Cour d'appel, 21 mars 2024. 21/00637

S.A.R.L. BVM TRANSACTIONS C/ [L] [G] [K] [R] épouse [G] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 2ème chambre civile ARRÊT DU 21 MARS 2024 N° RG 21/00637 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FWFP MINUTE N° Décision déférée à la Cour : au fond du 13 avril 2021, rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 19/01110 APPELANTE : S.A.R.L. BVM TRANSACTIONS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis : [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me Anne-Laure SABATIER-SEIGNOLE, membre de AARPI PARROD-SABATIER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 65 INTIMÉS : Monsieur [L] [G] né le 05 Mai 1978 à [Localité 6] (71) Madame [K] [R] épouse [G] née le 10 Septembre 1977 à [Localité 1] (21) domiciliés : [Adresse 3] [Localité 2] représentés par Me Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 07 décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, Sophie BAILLY, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 15 Février 2024 pour être prorogée au 21 Mars 2024, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES M. [L] [G] et Mme [K] [R] épouse [G] ont conclu le 12 avril 2017 avec la société BVM Transactions un mandat de vente exclusif pour procéder à la cession de leur bien immobilier situé [Adresse 5] (21). Par courrier du 18 juillet 2017, les époux [G] ont résilié ledit mandat. Par acte authentique du 4 décembre 2017, M. et Mme [G] ont vendu leur résidence à M. [D]. Considérant que la cession est intervenue au profit d'un acquéreur potentiel présenté précédemment par son intermédiaire, la société BVM Transactions a mis en demeure les vendeurs, par lettre recommandée du 11 janvier 2019, de lui régler la clause pénale due en application du contrat. Les époux [G] ont refusé. Par actes des 28 mars et 9 avril 2019, la SARL BVM Transactions a fait assigner les époux [G] devant le tribunal de grande instance de Dijon aux fins de les voir condamner à lui régler, avec exécution provisoire, les sommes de 25 000 euros et de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens dont distraction au profit de son conseil. M. et Mme [G] demandaient au tribunal de : - dire que le mandat de vente est entaché de nullité au motif que le mandat avait été signé par un agent commercial ne bénéficiant pas d'une habilitation valable tout comme celle de l'agence non titulaire d'une carte professionnelle ; - en conséquence, débouter l'agence de ses demandes ; - subsidiairement, dire qu'ils n'ont commis aucune violation du mandat de vente ; - débouter la société BVM Transactions de ses demandes ; - à titre infiniment subsidiaire, réduire à 1 000 euros la clause pénale ; - en tout état de cause, condamner la société à leur verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire de Dijon a : - dit que le mandat de vente exclusif du 12 avril 2017 n'est pas entaché de nullité ; - débouté la SARL BVM Transactions de ses demandes ; - condamné la SARL BVM Transactions à verser à M. [L] [G] et à Mme [K] [R] épouse [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL BVM Transactions aux entiers dépens. Le 10 mai 2021, la SARL BVM Transactions a formé appel du jugement. Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 novembre 2023, la SARL BVM Transactions demande à la cour de : - infirmer la décision entreprise, en ce qu'elle : - l'a déboutée de ses demandes, - l'a condamnée à verser à Monsieur [L] [G] et à Madame [K] [R] épouse [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamnée aux entiers dépens, - a dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision. Statuant à nouveau, Rejetant toutes prétentions plus amples ou contraires, - condamner solidairement les consorts [G] à lui payer la somme de 25 000 euros TTC conformément à la clause pénale inscrite au mandat du 12 avril 2017, - condamner solidairement les consorts [G] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement au bénéfice de AARPI Parrod-Sabatier conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.  Aux termes de leurs conclusions n°3 transmises le 3 novembre 2023, les époux [G] demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris : - en ce qu'il a débouté la société BVM Transactions de ses demandes, - en ce qu'il a condamné la société BVM Transactions à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC, - en ce qu'il a condamné la société BVM Transactions aux entiers dépens. - juger irrecevable en voie d'appel la demande de condamnation formulée par la société BVM Transactions sur un moyen nouveau. Statuant à nouveau, À titre principal : - débouter la société BVM Transactions de l'ensemble de ses demandes. À titre subsidiaire : - réduire le montant de la clause pénale à 100 euros. En toute hypothèse : - condamner la société BVM Transactions aux dépens d'appel et à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en voie d'appel. La clôture de la procédure est intervenue le 7 novembre 2023. En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées. MOTIVATION - Sur la demande d'irrecevabilité de la demande de la SARL BVM fondée sur un moyen nouveau : Les intimés considèrent que la SARL BVM Transactions présente en cause d'appel un moyen nouveau, abandonnant de fait leur première argumentation portant sur la violation de l'obligation de contracter avec une personne présentée par l'agence pour se fonder désormais sur la violation de l'obligation de réorienter les potentiels acquéreurs vers elle. Ce faisant, ils concluent à une violation du principe de la concentration des moyens par l'appelante. En réplique, la SARL BVM Transactions fait valoir que les moyens qu'elle entend présenter tendent tous à la même finalité, à savoir l'exécution de bonne foi du contrat conclu entre elle-même et les époux [G], de telle sorte que ne peut lui être opposé le principe de la concentration des moyens, non applicable à l'espèce. L'article 563 du code de procédure civile dispose : « Pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. » En vertu de ces dispositions légale, la SARL BVM Transactions est recevable à présenter de nouveaux moyens à hauteur d'appel, dès lors que ces derniers se rattachent à ses prétentions initiales. En affirmant, même pour la première fois en cause d'appel, que les époux [G] étaient tenus de réorienter les éventuels acquéreurs de leur bien immobilier vers elle, l'appelante tend toujours à l'exécution des modalités du mandat de vente exclusif, objet de ses prétentions initiales. L'exception d'irrecevabilité de la demande fondée sur un moyen nouveau sera, en conséquence, rejetée. - Sur l'exécution du mandat de vente exclusif : Pour l'essentiel, l'appelante reproche au jugement critiqué d'avoir omis que les époux [G] étaient tenus par une clause d'exclusivité pendant une durée de trois mois, soit jusqu'au 2 août 2017. D'après elle, ces dispositions contractuelles obligeaient les vendeurs d'informer la SARL BVM Transactions de l'existence des acquéreurs potentiels et de les diriger vers elle. L'appelante affirme ainsi que M. [D], l'acquéreur, l'a contactée le 18 juillet 2017 relativement au bien mis en vente par les époux [G], puis a visité l'immeuble tandis que la cession est intervenue, selon promesse de vente du 25 août 2017, dans un temps très proche de la date de révocation du mandat. L'appelante conclut que les époux [G], en faisant visiter leur bien à M. [D], durant la période d'exclusivité, en organisant l'éviction de la SARL BVM Transactions et en acceptant à la suite son offre d'achat, ont contrevenu à l'interdiction qui leur était faite de négocier directement la vente dudit bien et, partant, encourent la peine contractuellement prévue, équivalente à la commission due. Les époux [G] font valoir que la SARL BVM Transactions ne démontre pas l'existence d'un contact entre M. [D] et eux-mêmes avant la fin du mandat, ni ne rapporte la preuve qu'ils ne l'ont pas réorienté vers elle. Ils en concluent que la SARL BVM Transactions se borne à émettre des hypothèses infondées, à partir d'éléments qu'elle détourne de leur sens. Des pièces communiquées aux débats, il est établi que : - les époux [G] se trouvaient contractuellement tenus, du fait du mandat de vente exclusif signé avec la SARL BVM Transactions, à respecter les conditions suivantes : « (...) « Pendant toute la durée du présent mandat, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s'engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévu au présent mandat (...) » ; - le mandat de vente exclusif a été révoqué le 2 août 2017 ; - le compromis de vente du bien immobilier des époux [G] a été régularisé avec l'acquéreur, M. [D], le 25 août 2017. Or, la SARL BVM Transactions, après avoir soutenu sans succès devant le premier juge, qu'elle avait organisé la visite du bien en cause par M. [D], soutient désormais à hauteur d'appel que les époux [G] ont violé leurs engagements contractuels issus du mandat de vente exclusif en omettant de réorienter l'acquéreur potentiel vers elle. Ce faisant, elle échoue également à démontrer ce qu'elle allègue, à savoir l'absence de réorientation d'un acquéreur vers ses services. En effet, si elle affirme que M. [D] avait donné ses nom et profession à l'agence, elle ne communique cependant qu'un courrier adressé par elle aux intimés, daté 18 juillet 2017, par lequel elle affirme unilatéralement qu'ils ont fait visiter, en violation du mandat de vente exclusif, le bien à M. [F] [D], directeur de la Caisse d'épargne. Pour autant, ce courrier établi par ses soins ne démontre en rien la violation alléguée du mandat de vente par les époux [G], en ce qu'il ne forme qu'une reprise de simples allégations et qu'aucun bon de visite n'est, par exemple, produit à l'appui d'une telle assertion. Le simple fait que la SARL BVM Transactions puisse citer le nom de M. [D] ainsi que sa profession ne démontre pas que ce dernier a eu recours à ses services ou ait visité le bien durant la période d'exclusivité du mandat de vente, mais tout au plus qu'il a manifesté de l'intérêt pour la recherche d'un bien, comme toute personne cherchant à se loger confie ses coordonnées à un ensemble d'agents immobiliers. En réponse à la sommation interpellative qui leur a été délivrée par commissaire de justice le 7 mars 2022, les époux [D] ont déclaré ne pas connaître BVM Transactions, avoir été informés de la mise en vente du bien immobilier des époux [G] par une voisine rencontrée à l'occasion d'une prospection personnelle dans le quartier, avoir déposé un mot dans la boîte aux lettres des vendeurs  qui leur ont fait visiter le bien le premier week end d'août 2017 et avoir émis leur offre d'achat dès le lendemain 6 ou 7 août 2017. Les époux [G] produisent aux débats une lettre manuscrite non signée, ni datée mentionnant : « Bonjour, je suis à la recherche d'une maison et des riverains m'ont dit que votre maison était peut-être à vendre » suivi d'un numéro de téléphone mobile. Ces éléments confirment les contacts directs noués entre vendeur et acquéreur du bien en dehors de toute entremise. De même, l'argument soutenu par la SARL BVM Transactions, selon lequel M. [D] ne pouvait, sauf par extraordinaire, pratiquer un démarchage direct auprès de vendeurs potentiels et parvenir à l'acquisition d'un bien de manière quasi-fortuite, étant ajouté que les époux [G] étaient supposés être en vacances hors de leur résidence, n'emporte pas la conviction de la cour. En effet, il est démontré par les pièces communiquées par les intimés, particulièrement des factures et justificatifs d'achats, notamment de matériaux, réalisés entre la fin du mois de juillet et le début du mois d'août 2017 auprès de commerçants de l'agglomération dijonnaise,qu'ils se trouvaient certes en congés à la période de prise de contact par M. [D], mais présents néanmoins à leur domicile, notamment pour y accomplir des travaux. Il n'est donc pas justifié par la SARL BVM Transactions qu'il était impossible pour les époux [G], à cette période, de prendre réception de l'avis de M. [D] déposé dans leur boîte aux lettres le 3 août 2017, selon lequel il serait intéressé par l'acquisition de leur maison, puis de faire visiter leur bien à cet acquéreur potentiel le 6 août 2017, soit alors que le mandat de vente exclusif avait été révoqué le 2 août 2017. Le jugement querellé mérite entière confirmation, la SARL BVM Transactions échouant à prouver que les consorts [G], en contravention avec leurs engagements contractuels issus du mandat de vente exclusif, auraient fait visiter leur bien en omettant ses services ou encore se seraient dispensés de réorienter auprès d'elle un acquéreur potentiel. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement du 13 avril 2021 du tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Rejette l'exception d'irrecevabilité de la demande fondée sur un moyen nouveau ; Condamne la SARL BVM Transactions aux dépens d'appel ; Condamne la SARL BVM Transactions à payer la somme globale de 1 000 euros à M. [L] [G] et à Mme [K] [G] née [R] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,