Cour d'appel, 21 mars 2024. 23/04250

N° RG 23/04250 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JRDZ COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 21 MARS 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 23/00022 Jugement du tribunal judiciaire juge de l'execution de Rouen du 13 octobre 2023 APPELANTE : S.C.I. TJS RCS de ROUEN sous le n° 453.181.455 [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Franck LANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN assistée par Me Linda MECHANTEL, de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : Ste Coopérative banque Pop. CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE SEINE RCS de ROUEN sous le n° 433.786.738 [Adresse 8] [Localité 7] représentée et assistée par Me Philippe FOURDRIN de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 15 février 2024 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Monsieur MELLET, Conseiller DEBATS : Madame DUPONT greffière, en présence de Madame DUBOURG, greffière stagiaire. A l'audience publique du 15 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2024. ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 21 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition. Exposé des faits et de la procédure Par jugement du 8 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Rouen a, entre autres dispositions, condamné la société civile immobilière TJS à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Normandie Seine : - la somme de 103 758,52 euros avec intérêts au taux de 4,40% à compter du 31 octobre 2015 avec capitalisation à compter du 31 octobre 2016, outre la somme de 7 229,55€ au titre des intérêts échus et la somme de 7263,10 euros ; - la somme de 87 792,40 euros avec intérêts au taux de 4,80% à compter du 31 octobre 2015 avec capitalisation à compter du 31 octobre 2016, outre la somme de 277,09 euros au titre des intérêts échus et la somme de 7789,74 euros. Ce jugement a été signifié à la SCI TJS par acte d'huissier de justice du 4 janvier 2016. Par arrêt du 23 mars 2017 signifié le 28 mars 2017, la cour d'appel de Rouen a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023, la CRCAM a fait délivrer à la SCI TJS un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur des biens et droits immobiliers situés, d'une part, à [Localité 11] (76) [Adresse 2], cadastré section AC numéro [Cadastre 5] pour une contenance de 15 a 00 ca, et d'autre part, à [Localité 10] (27) [Adresse 3], lieudit '[Adresse 9]' cadastré section B numéro [Cadastre 4] pour une contenance de 9 a 70 ca en recouvrement de la somme de 254 768,54 euros en principal, intérêts et frais. Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière [Localité 12] 1 le 15 mai 2023 volume 2023 S n° 25. Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la banque a fait assigner la société à l'audience d'orientation. Par jugement contradictoire du 13 octobre 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Rouen a : - dit que le montant retenu de la créance de la partie poursuivante, arrêté au 31 mars 2023 était de 254 768,54 euros outre intérêts au taux de 4,4% sur la somme de 103 758,52 euros et de 4,80% sur la somme de 87 792,40 euros à compter du 1er avril 2023 ; - dit que les biens saisis sur la commune de [Localité 11] (76) [Adresse 2], cadastré section AC n° [Cadastre 5] pour une contenance de 15 a 00 ca, et sur la commune de [Localité 10] (27) [Adresse 3], lieudit '[Adresse 9]' cadastré section B n° [Cadastre 4] pour une contenance de 9 a 70 ca pourraient faire l'objet d'une vente amiable ; - suspendu le cours de la procédure pour une durée maximum de 4 mois ; - fixé le montant du prix minimum de vente à 130 000 euros pour le bien saisi situé à [Localité 11] (76) et à 150 000 euros pour celui situé à [Localité 10] (27) ;   - fixé les frais de poursuite du créancier poursuivant, ayant pour avocat Me [G] [Y] à 2 023,34 euros pour le lot saisi situé à [Localité 10], et à 1 936,34 euros pour le lot saisi situé à [Localité 11] ; - dit que le notaire chargé de la vente des biens saisis devrait consigner le prix reçu à la caisse des dépôts et consignation avec récépissé à présenter à l'audience d'orientation de rappel et reverser les frais taxés au créancier poursuivant contre reçu également à produire lors de l'audience de rappel ; - fixé la date d'audience à laquelle l'affaire serait rappelée au vendredi 19 janvier 2024 à 9h30 pour que soit constatée la vente amiable ou ordonnée la reprise de la procédure de vente forcée . Par déclaration électronique du 22 décembre 2023, la société TJS a relevé appel de cette décision. Par requête déposée au greffe le 28 décembre 2023 comportant le projet d'assignation ainsi que la liste des pièces justificatives, la SCI TJS a sollicité l'autorisation d'assigner la CRCAM à jour fixe. Par ordonnance du 4 janvier 2024, il a été fait droit à la requête, déposée dans le délai de 8 jours suivant la déclaration d'appel. Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, l'assignation à jour fixe a été délivrée à la CRCAM et remise au greffe le 16 janvier 2024. Exposé des prétentions des parties Par dernières conclusions reçues le 14 février 2024, la SCI TJS demande à la cour de : - infirmer le jugement d'orientation en ce qu'il a fixé le montant du prix minimum de vente de l'immeuble au prix de 150 000 euros ; Statuant à nouveau, - fixer le prix minimum de vente de l'immeuble situé [Localité 10] (27), [Adresse 3], au prix de 100 000 euros ; - condamner la CRCAM aux dépens. Par dernières conclusions du 6 février 2024, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Normandie Seine demande à la cour de : - débouter la SCI TJS de ses demandes ; - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ; - condamner la SCI TJS à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner la SCI TJS aux entiers dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la contestation des modalités de la vente amiable La société appelante fait grief au premier juge d'avoir fixé le prix de vente amiable du bien situé [Adresse 3] (27) à la somme de 150 000 euros alors que le bien est occupé depuis des années par M. [J] [X] qui s'est engagé à l'acheter au prix de 100 000 euros et qui justifie d'un accord de financement obtenu auprès d'une banque bulgare, que le prix de cession convenu ne porte pas préjudice aux intérêts de la CRCAM dont la créance en principal, intérêts et frais sera intégralement réglée, qu'il résulte d'une attestation de valeur établie le 1er avril 2022 que le prix de vente du bien peut être fixé dans une fourchette allant de 95 000 à 100 000 euros et que la somme de 100 000 euros a été transférée sur le compte du notaire chargé de la vente. En réplique, l'intimée fait principalement valoir que le prix de vente proposé à hauteur de la somme de 100 000 euros n'est pas en adéquation avec la valeur réelle du bien telle qu'elle résulte de l'avis de valeur établi le 5 juillet 2021 et du procès-verbal descriptif du 8 juin 2023. Selon l'article R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, il incombe au juge qui autorise la vente amiable de fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. En l'espèce, la société TJS verse aux débats un avis de valeur établi le 1er avril 2022 par [C] [S] immobilier qui fait état d'une fourchette d'estimation du prix du bien comprise entre 95 000 euros et 100 000 euros net vendeur sans aucune justification du prix ainsi retenu au regard de la superficie et de l'état du bien, des prix pratiqués et des conditions du marché. La banque produit une estimation de la valeur vénale du bien effectuée par le cabinet Norexim le 16 juin 2021 qui, après analyse des ventes intervenues dans le même secteur, du prix moyen du m2 et de la surface habitable, a fixé la valeur du bien à la somme de 227 000 euros. Si cette évaluation par le cabinet Norexim a été faite sans visite intérieure du bien, il résulte du procès-verbal de description établi par Me [B], commissaire de justice, le 8 juin 2023 que le bien est en bon état d'entretien. La consignation par l'acheteur, occupant du bien et fils des associés de la SCI TJS, de la somme de 112 458,34 euros entre les mains du notaire le 9 février 2024, est sans incidence sur la fixation du prix de vente minimal du bien, peu important à ce stade de la procédure que cette somme soit de nature à désintéresser le créancier du solde de sa créance. Il en résulte que le prix minimal du bien objet de la vente amiable ne peut être fixé à une somme inférieure à 150 000 euros. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions soumises à la cour. Sur les frais et dépens L'appelante sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à la CRCAM la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Condamne la société civile immobilière TJS aux dépens d'appel ; Condamne la société civile immobilière TJS à verser à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Normandie Seine la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente