Tribunal judiciaire, 25 mars 2024. 23/01724

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01724 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YDA6 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 MARS 2024 MINUTE N° 24/00857 ---------------- Nous, Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La SCI BEN’S WILSON dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1202 ET : La société LE MARCHE DE LA PLAINE dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Rachid EL HAILOUCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 288 ******************************************** Selon bail du 24 février 2021, la SCI BEN S WILSON a mis à la disposition de la société LE MARCHE DE LA PLAINE, moyennant un loyer annuel de 31200 € hors taxes et hors charges payable trimestriellement d’avance, outre une provision trimestrielle sur charges de 300 €, des locaux situés à [Adresse 3]. Par acte du 16 mai 2023, la SCI BEN’S WILSON a fait commandement à la société LE MARCHE DE LA PLAINE de lui payer la somme de 40700 € au titre des loyers et charges échus. Par assignation du 3 octobre 2023, la SCI BEN'S WILSON demande que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef et que celui-ci soit condamné provisionnellement à lui payer la somme de 45900 € au titre des loyers et charges de janvier 2022 à juillet 2023 avec intérêts au taux légal majoré de deux points, 10% du montant des sommes dues à titre de clause pénale, une indemnité journalière d'occupation égale au double du loyer journalier et la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles. La société LE MARCHE DE LA PLAINE conclut au débouté de la demanderesse en ses prétentions et demande reconventionnellement la somme de 26000 € au titre des loyers indûment perçus pour la période de mars 2021 à décembre 2021, celle de 15000 € en réparation du trouble de jouissance, celle de 20000 € en réparation du trouble d'exploitation et celle de 5000 € au titre des frais irrépétibles, et qu'il soit enjoint sous astreinte à la société BEN'S WILSON d'effectuer les travaux nécessaires pour assurer la solidité du plafond et de faire procéder au retrait des étais installés dans les locaux loués, l'autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux. Elle fait valoir : que l'immeuble dans lequel se situent les locaux est frappé d'un arrêté de péril imminent pris par le maire de [Localité 2] le 22 octobre 2018 qui précise que les loyers ne sont plus dus par les occupants et que les baux sont suspendus jusqu'à notification de l'arrêté pronoçant la cessation du péril; que ses activités sont perturbées par un étayage disposé dans les locaux loués et dans les parties communes par la mairie de [Localité 2]; que l'article L 521-2 du code de la construction relatif à la suspension du paiement des loyers en cas d'arrêté de péril imminent ne distingue pas entre les baux d'habitation et les baux commerciaux; qu'il résulte de l'arrêté de péril qu'il existe des risques de chute d'éléments de façade qui peuvent compromettre la sécurité des personnes accédant au local commercial; que le défaut de réalisation par le bailleur des travaux mis à sa charge par l'arrêté de péril constitue une violation de son obligation de délivrance; La société BEN'S WILSON répond : que le preneur qui était parfaitement informé de la situation de l'immeuble lors de la signature du bail ne peut aujourd'hui s'en prévaloir pour refuser le règlement des loyers; que l'expert désigné dans le cadre de la procédure de péril imminent préconisait qu'une attention particulière soit portée à l'étaiement en rez-de-chaussée afin de limiter l'impact sur le fonctionnement des commerces et que soit créé un passage protégé sous le porche et en entrée de cour afin d'assurer les issues de secours des commerces, ce dont il résulte que l'exploitation des locaux commerciaux n'est pas affectée; que Monsieur [T] est associé à la fois de la SCI et de la société LE MARCHE DE LA PLAINE; que le preneur a accepté les lieux en cet état et a payé le loyer pendant toute l'année 2021 sans formuler la moindre réclamation; que le bailleur n'a pas le pouvoir d'enlever les étais disposés sur ordre de l'autorité administrative; MOTIFS Selon l'article 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux; Le bail litigieux stipule en son article 10 la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance; Le commandement est régulier en la forme et reproduit les termes de l'article 145-41 et de la clause de résiliation; Le preneur ne conteste pas l'exactitude du décompte annexé au commandement et sa conformité aux stipulations du bail ni ne prétend avoir réalisé des paiements dans le mois qui lui était imparti; S'il est exact que l'immeuble dans lequel sont situés les locaux loués est frappé d'un arrêté de péril, force est de constater que celui-ci a été pris le 22 octobre 2018 soit 28 mois avant la conclusion du bail; Le preneur ne conteste pas que lors de la prise d'effet du bail l'étaiement qu'il déplore était déjà en place; au demeurant il précise lui-même qu'il était antérieurement locataire des mêmes lieux ce dont il résulte qu'il a eu connaissance tant de l'arrêté de péril que de ses causes; Il reconnaît également qu'il a réglé ponctuellement les loyers et charges de mars à décembre 2021 et ne justifie pas avoir adressé au bailleur la moindre réclamation relative à un trouble de jouissance résultant de l'étaiement litigieux ou de risques relatifs à des chutes de matériaux provenant de la façade de l'immeuble; L'arrêté de péril du 18 avril 2018 enjoignait au syndicat des copropriétaires de réaliser dans les 5 jours divers travaux en vue de garantir la sécurité des personnes, dont l'étaiement et la création d'un passage protégé, et prévoyait à défaut leur réalisation d'office par la commune; Bien qu'il ne soit pas justifié d'un arrêté de levée du péril, il résulte du constat d'huissier produit par le défendeur et de la facture établie par la société LES CHARPENTIERS DE PARIS le 8 février 2019 que les étaiements ont effectivement été réalisés à l'initiative de la commune; Si l'article L 521-2 du code de la construction, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'arrêté, impose la suspension du paiement des loyers afférents aux logements jusqu'à l'arrêté de mainlevée du péril, et quil peut être utilement soutenu que cette suspension profite aussi, en dépit des termes restrictifs de la loi, aux occupants de locaux commerciaux, il convient de relever qu'en l'espèce il ressort du rapport d'expertise sur la base duquel a été pris l'arrêté que les mesures d'étaiement devaient "limiter l'impact sur le fonctionnement des commerces; En outre, l'arrêté n'a ordonné que l'évacuation des locaux d'habitation et non des locaux commerciaux et le preneur ne justifie pas d'un arrêté ordonnant la fermeture de son commerce; Ainsi la contestation du preneur, qui a contracté après la réalisation des mesures de confortation de l'immeuble, n'est-elle pas sérieuse; La résiliation du bail sera donc constatée au 16 juin 2023; A cette date, selon le décompte établi par le bailleur et non contesté par le preneur quant à sa conformité aux stipulations contractuelles, il était du 45900 euros; L'occupation des lieux postérieurement à la résiliation justifie une indemnité mensuelle de 2600 euros; La clause pénale, excessive, sera réduite à zero; Le défendeur ne produit aucune pièce justificative relative à ses difficultés financières à l'appui de sa demande subsidiaire de délais; Elle sera rejetée; Il est équitable d'allouer au demandeur la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons la résiliation au 16 juin 2023 du bail conclu le 24 février 2021; Disons que la société LE MARCHE DE LA PLAINE, ainsi que tout occupant de son chef, devra libérer les lieux dans un délai d'un mois et pourra à défaut en être expulsée dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution; Condamnons la société LE MARCHE DE LA PLAINE à payer à la société BEN'S WILSON à titre provisionnel la somme de 45900 euros au titre des loyers et charges jusqu'au mois de juin 2023 inclus, une indemnité mensuelle d'occupation de 2600 euros du 1er juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux et la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; Rejetons toutes autres demandes; Condamnons la société LE MARCHE DE LA PLAINE aux dépens qui comprendront le commandement du 16 mai 2023 AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 25 MARS 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT