Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 22/01228

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/01228 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV6VE N° MINUTE : Assignation du : 24 Janvier 2022 13 Mai 2022 JUGEMENT rendu le 07 Février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. AVENIR [Adresse 6] [Localité 5] représentée par Maître Mathieu CROIZET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0770, et par Maître Julien GAUTHIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant DÉFENDEURS Maître [J] [W] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0025 S.C.I. FINANCIERE TAM [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Chloé VATELOT-TAMAGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1242 Décision du 07 Février 2024 1/1/2 resp profess du drt N° RG 22/01228 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV6VE COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier Vice-Président adjoint, Président de formation, Monsieur Eric MADRE, Juge Madame Lucie LETOMBE, Juge Assesseurs, assistés de Samir NESRI, Greffier DEBATS A l’audience du 10 Janvier 2024 tenue en audience publique JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; - Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Samir NESRI, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière SCI TAM était propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 1], à T[Localité 10] (Seine Saint Denis). Suivant acte authentique du 4 septembre 2019 la société civile immobilière SCI TAM a vendu ce bien à la société civile immobilière Avenir, moyennant la somme de 2 300 000,00 €, payé comptant. Cet acte a été reçu par l’étude notariale de Maître [J] [W], notaire à [Localité 9], avec la participation de Maître [H] [K], notaire à [Localité 8], assistant l'acquéreur. L’acte authentique de vente comporte notamment les clauses suivantes : « Conventions antérieures - Les parties déclarent que la réalisation des présentes annule toutes les conventions et conditions antérieures, l'acquéreur renonçant à se prévaloir notamment de toutes les conditions suspensives présentes dans la promesse de vente en date du 16 mai 2019 à l'exception toutefois de celle relative à l'obtention de l'arrêté municipal concernant le dossier ERP [établissement recevant du public] de catégorie 5 devant être délivré au locataire par la Mairie du [Localité 11] (dossier enregistré dans les services de la Mairie le 26 juillet 2019 sous le numéro 093.073.19C0032)(fin d'instruction fixée au 26 novembre 2019 sous réserve des avis des services extérieurs), l'acquéreur acceptant néanmoins d'acquérir en l'état sans recours contre le vendeur à ce sujet. Constitution de séquestre - De convention expresse la somme de SOIXANTE QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (64.500,00 €), soit partie du prix de la présente vente est affectée en nantissement au profit de l’acquéreur, à la garantie de l'obtention de l'arrêté municipal sus relaté. Cette somme est remise à Madame [I] [X], comptable au sein de l'étude du notaire soussigné tiers convenu, l'encaissement des fonds valant acceptation de sa mission. Les fonds ainsi séquestrés seront alors de plein droit nantis au profit de l'acquéreur à la garantie de l’exécution de la production par le vendeur de l'arrêté ou de l'autorisation. Ils resteront entre les mains du tiers convenu à qui l'acquéreur confère, dès à présent, mandat irrévocable d’en effectuer la consignation et de procéder à la suite aux formalités de purge et reviendront au vendeur dès production de l'arrêté ou de l'autorisation dont s'agit. Le tiers convenu accepte expressément la mission qui lui a été ci-dessus confiée. » Par courrier en date du 23 avril 2020, le conseil de la société civile immobilière SCI TAM, venderesse, a sollicité auprès de Maître [J] [W] la remise de la somme de 64 500,00 € séquestrée entre ses mains, faisant valoir que si la somme de 64 500,00 € avait été séquestrée, en nantissement à la garantie de l’obtention de l’arrêté municipal concernant le dossier ERP de catégorie 5 demandé par le locataire, l’acte de vente précisait que l'acquéreur acceptait néanmoins d'acquérir en l'état sans recours contre le vendeur à ce sujet, de sorte qu'en l'absence de notification d’un arrêté dans le délai d’instruction, constitutive d'une décision implicite de rejet, la partie du prix de vente séquestrée devait être remise au vendeur du fait de l’obtention de cet arrêté municipal. L’étude notariale a ainsi versé la somme de 64 500,00 € à la société civile immobilière SCI TAM. La société civile immobilière SCI TAM a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation au sein de son associé unique la société Financière TAM avec effet au 24 août 2020. Par exploit d’huissier en date du 24 janvier 2022, la société civile immobilière Avenir a fait citer Maître [J] [W] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. Par exploit d’huissier en date du 13 mai 2022, Maître [J] [W] a fait citer en intervention forcée la société Financière TAM, prise en sa qualité d'associé unique de la société civile immobilière SCI TAM, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. La jonction des deux affaires a été ordonnée. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société civile immobilière Avenir demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - condamner Maître [J] [W] à lui payer : - la somme de 64 500,00 €, correspondant au montant du séquestre versé à tort à la société TAM ; - la somme de 10 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des désagréments financiers subis ; - condamner in solidum Maître [J] [W] ainsi que tout succombant à lui payer la somme de 4 500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont distraction au profit de Maître [L] [Y]. Elle soutient en substance que Maître [J] [W] a commis une faute dans l'exécution de sa mission de séquestre conventionnel résultant de la violation des termes de l'acte authentique de vente conclu le 4 septembre 2019, lui reprochant : - d'une part, au visa des articles 1104 et 1112-1 du code civil, de ne pas l'avoir informée de la demande par le vendeur de déblocage de la somme séquestrée ; et - d'autre part, au visa des articles 1956 à 1960 du code civil, de ne pas avoir obtenu son consentement, pourtant requis en l'espèce, sur le déblocage du séquestre au profit de la société SCI TAM, alors qu'elle aurait dû récupérer cette somme eu égard à l'absence d'obtention de l'autorisation d'ouverture d'un établissement recevant du public. Elle fait valoir à cet égard que le montant séquestré, partie du prix de vente, devait revenir à la venderesse à l’unique condition de « l’obtention de l’arrêté municipal concernant le dossier ERP de catégorie 5 devant être délivré au locataire par la Mairie du [Localité 11] », à défaut de quoi elle aurait dû logiquement récupérer ledit montant, sauf à vider de tout sens le séquestre établi par les parties. Elle évalue son préjudice au montant qui ne lui a pas été restitué, majoré d'un préjudice financier lié au défaut de disposition de ladite somme. Elle précise que son action ne vise en aucune manière à remettre en cause le contrat conclu, ni à engager la responsabilité du vendeur. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître [J] [W] sollicite : - à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes formées par la société civile immobilière Avenir à son encontre ; - à titre subsidiaire, la condamnation de la société Financière TAM, en sa qualité d’associé unique de la société TAM à le relever indemne et à le garantir de toutes condamnations en principal intérêts et frais qui pourraient être prononcées à son encontre ; - en tout état de cause, la condamnation de la société civile immobilière Avenir ou tout autre succombant, au paiement de la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Maître [J] [W] conteste tout d'abord les fautes qui lui sont imputées, faisant valoir qu'il n’était nullement prévu que la somme litigieuse puisse être payée à l’acquéreur et qu'il était précisé qu’il s’agissait d’une partie du prix de vente, sans qu'aucune obligation ou sanction n’ait été prévue à l’encontre du vendeur à défaut d’obtention de l’autorisation, l’acquéreur acceptant d’acquérir en l’état et sans recours contre le vendeur à ce sujet. Il précise que la société civile immobilière Avenir était elle-même conseillée lors de la signature et n'a formulé aucune réclamation en plus de trois ans. Il conteste également tout défaut d’information, le défaut d’obtention de l’arrêté n'ayant conféré aucun droit sur la somme litigieuse au profit de la demanderesse, et ce alors que cette dernière ne démontre aucun refus d’exploitation, ni l’expiration des recours contre une éventuelle décision de rejet, et ce faisant aucun préjudice et que la société Soccer Inside, locataire exploite depuis 2019 une salle de sport dans les locaux, objet de la vente. Il ajoute que le préjudice financier n'est justifié ni dans son quantum ni dans son objet. A titre subsidiaire, il sollicite, au visa de l’article 1302-1 du code civil selon lequel celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu, la condamnation de la société Financière TAM à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, s'il s'était libéré par erreur de la somme litigieuse. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Financière TAM sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées par Maître [J] [W] à son encontre et la condamnation in solidum de la société civile immobilière Avenir et de Maître [J] [W] à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient en substance que la société civile immobilière Avenir ne justifie d’aucune créance envers la société Financière TAM, ni d’aucun droit sur la somme de 64 500,00 € dès lors qu'il n'a jamais été convenu que ce montant reviendrait à l’acquéreur, quelles que soient les circonstances, l'obtention de l’arrêté municipal concernant le dossier ERP de catégorie 5 étant stipulée comme une obligation de l'acquéreur, et non au titre des obligations du vendeur, et ce alors que l'acquéreur était conseillé par un professionnel du droit lorsqu’ont été rédigées les clauses de l’acte de vente. Elle conteste l’interprétation par la demanderesse des termes de la clause de séquestre, qui prévoit les conditions de versement du solde du prix au vendeur, mais nullement à l’acquéreur, ce dernier ayant accepté d’acquérir en l’état sans recours contre le vendeur au sujet de l'absence d’autorisation obtenue par l’exploitant d’ouverture d’un ERP. Elle estime que le notaire n'a commis aucune faute dès lors que le versement du solde du prix au vendeur était subordonné à la production de l’arrêté municipal et que, du fait de l’expiration du délai d’instruction, un arrêté implicite de rejet est intervenu le 26 novembre 2019, la condition requise étant ainsi satisfaite. Elle ajoute que la société Avenir ne justifie d'aucun préjudice en relation avec le règlement par Maître [J] [W] à la société civile immobilière SCI TAM de la somme de 64 500,00 €, qui était due à cette dernière. S'agissant de la demande de garantie formée par Maître [J] [W], elle soutient que ce dernier ne démontre pas que le versement à son profit a été effectué par erreur et qu'elle ne peut être tenue de garantir un manquement à une obligation d'information. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2023. A l'audience du 10 janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024, date du présent jugement. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité du notaire : Le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d'une chose contentieuse, entre les mains d'un tiers qui s'oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l'obtenir. Il est toutefois admis que le séquestre conventionnel puisse porter sur une chose ne faisant pas l'objet d'un contentieux ou même d'un risque de contentieux, celui qui en est chargé devant en tout état de cause assurer la sauvegarde des droits des parties intéressées à la conservation de la chose, sauf à engager sa responsabilité à l'égard des parties sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, ou à l'égard d'un tiers sur le fondement de l'article 1240 du même code. L’article 1960 du code civil dispose que le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime. Par ailleurs, aux termes de l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes et, lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. L'article 1189 alinéa 1er du code civil ajoute que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Enfin, l'article 1191 du code civil dispose que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. En l'espèce, tout en prévoyant le transfert de propriété immédiat de l'immeuble du vendeur à l'acquéreur à la date de l'acte, l'acte de vente litigieux stipule la renonciation des parties aux « conditions suspensives » de la promesse de vente « à l'exception toutefois de celle relative à l'obtention de celle relative à l'obtention de l'arrêté municipal concernant le dossier ERP de catégorie 5 devant être délivré au locataire par la Mairie du [Localité 11] ». Cette contradiction entre le transfert immédiat de la propriété et le maintien d'une condition suspensive doit être interprétée et résolue en application des principes susvisés. Puisqu'il est constant que le transfert de propriété a effectivement eu lieu en exécution du contrat, donner à chacune des clauses le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier conduit à conclure que l'obtention de l'autorisation d'exploiter un établissement recevant du public ne constitue pas une condition suspensive de la cession. La précision de l'acte selon laquelle l'acquéreur accepte « néanmoins d'acquérir en l'état sans recours contre le vendeur à ce sujet » révèle qu'il ne s'agit pas non plus d'une condition résolutoire de la cession. En outre, les stipulations relatives à l'obtention de l'autorisation d'exploiter un établissement recevant du public sont accompagnées, au sein de la rubrique « obligations de l'acquéreur », d'une clause prévoyant la consitution d'un séquestre, qui est stipulé « au profit de l’acquéreur » comme « garantie de l’exécution de la production par le vendeur de l'arrêté ou de l'autorisation ». Cette clause précise que les fonds « reviendront au vendeur dès production de l'arrêté ou de l'autorisation dont s'agit. » Or, il est constant qu'aucune autorisation d'ouverture d'un établissement recevant du public n'a été accordée et qu'aucun arrêté n'a été prononcé à la suite du dépôt du dossier, ce qui s'analyse comme une décision implicite de rejet. A cet égard, le seul fait qu'une salle de sport soit effectivement exploitée depuis 2019 dans les locaux objet de la vente ne démontre pas que l'autorisation existe, contrairement à ce que laisse entendre le notaire défendeur, sur qui repose pourtant la charge de la preuve de l'existence d'une telle autorisation. Dans ce contexte, la remise des fonds par le séquestre au vendeur ne pouvait pas être effectuée sans l'accord de l'acquéreur et Maître [J] [W] a ainsi manqué de prudence en ne sollicitant pas un tel accord. Maître [J] [W] et la société civile immobilière SCI TAM soutiennent que l'acte ne prévoit aucument que la somme puisse être versée à la société Avenir en l'absence d'obtention de l'autorisation, à défaut de stipulation explicite en ce sens. Toutefois, malgré ce silence du contrat, ce dernier ne peut pas être interprété autrement, sauf à ce que la stipulation d'un séquestre soit totalement dépourvue de sens. Les clauses litigieuses doivent ainsi s'interpréter comme prévoyant une diminution du prix de vente en cas de non-obtention de l'autorisation, quand bien même le vendeur n'avait personnellement aucune démarche à accomplir, la demande administrative ayant été formulée par l’exploitant Soccer Inside. Dans ces circonstances, en versant à la société civile immobilière SCI TAM la somme séquestrée, sans s'assurer de l'accord de l'ensemble des parties, Maître [J] [W] a commis une faute engageant sa responsabilité. Ce manquement du séquestre a privé le demandeur du bénéfice escompté de la convention de séquestre, s'agissant de la somme de 64 500,00 € déposée auprès du notaire, ce qui constitue pour la société Avenir un préjudice entier et non une perte de chance. En conséquence, il convient de condamner Maître [J] [W] à payer à la société Avenir la somme de 64 500,00 € à titre de dommages et intérêts. La société Avenir s'est trouvée privée de cette somme à compter de sa mise en demeure du 17 décembre 2021. Ce préjudice financier supplémentaire doit être indemnisé à hauteur d'un montant de 2 634,23 €, sur la base des intérêts au taux légal, à défaut de démonstration d'un préjudice excédant ce montant. En application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la somme totale allouée portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les demandes subsidiaires formées à l'encontre de la société Financière TAM : Aux termes de l'article 1302 alinéa 1er du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L'article 1302-1 du même code précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. En l'espèce, compte tenu de ce qui précède, il convient de condamner la société Financière TAM, venant aux droits de la société civile immobilière SCI TAM, à restituer à Maître [J] [W] la somme de 64 500,00 € qui lui a été indûment versée. En application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la somme allouée portera intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2022, date de délivrance de l'assignation en intervention forcée. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Maître [J] [W] et la société Financière TAM, parties perdantes, sont condamnées in solidum aux dépens, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. En application de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [L] [Y] peut recouvrer directement contre Maître [J] [W] et la société Financière TAM les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Enfin, compte tenu de la durée de l’instance et des démarches judiciaires accomplies, et à défaut de production de factures acquittées, Maître [J] [W] est condamné à verser à la société civile immobilière Avenir la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la société Financière TAM est condamnée à verser à Maître [J] [W] la somme de 3 000,00 € sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE Maître [J] [W] à payer à la société civile immobilière Avenir la somme totale de 67 134,23 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; CONDAMNE la société Financière TAM, venant aux droits de la société civile immobilière SCI TAM, à restituer à Maître [J] [W] la somme de 64 500,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2022 ; CONDAMNE in solidum Maître [J] [W] et la société Financière TAM aux dépens ; DIT que Maître [L] [Y] peut recouvrer directement contre Maître [J] [W] et la société Financière TAM les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE Maître [J] [W] à payer à la société civile immobilière Avenir la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société Financière TAM à payer à Maître [J] [W] la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; Fait et jugé à Paris le 07 Février 2024 Le GreffierLe Président S. NESRIB. CHAMOUARD