, corresponandant au montant des pertes financières du fait de l'acquisition, - son préjudice moral s'élève à 50 000 euros. L'intimé réplique que : - M. [H] ne produit pas plus que devant les premiers juges d'éléments probatoires justifiant de l'exécution des travaux, tout en formant une demande indemnitaire bien supérieure, - M. [H] tente de lui faire supporter une prétendue perte de valeur mais également les condamnations prononcées à son encontre par la cour d'appel de Versailles dans le cadre de la procédure l'ayant opposé à la copropriété (51 100 euros) ainsi que les frais de justice exposés (40 000 euros) qui résultent de l'annexion par ses soins des parties communes et à laquelle le notaire est étranger. La résolution litigieuse votée en assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2011 n'affectant ni l'état ni le descriptif du bien vendu, les poutres défectueuses étant celles du bien de copropriétaires, ni la jouissance des parties communes par l'adjudicataire, l'appelant, qui a acquis le bien selon le cahier des charges qui n'avait pas à être modifié au vu de ce procès-verbal, ne démontre aucune perte de chance de ne pas se porter adjudicataire. En outre, il n'est produit aucun justificatif des pertes financières prétendument subies, seul étant versé aux débats l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 3 février 2021 ayant condamné M. [H] au titre de travaux engagés par ses soins non autorisés par la copropriété, auxquels le notaire est totalement étranger. Les demandes sont donc infondées, en confirmation du jugement. Sur la procédure abusive : Le tribunal n'a pas fait droit à la demande reconventionnelle de M. [Z] en paiement de dommage et intérêts pour procédure abusive, à défaut de caractériser un comportement fautif, voire l'intention de nuire de M. [H], mais également un préjudice moral. L'intimé soutient que la présente procédure revêt manifestement un caractère abusif lui causant un préjudice matériel et moral certain à raison de 5 000 euros. L'appelant ne réplique pas sur ce point. La faute du notaire étant caractérisée, il n'est démontré aucun abus du droit d'ester en justice de M. [H] qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, en confirmation du jugement. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : M. [H] est condamné aux dépens d'appel sans qu'aucune considération tirée de l'équité ne justifie sa condamnation au paiement d'une indemnité de procédure en cause d'appel au bénéfice du notaire dont la faute est établie. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement dans l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [W] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [R] [H] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,