Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 22/03097

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/03097 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GEMQ NAC : 50G JUGEMENT CIVIL DU 06 FEVRIER 2024 DEMANDEURS Mme [W] [G] [I] épouse [Y] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Rep/assistant : Me Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [P] [Y] [Adresse 3] [Localité 6] Rep/assistant : Me Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS S.C.I. LA VARANGUE Représentée par sa Gérante en exercice, Madame [E] [S] épouse [N] [Adresse 1] [Localité 7] Rep/assistant : Me Judicaël MANGATAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [E] [S] épouse [N] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 7] Rep/assistant : Me Judicaël MANGATAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [U] [N] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 7] Rep/assistant : Me Judicaël MANGATAYE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 06.02.2024 CCC délivrée le : à Me Julien BARRE, Me Judicaël MANGATAYE COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 Décembre 2023. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 06 Février 2024. JUGEMENT : Contradictoire , du 06 Février 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Mr et Mme [Y] sont propriétaires d’une parcelle de terrain à bâtir, cadastrée BK [Cadastre 4] , lieudit [Adresse 5], située à [Localité 7], lotissement les caramboles, qu’ils ont mise en vente par l’intermédiaire de [C] [L] IMMOBILIER , agent immobilier. Par acte notarié du 21/09/2020, ils ont signé une promesse de vente de la parcelle pour un montant de 120.000 €, consentie au profit de la SCI LA VARANGUE, sous les conditions suspensives de l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire au plus tard dans le délai de 4 mois de la signature de l’acte et d’un prêt d’un montant de 800.000 €, remboursable sur une durée maximale de 20 ans, au taux nominal maximal de 1,70 % . La promesse prévoyait une clause de substitution et devait être réalisée pour le 22/02/2021. Par avenants du 11/12/2020 et du 21/04/2021, le délai de la réalisation de la vente a été successivement prorogé au 21/05/2021 puis au 21/06/2021 et Mr et Mme [N] se sont substitués à la SCI LA VARANGUE en tant que bénéficiaires de la promesse. Par courriel du 20/08/2021, ces derniers ont informé les vendeurs qu’ils renonçaient à l’achat de la parcelle. Par exploit délivré les 4 et 14 octobre 2022, Mr et Mme [Y] ont fait citer la SCI LA VARANGUE et Mr et Mme [N] devant ce tribunal pour obtenir notamment la résolution de la promesse de vente. Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 09/06/2023, ils demandent au tribunal, au visa des articles 1101, 1130, 1231, 1224 1589 et suivants du code civil et de l’article L 271-1 du CCH, de prononcer la résolution du contrat du 20/09/2020, de condamner in solidum la SCI LA VARANGUE et Mr et Mme [N] à leur payer la somme de 12.000 € assortie des intérêts légaux à compter du 12/12/2021, ainsi que la somme de 20€ par jour d’immobilisation depuis le 20/09/2020 correspondant au préjudice d’immobilisation de leur bien et celle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Ils demandent également de débouter les défendeurs de leur demande reconventionnelle en annulation de la promesse. Ils soutiennent que la promesse de vente a été inexécutée par la faute des défendeurs qui se sont rétractés de manière fautive, en invoquant un motif illusoire et inefficace ; qu’en refusant de signer la vente sous un prétexte irrecevable et inopportun, ils ont commis une faute qui les rend redevables de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente ; que par leur comportement, les défendeurs, qui sont de mauvaise foi, ont immobilisé le bien depuis le 20/09/2020, ce qui leur cause un préjudice de jouissance ; qu’enfin, le consentement des défendeurs n’a pas été vicié en raison d’une erreur ou d’un dol. Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 08/09/2023, la SCI LA VARANGUE et les époux [N] demandent au tribunal, au visa des articles 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, de prononcer la nullité de la promesse de vente, de débouter les époux [Y] de leurs demandes, de les condamner à payer une amende civile de 5.000 €, et de les condamner à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour recours abusif et 3.000 € au titre des frais irrépétibles. Ils font valoir que les époux [Y] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information en ce qu’ils leur ont fourni, par le biais de leur agent immobilier, de fausses informations sur la nature de la parcelle, décrite comme un terrain plat et viabilisé, alors qu’une étude géotechnique réalisée en mai 2021 révélera un fort dénivelé entraînant des coûts supplémentaires grevant leur projet de construction immobilière ; que s’ils avaient eu connaissance de ce dénivelé, ils n’auraient pas signé la promesse de vente ; que l’erreur sur la nature du terrain a vicié leur consentement ; ils ajoutent que le recours des Mr et Mme [Y] est abusif. L’ordonnance de clôture a été rendue le 13/11/2023 et l’affaire a été mise en délibéré au 06/02/2024. MOTIFS Sur la demande en nullité de la promesse de vente Il ressort des explications et des pièces produites que Mr et Mme [Y] et la SCI LA VARANGUE ont signé le 20/09/2020 une promesse unilatérale de vente portant sur la vente d’une parcelle de terrain à bâtir figurant au cadastre section BK [Cadastre 2], [Adresse 5] au prix de 120.000 €, qui était consentie pour une durée expirant le 22/02/2021 ; que par un avenant signé le 21/04/2021, Mr et Mme [N] se sont substitués à la SCI LA VARANGUE en tant que bénéficiaire de la promesse de vente. Cette promesse unilatérale de vente était soumise à l’article 1124 du code civil qui dispose que «  la promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant , accorde à l’autre, le bénéficiaire , le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». ; Le bien proposé dans l’acte était décrit ainsi ‘’ parcelle de terrain à bâtir  formant le lot n° 60 du lotissement ‘’ Les Caramboles ‘’ , sans autre indication. Mr et Mme [Y] ne s’étaient donc pas engagés à céder un terrain plat et viabilisé. Les défendeurs prétendent avoir été trompés par l’annonce diffusée par l’agent immobilier des vendeurs, Mr [C] [L], qui décrivait un terrain ‘’ plat viabilisé de 547 m2 ‘’ mais cette annonce n’a aucune valeur contractuelle s’agissant simplement d’un simple document publicitaire. Par ailleurs, les requérants soutiennent, sans être contestés, que les époux [N] ont visité plusieurs fois le terrain avant de signer la promesse litigieuse. Ils se sont donc engagés en toute connaissance de cause et ne peuvent donc pas prétendre avoir été trompés sur les caractéristiques du bien acquis. En outre, il sera relevé que leur achat était destiné à la réalisation d’un investissement locatif portant sur la construction de 3 villas sur la parcelle ; que si l’étude géotechnique qu’ils ont fait réaliser le 11/05/2021 révèle qu’en limite sud/est de la parcelle il existe une ravine fortement végétalisée, elle révèle surtout qu’il n’existe pas d’éléments susceptibles de remettre en cause la faisabilité du projet . Dans leur courriel du 20/08/2021, Mr et Mme [N] ont renoncé à l’acquisition au motif que la découverte de ce fort dénivelé leur imposait de creuser plus profondément, soit un surcoût évalué à 100.000 € mais ils ne rapportent pas la preuve de ce surcoût. Ils échouent ainsi à démontrer, d’une part, que les vendeurs, qui ont vendu un terrain conforme à la description faite dans la promesse de vente, ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information, et, d’autre part, que leur consentement a été vicié. Leur demande en annulation de la promesse sera donc rejetée. Sur la résolution du contrat et l’indemnité d’immobilisation La promesse de vente était notamment consentie sous deux conditions suspensives : l’obtention par la SCI LA VARANGUE du permis de construire et l’obtention d’un prêt immobilier de 800.000 € destiné à financer le projet de construction immobilière. Par deux avenants successifs, le délai prévu pour l’obtention du permis de construire, initialement fixé au 21/01/2021, a été successivement repoussé au 21/04/2021 puis au 21/05/2021 et celui fixé pour la réalisation de la promesse, initialement fixé au 22/02/2021, a été successivement prorogé au 21/05/2021 puis au 21/06/2021. La promesse prévoyait également une indemnité d’immobilisation d’un montant de 12.000 € dont le sort était prévu selon trois cas de figure énumérés aux a), b) et c) ; Le c) prévoyait notamment que la somme versée au promettant lui restera acquise à titre d’indemnité d’immobilisation faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. En l’espèce, les défendeurs n’affirment pas que leur demande de permis de construire a été rejetée ou que leur demande de prêt a été refusée et il s'avère qu'ils ne renseignent pas le tribunal sur le sort réservé aux conditions suspensives insérées dans la promesse. Il est également établi qu’en dépit des délais consentis à deux reprises par les vendeurs, les défendeurs ne justifient pas des diligences accomplies pour la réalisation desdites conditions et ont attendu deux mois après l'expiration de la date limite de réalisation de la promesse, pour renoncer à l'achat en invoquant un motif injustifié. Il s’ensuit que l'échec de la promesse de vente dans les délais impartis leur est imputable ; En conséquence, il convient de prononcer la résolution de la promesse de vente et de condamner les défendeurs à payer aux époux [Y] le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement, soit la somme de 12.000 €, qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 12/12/2021. Sur le préjudice de jouissance S’il est constant que la parcelle litigieuse a été immobilisée durant de nombreux mois, l’indemnité d’immobilisation a vocation à indemniser ce préjudice en cas d’échec de la vente ; Par conséquent, la demande en paiement d’une somme de 20 €/ jour en réparation du préjudice consécutif au retard accumulé en raison de l’inexécution contractuelle des défendeurs fait double emploi avec l’indemnité susvisée. Cette demande sera donc rejetée. Sur l’amende civile et la procédure abusive Vu l’issue du litige et le bien fondé de l'action engagée par les époux [Y], les prétentions des défendeurs ne peuvent qu’être rejetées. Sur les mesures de fin de jugement Succombant, la SCI LA VARANGUE et les époux [N] seront condamnés aux dépens. L’équité et la situation respective des parties commandent de les condamner in solidum à payer une indemnité de 2.300 € aux époux [Y] au titre des frais irrépétibles. L’exécution provisoire de la décision est de droit. PAR CES MOTIFS   Le tribunal judiciaire de Saint-Denis, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résolution de la promesse de vente signée le 20 septembre 2020 ; CONDAMNE in solidum la SCI LA VARANGUE, Monsieur [U] [N] et Madame [E] [N] à payer à Monsieur [P] [Y] et Madame [W] [Y] la somme de 12.000 € qui produira intérêts au taux légal à compter du 12/12/2021 ; REJETTE toutes les demandes de la SCI LA VARANGUE et Mr et Mme [N] ; CONDAMNE in solidum la SCI LA VARANGUE, Monsieur [U] [N] et Madame [E] [N] à payer à Monsieur [P] [Y] et Madame [W] [Y] une indemnité de 2.300 € au titre des frais irrépétibles ; REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE la SCI LA VARANGUE et Mr et Mme [N] aux dépens. RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit; La Greffière La Juge