Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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93100 MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 23/01782 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJOU
Minute :
Etablissement public L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ “OPH MONTREUILLOIS”
C/
Monsieur [Z] [X]
Représentant : Me Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2281
copie Exécutoire délivrée à :
Etablissement public L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ “OPH MONTREUILLOIS”
Copie certifiée conforme délivrée à :
Etablissement public L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ “OPH MONTREUILLOIS”
Me Thalita LE BEL ESQUIVILLON
Le
Jugement du 21 mars 2024
Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 21 Mars 2024;
par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 30 janvier 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ “OPH MONTREUILLOIS”, demeurant 17, rue Molière - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [X], demeurant 12 rue Marceau - Esc A Etage 1 Logt 111 BL 1 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
représenté par Me Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail en date du 22 janvier 2018, l'OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Monsieur [Z] [X], un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au 12, rue Marceau, 93100 MONTREUIL.
Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH MONTREUILLOIS a fait signifier à Monsieur [Z] [X], par acte d'huissier en date du 17 avril 2023, un commandement de payer la somme de 2.735,27 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 11 avril 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte d'huissier en date du 2 octobre 2023, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS, a fait assigner Monsieur [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu des clauses résolutoires insérées au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatives au paiement des loyers, et à la souscription d'une assurance locative, et en conséquence, résilier le bail,
- ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique si besoin,
- condamner Monsieur [Z] [X] à lui payer les sommes suivantes :
3.904,82 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2023,
les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023 et renvoyée à l’audience du 30 janvier 2024.
L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.920,46 euros, échéance du mois de décembre 2023 comprise, selon décompte en date du 29 janvier 2024.
Monsieur [Z] [X], représenté par son avocat, soutient des conclusions aux termes desquelles il demande au juge de :
A titre principal,
déclarer irrecevable l’assignation délivrée le 2 octobre 2023 par l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT à Monsieur [X],
débouter en conséquence l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de l’ensemble de ses prétentions,
Condamner l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT à verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance.
A titre subsidiaire,
Déclarer non écrite, du fait de son caractère abusif, la clause de majoration du loyer en cas d’impayés du bail d’habitation de monsieur [X],
Débouter l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, de sa demande d’expulsion, et de sa demande de le voir condamner à une indemnité d’occupation, de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
Lui accorder un délai de grâce de trois mois,
Lui accorder un échelonnement de sa dette, non majorée, sur 36 mois, à compter de la décision à intervenir,
Juger que pendant les délais les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus,
Réserver les dépens.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024.
Un décompte actualisé au 4 mars 2023 a été adressé, le 4 mars 2023, portant la dette locative à la somme de 4.969,25 euros, mois de février 2023 inclus, et prise en considération du paiement de 1.100 euros en date du 29 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 4 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ci-dessous reproduites :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »
Le fait que la saisine de la CCAPEX ait été effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, ne saurait être une cause d’irrecevabilité, l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne réservant cette sanction qu’au seul défaut de saisine de la CCAPEX, dans un délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 22 janvier 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2023, pour la somme en principal de 2.735,27 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leurs baux et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [Z] [X] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [X] lui doit la somme de 4.969.25 euros, à la date du 4 mars 2024, mois de février 2023 inclus.
Monsieur [Z] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.969.25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [Z] [X] a repris le versement de son loyer courant et a effectué des versements permettant de réduire la dette locative. Son salaire mensuel s'élève à la somme de 2.000 euros et que le loyer s'élève à la somme de 553,91 euros.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Z] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Aucun autre délai de grâce lui sera accordé, Monsieur [X] percevant un salaire net d’environ 2.000 euros par mois, et qu’aucune circonstance particulière ne justifierait ce délai.
L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [Z] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande au titre de la clause pénale
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Le bailleur ne sollicite pas le paiement d'une somme correspondant au montant de la clause pénale prévue au contrat de bail.
Néanmoins, il convient de déclarer cette clause réputée non écrite.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci-dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevables les demandes de l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2018, entre l'OPHM MONTREUILLOIS et Monsieur [Z] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 12, rue Marceau, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 17 juin 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 4.969.25 euros (décompte arrêté au 4 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) ;
AUTORISE Monsieur [Z] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [Z] [X] soit condamné à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ou à son mandataire ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;
DECLARE réputée non écrite la clause insérée dans le bail relatif à la majoration du loyer en cas d’impayés (article 13, 2ème paragraphe du bail).
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE Monsieur [Z] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
