Cour d'appel, 21 février 2023. 19/11778

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 21 FEVRIER 2023 N° 2023/ 73 Rôle N° RG 19/11778 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEUGA SARL [Adresse 5] C/ SAS CIFP Copie exécutoire délivrée le : à : Me Serge MIMRAN VALENSI Me Xavier PIETRA Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 27 Juin 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/00307. APPELANTE SARL [Adresse 5] représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège demeurant [Adresse 1] représentée par Me Serge MIMRAN VALENSI de la SELARL MIMRAN VALENSI SION, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE SAS CIFP représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège demeurant [Adresse 2] représentée par Me Xavier PIETRA de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Claude AVRIL, avocat au barreau d'AVIGNON, substitué par Me Jennifer BOUNNONG, avocat au barreau d'AVIGNON PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Février 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 10 juillet 2015 la SARL [Adresse 5] a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence, portant sur un terrain à bâtir sis [Adresse 3] à [Localité 4], d'une superficie de 522 m² au prix de 720'000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire au plus tard le 10 octobre 2016. L'acte prévoyait une levée d'option par la la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence avant le 10 novembre 2016 à 16 heures. Par lettre du 31 mars 2016, la société [Adresse 5] a demandé à la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence de lui adresser une copie du récépissé de dépôt de la demande de permis de construire et le justificatif du versement du dépôt de garantie d'un montant de 30'000 €. Par lettre du 12 avril 2016, la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence a fait connaître qu'elle renonçait à son projet, sans avoir demandé un permis de construire. Par exploit en date du 15 janvier 2018, la SARL [Adresse 5] a assigné la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence afin d'obtenir le versement de l'indemnité contractuelle de 30'000 €. Par jugement en date du 27 juin 2019 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a débouté la SARL [Adresse 5] de toutes ses demandes, l'a condamnée à payer à la Compagnie immobilière et foncière de Provence la somme de 2500 € de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et débouté les parties de leurs demandes plus amples. Le 18 juillet 2019 la SARL [Adresse 5] a relevé appel de cette décision. Par conclusions du 12 décembre 2022 elle demande à la cour : ' de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau ' à titre principal, de condamner la société Compagnie immobilière et foncière de Provence à lui payer la somme de 30'000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2016 et anatocisme ; ' à titre subsidiaire, de condamner la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence au versement de la même somme, pour manquement à son obligation de loyauté et de bonne foi sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; ' et en tout état de cause, de la débouter de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. Par conclusions du 7 janvier 2020, la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la société [Adresse 5] de toutes ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 3000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Attendu que, pour s'opposer aux demandes de l'appelante, la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence, bénéficiaire de la promesse de vente litigieuse, fait valoir que son défaut de demande de permis de construire est motivé ; qu'il est sanctionné par la caducité de la promesse, sans entraîner d'office paiement de l'indemnité d'immobilisation ; que cette indemnité n'est due au promettant que dans l'hypothèse où la vente ne se réaliserait pas, alors que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées et que la seule sanction applicable au défaut du dépôt de permis de construire au plus tard le 10 mars 2016 est donc la caducité pure et simple de la promesse de vente qui ne comporte pas de clause pénale ; que la société Compagnie immobilière et foncière de Provence est donc fondée à invoquer, dans son courrier du 12 avril 2016, la caducité la promesse de vente ; Mais attendu que l'avant-contrat prévoit en page 6, au titre de l' 'Indemnité d'Immobilisation- Sequestre' : «La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 10 novembre 2016, à seize heures (') Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de trente mille euros (30 000 euros). A cet effet, avec l'accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire soussigné. De convention expresse entre les parties, cette somme sera versée par le beneficiaire, qui s'y oblige, dans les quinze jours du dépôt de la demande de permis de construire, soit au plus tard le 25 mars 2016, et sera affectée en nantissement par le promettant au profit du beneficiaire, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier. Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle, le cas échéant, selon les hypothèses ci-après envisagées : a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d' avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies. Dans l'hypothèse où l'indemnité d'immobilisation n'aurait pas été versée dans le délai ci-dessus imparti, les présentes seraient considérées comme nulles et non avenues et le bénéficiaire déchu de tout droit d'exiger la réalisation des présentes, si bon semble au promettant. En cas de difficultés entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation il appartiendra la partie la plus diligente en train de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre. » ; Attendu que l'avant-contrat prévoit en outre au titre des 'Conditions Suspensives' : (') 5°) Autorisations administratives Obtention par le beneficiaire, dans les 15 (quinze) mois des présentes d'un permis de construire répondant aux règles d'urbanisme régissant l'immeuble vendu et autorisant la construction sur ledit immeuble, tel que visé ci-dessus de ou plusieurs bâtiments à usage principal d'habitation, d'une surface de plancher minimum de 1.350 m2" Et expiration, dans ce même délai global de 15 (quinze) mois à compter de ce jour, des délais de recours et de retrait contre ledit permis de construire, sans qu'il soit formé de recours administratif ou contentieux de déféré administratif, de retrait ou de demande de retrait administratif. Il est précisé que la condition suspensive ci-dessus a été stipulée dans l'intérêt du bénéficiaire seul, qui pourra, en conséquence, y renoncer ou s'en prévaloir. Il est expressément stipulé que le beneficiaire s'oblige: - A déposer sa demande de permis de construire, conforme aux règles d'urbanisme en vigueur, au plus tard le 10 mars 2016. Passé ce délai, le promettant pourra invoquer la caducité des présentes en considérant que le béneficiaire a renoncé purement et simplement à lever l'option, sans qu'il soit besoin de mise en demeure quelconque. » Attendu que l'avant-contrat a donc prévu une indemnité d'immobilisation d'un montant de 30.000 €, dont le but est de compenser l'indisponibilité temporaire et inutile du bien dans le cas où l'option ne serait finalement pas levée par le bénéficiaire de la promesse, soit en l'espèce la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence ; Attendu que si le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente n'a pas l'obligation d'acquérir et qu'il ne peut lui être reproché, même lorsque les conditions suspensives sont réalisées, de ne pas vouloir finalement signer l'acte de vente, l'indemnité d'immobilisation dans cette hypothèse demeure acquise au vendeur, à condition que l'acte ne soit pas frappé de caducité du fait de la non-réalisation des conditions suspensives, laquelle doit être appréciée au regard des dispositions des articles 1175 et 1178 anciens du code civil applicables au moment de la signature du contrat ; Attendu que la convention n'énonçant pas en particulier l'hypothèse où, comme en l'espèce, le bénéficiaire de la promesse ne dépose aucun permis de construire, il y a lieu de rechercher quelle était la commune intention des parties, en application de l'article 1156 ancien du code civil ; Attendu que l'appelante reproche utilement au tribunal d'avoir confondu : ' l'engagement par le bénéficiaire de la promesse au versement d'une indemnité d'immobilisation, en contrepartie de l'immobilisation du bien immobilier par le promettant au profit exclusif du bénéficiaire pendant toute la durée de la promesse, soit pendant plus de 15 mois, comme étant le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse par le promettant qui pendant le délai de la promesse s'interdit de vendre son bien ; ' les modalités et délais de versement du montant de cette indemnité d'immobilisation, ' et la question du sort de cette indemnité d'immobilisation, selon que la vente se réalise ou non ; Attendu qu'en effet, le délai d'exécution de l'engagement de versement de l'indemnité dans les 5 jours du dépôt de la demande de permis de construire, soit au plus tard le 25 mars 2016, n'est qu'une modalité d'exécution de l'obligation de versement de l'indemnité pesant sur la société la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence qui s'était engagée à solliciter un permis de construire ; Attendu que « dans l'hypothèse où l'indemnité d'immobilisation n'a pas été versée dans le délai ci-dessus imparti, les présentes seraient considérées comme nulles et non avenues et le bénéficiaire est déchu de tout droit d'exiger la réalisation des présentes si bon semble au promettant», cette stipulation ne prive pas ce dernier du montant de l'indemnité d'immobilisation stipulée ; Que la société Compagnie immobilière et foncière de Provence a renoncé à son projet immobilier, comme elle a indiqué dans son courrier du 12 avril 2016, et renoncé à solliciter un permis de construire ; que si la condition d'obtention d'un permis de construire était stipulée au profit du seul bénéficiaire et qu'elle pouvait faire l'objet d'une renonciation de sa part, ce n'était pas pour lui permettre de s'affranchir du montant de l'indemnité d'immobilisation due au promettant pour l'indemniser de l'immobilisation indue de son bien immobilier ; Qu'il appert des termes de l'avant-contrat supra que les parties n'ont pas entendu obliger le promettant à immobiliser son bien immobilier au profit du promoteur sans contrepartie financière aucune, sauf l'hypothèse où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées sans faute de la part de celui-ci ; Or attendu que le moyen tiré par le promoteur de ce que son projet immobilier tel que décrit dans la promesse n'aurait pas pu faire l'objet d'une autorisation d'urbanisme n'a été soulevé que par ses conclusions notifiées le 22 mai 2018, étant de surcroît relevé que la prétendue 'étude de faisabilité' invoquée comme justificatif à l'absence de dépôt de demande de permis de construire est datée du 23 juin 2015, soit antérieurement à la conclusion de la promesse de vente entre les parties le 10 juillet 2015 ; Attendu qu'il ne ressort d'aucun élément que cette 'étude de faisabilité' aurait été soumise au service de l'urbanisme de [Localité 4] et qu'elle aurait reçu un avis défavorable ; Attendu qu'en effet l'attestation du directeur de l'urbanisme la ville de [Localité 4] est datée du 20 décembre 2018 se borne à indiquer que : « Bien que nous ayons pu retrouver la trace il semble que la compagnie immobilière et foncière de Provence ait bien été reçue dans mes services en 2016 (') un immeuble en R + 5 n'était pas de nature à s'insérer convenablement dans un tissu urbain composé d'immeubles majoritairement R + 3 R + 4 et une hauteurs de R + 5 recevrait probablement un avis défavorable service de l'urbanisme » ; qu'outre le caractère hypothétique de cette attestation, le bénéficiaire s'était engagé à présenter une demande de permis de construire conforme aux règles d'urbanisme ; Attendu que dans ces conditions, le promoteur qui connaissait le règlement du plan local d'urbanisme applicable aux parcelles en cause, n'est pas fondé, contrairement à ce qu'il soutient, de s'être abstenu de déposer une demande de permis de construire dans les termes de la promesse, étant relevé que par la suite, le promettant a obtenu sans difficulté un permis de construire ; Attendu qu'il s'ensuit que la condition a défailli par le fait du promoteur ; que celui-ci n'est pas obligé d'acquérir, mais demeure redevable du montant de l'indemnité d'immobilisation stipulé ; Attendu que le jugement qui a rejeté les demandes indemnitaires du promettant doit dès lors être réformé ; qu'en revanche le montant de l'indemnité d'immobilisation ne peut porter intérêts qu'à compter de la décision qui en fixe le sort, soit à compter du présent arrêt, et non à compter de la date de la demande, d'où il suit le rejet de la demande d'application d'un intérêt légal à compter du 16 juin 2016 ; Attendu que l'intimée succombant, devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et verser en équité, la somme de 3000 € au promettant, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant pas elle-même prétendre au bénéfice de ce texte ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SAS Compagnie immobilière et foncière de Provence à payer à la société [Adresse 5] la somme de 30'000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation figurant à la promesse unilatérale du 10 juillet 2015, avec intérêts au taux légal, à compter du présent arrêt, et la somme de 3000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT