Cour d'appel, 08 septembre 2022. 20/05586

ARRET N° [P] C/ [K] [Y] CD/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/05586 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H5ED Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-QUENTIN DU VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT PARTIES EN CAUSE : Monsieur [M] [P] né le 28 Décembre 1956 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Vanessa COLLIN de la SCP VANESSA COLLIN & EMILIE SCHOOF, avocat au barreau de LAON APPELANT ET Monsieur [T] [K] né le 19 Décembre 1969 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] Madame [F] [Y] épouse [K] née le 21 Septembre 1970 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] Représentés par Me Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau D'AMIENS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 02 juin 2022, l'affaire est venue devant Madame Christina DIAS DA SILVA, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 septembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 08 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : Par acte sous seing privé du 30 juin 2015, M. [T] [K] et Mme [F] [Y] épouse [K] ont donné à bail à M. [M] [P] une maison d'habitation située [Adresse 2]. Suivant exploit délivré le 14 mai 2019, les époux [K] ont fait assigner leur locataire aux fins de le voir condamner à leur payer diverses sommes au titre du contrat de bail. Par jugement du 25 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Quentin a : - condamné M. [M] [P] à payer à M. et Mme [K] la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie, celle de 6.945 euros au titre des loyers impayés pour la période de janvier 2018 à décembre 2019, celle de 2.000 euros au titre des loyers impayés pour la période de janvier 2020 à mai 2020, celle de 13 euros au titre des charges impayées, celle de 100 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 28 mai 2020 au 15 juin 2020, - débouté M. [P] de ses demandes, - condamné M. [P] à payer à M. et Mme [K] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - rejeté la demande d'exécution provisoire. Par déclaration du 13 novembre 2020, M. [P] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 9 février 2021, il demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement, - constater l'absence d'avenant au bail, - En conséquence, - dire que le montant du loyer est bien de 200 euros en l'absence de construction du garage et d'avenant au contrat écrit, - dire que compte tenu de l'état du logement, le dépôt de garantie n'est pas dû, - dire que compte tenu de sa situation personnelle, le préavis est d'un mois, - dès lors, débouter M. et Mme [K] de leurs réclamations, - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles : - condamner M et Mme [K] à lui payer les sommes de 2.640 euros au titre des loyers trop versés et de 68 euros au titre de la reddition des charges, - les condamner à lui payer en outre 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2021, les époux [K] demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, - débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, - condamner M. [P] à leur payer la somme complémentaire de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction requise en application de l'article 699 du code de procédure civile. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2021 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 2 juin 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur le dépôt de garantie L'article 22 de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : 'Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.'. M. [P] soutient que le contrat de bail prévoit le paiement par le locataire d'un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer soit la somme de 400 euros ce qui contrevient aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Les époux [K] répondent que le loyer a été fixé à 200 euros temporairement, mais était en réalité de 400 euros, dans la mesure où le locataire s'était engagé à faire des travaux dans le logement avec des matériaux fournis par les bailleurs. En l'espèce le contrat de bail conclu entre les parties le 30 juin 2015 versé aux débats stipule que le montant du loyer est de 200 euros par mois ainsi que le paiement par le locataire d'un dépôt de garantie de 400 euros. Il contient cependant une clause aux termes de laquelle 'le montant de ce loyer modéré fait suite à un accord entre les parties : le bailleur fournit des matériaux (enduits, peinture, etc...) que le preneur s'engage à finir les travaux et à les entretenir et ce jusqu'à ce qu'un garage soit construit. Date à laquelle le loyer sera revu en commun.'. Par ailleurs les éléments produits aux débats et notamment les virements effectués spontanément par le locataire et la demande d'allocation logement faite par M. [P] établissent que les parties ont convenu que le loyer s'élevait à la somme de 400 euros à compter du mois de juillet 2016. M. [P], qui affirme dans ses conclusions qu'il était sous-entendu qu'il ne devrait pas payer le dépôt de garantie, ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un tel accord conclu avec les bailleurs, le seul fait que ces derniers ne lui ait pas réclamé ce paiement lors de la signature du bail ne pouvant en aucun cas rapporter cette preuve. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande des époux [K] relative au paiement du dépôt de garantie. - sur les demandes en paiement des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation M. [P] fait valoir que les demandes des époux [K] ne reposent sur aucune base contractuelle tangible dès lors qu'il n'y a pas d'avenant écrit au contrat de bail initial en conformité de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il ne peut dès lors lui être réclamé qu'un loyer mensuel de 200 euros. Il revendique également l'application d'un préavis d'un mois pour quitter les lieux compte tenu de sa qualité de demandeur d'emploi. Les époux [K] répondent qu'il a été convenu entre les parties que le loyer s'élèverait après réalisation des travaux à la somme mensuelle de 400 euros et que M. [P] ne justifie pas de la qualité revendiquée pour bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois. Ainsi qu'il est dit à l'article 1714 du code civil le bail peut être verbal. Cependant chaque partie peut exiger de l'autre à tout moment l'établissement d'un contrat écrit conforme aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. La preuve du bail verbal, qui incombe à celui qui entend s'en prévaloir, peut, lorsqu'il a reçu exécution, être prouvé par tous moyens y compris par témoins ou présomptions. En l'espèce le bail initial conclu entre les parties le 30 juin 2015 mentionne un loyer de 200 euros et des provisions sur charge de 8 euros par mois et stipule que le montant du loyer sera revu après réalisation des travaux. Aucun avenant au contrat de bail n'a été établi par écrit. Cependant les éléments produits aux débats démontrent que M. [P] a réglé la somme mensuelle de 400 euros à compter du 1er janvier 2017 et jusqu'en décembre 2017 au titre du loyer bénéficiant d'une allocation logement qui lui était versée par la CAF sur la base d'un loyer mensuel de 400 euros selon les informations données à cet organisme par le locataire. C'est dès lors à bon droit que le premier juge en a conclu que le bail du 30 juin 2015 a été modifié par un avenant verbal entre les parties convenant que le loyer mensuel s'élevait à compter du 1er janvier 2017 à 400 euros outre une provision sur charges mensuelle de 8 euros. M. [P] a, par courrier du 25 février 2020 reçu le 28 février suivant, donné congé des lieux loués. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.' En l'espèce M. [P] revendique l'application d'un délai de préavis d'un mois invoquant une situation de demandeur d'emploi. Il ne produit cependant aucune pièce prouver cette affirmation pas plus que de la nécessité de changer de domicile au regard de son état de santé. Dès lors le bail s'est trouvé résilié à la date du 28 mai 2020. S'agissant des sommes réclamées par les époux [K] à leur ancien locataire les pièces produites en appel ne remettent pas en cause les calculs du premier juge, M. [P] ne justifiant nullement de versements qu'il dit avoir effectués en espèces et que les intimés contestent. Enfin les parties ne remettent pas en cause le jugement querellé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu'à la remise effective des clés à la somme mensuelle de 100 euros. Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions. Succombant en son recours M. [P] devra assumer les dépens d'appel et verser aux époux [K] la somme de 1.000 euros au titre de leurs frais de procédure exposés en appel, sa demande faite à ce titre ne pouvant prospérer. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Condamne M. [M] [P] à payer aux époux [K] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [M] [P] aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERELA PRESIDENTE