Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 23/08568

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître LAGREE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08568 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GWL N° MINUTE : 9 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 22 mai 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître LAGREE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P500 DÉFENDEUR Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 22 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08568 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GWL EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 17/07/1995, [Localité 3] HABITAT OPH, propriétaire à usage locatif d'un appartement sis [Adresse 1], a donné ce logement conventionné en location à [HJ] [N] [E]. [HJ] [N] est décédée le 26/12/2018. [K] [N], son petit-fils, a sollicité auprès de [Localité 3] HABITAT OPH le transfert du bail à son profit. [Localité 3] HABITAT OPH refusait cette demande par courrier du 30/03/2022 indiquant que la condition de communauté de vie dans le logement au moins un an avant son décès n’était pas remplie. Par acte de commissaire de justice signifié le 27/10/2023 à personne physique, [Localité 3] HABITAT OPH a assigné [K] [N] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : constater la résiliation du bail à la date du dècès de la locataire [HJ] [N] [E] le 26/12/2018 ;déclarer [K] [N] occupant sans droit ni titre des lieux ;ordonner à [K] [N] et tout occupant de son chef de libérer les lieux sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ; autoriser [Localité 3] HABITAT OPH à défaut de libération volontaire dans les 48 heures de la signification de la décision à faire procéder à l’expulsion de [K] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;ordonner la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux à ses propres frais, risques et périls ; condamner [K] [N] à lui payer la somme de 638,73 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues, à parfaire au jour de l’audience ; condamner [K] [N] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer majoré de 30 % plus charges à compter du 26/12/2018 et jusqu'au départ effectif des lieux ;condamner [K] [N] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;rejeter toute demande de délais de grâce ;rappeler l’exécution provisoire de plein droit. L’affaire a été appelée à l'audience du tribunal d'instance de PARIS du 30/11/2023 et faisait l’objet d’un renvoi. A l’audience du 20/03/2024, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite  le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il se désiste de sa demande au titre de la dette locative, soldée. Il sollicite au surplus le rejet des demande reconventionnelles Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, [Localité 3] HABITAT-OPH soutient que les conditions légales de transfert du contrat de bail ne sont pas remplies par [K] [N] et que dès lors, ce dernière est depuis le décès de sa grand-mère, occupant sans droit ni titre du logement. Il indique que la communauté de vie dans le logement n’est pas démontrée, la grand-mère du défendeur ayant intégré un EPHAD en 2014 et n’ayant pas réintégré son logement jusqu’à son décès en 2018. Il ajoute que le logement ne correspond pas à la taille adaptée à la situation familiale de [K] [N]. [K] [N], comparant en personne, sollicite le transfert du droit au bail et subsidiairement son relogement par [Localité 3] HABITAT-OPH. [K] [N] se prévaut d'attestations pour qu’il vivait avec sa grand-mère depuis 2013 afin de l’aider au quotidien. Il indique que sa grand-mère souffrait de la maladie d’Alzheimer et de la maladie de Parkinson, et qu’elle nécessitait une assistance constante afin qu’elle ne se mette pas en danger. Il explique avoir informé [Localité 3] HABITAT-OPH de sa présence dans les lieux dès son arrivée. Il indique que sa grand-mère a intégré un EPHAD en 2014 et y est restée jusqu’à son décès. L'affaire est mise en délibéré au 22/05/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur le transfert du droit au bail L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce, dispose “Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier." Il appartient à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d'une occupation du domicile depuis au moins un an à la date du décès du locataire. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen. Il est désormais admis que le départ en maison de retraite d'un locataire en titre constitue un abandon de domicile au sens des dispositions de l'article 14 de la loi susvisée si ce placement est définitif et s'il a été imposé à celui qui revendique le transfert du bail. Par ailleurs il ressort de l'article 40 III de la même loi que l'article 14 est applicable aux logements faisant l'objet d'une convention sur le fondement de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans ». Enfin, l'article 202 du code de procédure civile dispose que « l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. »  Toutefois, ces formes ne sont pas prescrites à peine de nullité et les juges du fond apprécient souverainement si les attestations produites présentent suffisamment de garanties pour être retenues. En l'espèce, [HJ] [N] étant décédée le 26/12/2018, il appartient à [K] [N] de rapporter la preuve qu'il vivait avec sa grand-mère dans le logement litigieux à tout le moins depuis le 26/12/2017. Afin de démontrer cet état de fait, [K] [N] produit les pièces suivantes : attestations de témoignage de son père [C] [N], de voisins ([AE] [X], [S] [O], [T] [R], [G] [J], [B] [UL], [D], [EG] [V], [Z] [U], [Y] [H], [A] [W], [M] [UI], [P] [L], [I] [MJ], [IF] [NJ], [F] [MG]) ;courrier du 05/09/2014 de [Localité 3] HABITAT OPH informant de la prise en compte de [K] [N] comme occupant du logement avec [HJ] [N] ; certificat de scolarité de l’enfant de [K] [N] adressé au [Adresse 1] ;relevés de prestations CAF 2022, 2023, 2024 de [K] [N] adressés au [Adresse 1] ;preuve de règlement du loyer par [K] [N]. En l'espèce, le placement en maison de retraite a été définitif puisque [HJ] [N] y a séjourné depuis son admission en 2014 et ce, jusqu'au 26/12/20218, date de son décès. [K] [N] justifie également que ce placement a été motivé par l'état de santé de sa grand-mère, qui a nécessité un suivi médical constant. Il résulte des pièces que [K] [N] a emménagé en 2013 dans le logement loué par sa grand-mère et lui a apporté assistance et soins au quotidien pendant une année entière. Il ressort des pièces financières versées par [K] [N] que celui-ci rempli les conditions d'attribution au titre des ressources. Néanmoins, s’agissant de la condition quant au logement adapté à la taille du ménage, il résulte du contrat de bail, de la description des lieux dans les conditions du bail, que le logement est constitué de deux pièces principales, d’une entrée, d’une cuisine, d’une salle de bain et d’un WC. Il correspond à une taille de logement pour un ménage de deux personnes. Or, [K] [N] occupe le logement seul, et ne justifie pas de la résidence d’un enfant à son domicile. Il déclare à l’audience que sa fille de deux ans est à la charge de la mère. La condition posée par l’article 40 susvisée n’est donc pas remplie. En conséquence, [K] [N] ne peut bénéficier du transfert du bail litigieux du fait du décès de la locataire en titre et le bail est donc résilié à la date du décès de [HJ] [N] soit le 26/12/2018. [K] [N] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 27/12/2018 de l’appartement situé [Adresse 1], de telle sorte qu'il convient d'ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire, et ce, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’indemnité d’occupation sollicitée répondant aux objectifs poursuivis. Sur l'indemnité d'occupation L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que [K] [N] est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation, à compter du 27/12/2018 et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. Il convient de fixer le montant de cette indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce, jusqu'à libération effective des lieux. Il n’y a pas lieu de majorer le montant de cette indemnité, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice supérieur à la perte du loyer qui aurait été payé. Sur la demande reconventionnelle de relogement [K] [N] sollicite son relogement par [Localité 3] HABITAT OPH. En l’espèce, il n’existe aucune disposition légale permettant d’obliger un bailleur social à reloger un occupant. Par conséquent, cette demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Au regard de la situation des parties, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. [K] [N] qui succombe, supportera les dépens de l'instance. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre [Localité 3] HABITAT OPH et [HJ] [N] sur les lieux sis [Adresse 1], à compter du 26/12/2018, date du décès de [HJ] [N], REJETTE la demande reconventionnelle de [K] [N] de transfert du droit au bail ; DECLARE en conséquence [K] [N] occupant sans droit ni titre dudit logement ; DIT qu'à défaut de départ de [K] [N] des lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, il pourra être procédé à son expulsion de [K] [N] et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ; REJETTE la demande d’astreinte ; AUTORISE le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de [K] [N] ; CONDAMNE [K] [N] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, à compter du 27/12/2018 et jusqu'au jour de la libération effective des lieux constituée par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ; REJETTE la demande de majoration ; REJETTE la demande reconventionnelle de [K] [N] de relogement par [Localité 3] HABITAT OPH ; DEBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [K] [N] aux dépens de l'instance ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; LA GREFFIERELA JUGE