Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/59013 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JMM
N° : 10
Assignation du :
21 Novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 février 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I SERVANDONI
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS - #E0874
DEFENDERESSE
La société BOUTREIL S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Jérôme BERNARD, avocat au barreau de PARIS - #E0675
DÉBATS
A l’audience du 08 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 5 janvier 2021, la SCI SERVANDONI a donné à bail commercial à la société BOUTREIL, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], bâtiment D, lots n° 42 et 59, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer en principal de 34.000 euros par an, payable d’avance, à une fréquence mensuelle, pour l’activité de débits de boissons alcoolisées relevant de la licence IV et non alcoolisées et à titre accessoire, petite restauration froide sans nuisance, sans cuisson ni transformation, ne nécessitant pas de gaine d’extraction d’air.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 13 juin 2022, à la société BOUTREIL, pour une somme de 9.867,47 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2022.
Le bailleur a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 1er septembre 2023, à la société BOUTREIL, pour une somme de 15.114,70 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2023.
Par acte délivré le 21 novembre 2023, la SCI SERVANDONI a fait assigner la société BOUTREIL devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
“Constater l’acquisition au profit de la SCI SERVANDONI de la clause résolutoire insérée au bail du 5 janvier 2021;
En conséquence :
Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la Société BOUTREIL, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1], avec, au besoin, le concours de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier ;
Condamner la Société BOUTREIL à payer à la SCI SERVANDONI la somme de 14.660,20 euros à titre de provision sur les loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 20 novembre 2023 inclus, avec intérêts de droits depuis le 1 er septembre 2023, date du commandement ;
Condamner la Société BOUTREIL à payer à la SCI SERVANDONI la somme de 6.070,22 euros par mois charges et taxes en sus à titre de provision sur indemnité d’occupation, à compter du 1 er octobre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux;
Condamner la Société BOUTREIL à payer à la SCI SERVANDONI la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dire que l'exécution de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;
Condamner la Société BOUTREIL aux entiers dépens, en ceux compris le coût des commandements des 13 juin 2022 et 1 er septembre 2023, soit la somme totale de 328,94 euros (172,62 € + 156,32 €)”.
A l’audience du 8 janvier 2024, la SCI SERVANDONI et la société BOUTREIL, représentées par leurs conseils respectifs, se sont rapprochées et ont convenu de :
- faire constater le jeu de la clause résolutoire,
- suspendre ses effets et octroyer un délai de six mois pour le règlement de la dette locative arrêtée à la somme de 5.992,56 euros au 2 janvier 2024 en six mensualités égales, en sus des loyers et charges courant,
- assortir leur accord d’une clause de déchéance en cas de nouvel impayé,
- laisser la charge des dépens incluant les frais de commandements au défendeur.
L’assignation a été dénoncée par acte du 29 novembre 2023 à l’URSSAF ILE-DE-FRANCE, créancier inscrit, laquelle n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail stipule en son article XVII une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail qu’il s’agisse des loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires, tels que les charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’une indexation, de révision ou de renouvellement, un mois après une mise en demeure restée infructueuse.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI SERVANDONI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 15.114,70 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en intégralité dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société BOUTREIL et la SCI SERVANDONI ont convenu de suspendre les effets de la clause résolutoire en vue du règlement échelonné de la dette locative sous six mois.
Au vu de l’accord des parties, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’en cas de résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite alors le bénéfice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du loyer, majoré des charges et accessoires soit 6.070,22 euros par mois charges et taxes en sus.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI SERVANDONI, l'obligation de la société BOUTREIL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 2 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 5.992,56 euros (échéance de janvier 2024 incluse et frais de commandements inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société BOUTREIL.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 1er septembre 2023 sur 2.090,25 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.
- Sur les autres demandes
La société BOUTREIL, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, à l’exclusion des frais de commandement déjà inclus au montant de la provision allouée.
Les circonstances du litige rendent équitables d’écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas nécessité d’ordonner l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 octobre 2023 à minuit ;
Condamnons la société BOUTREIL à payer à la SCI SERVANDONI la somme provisionnelle de 5.992,56 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et frais de commandement impayés au 2 janvier 2024 (échéance de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023 à hauteur de 2.090,25 euros et à compter de la présente décision pour le solde,
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société BOUTREIL se libère de la provision ci-dessus allouée en cinq mensualités égales et continues d'un montant de 998,76 euros et une sixième et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société BOUTREIL et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5], bâtiment D, lots n° 42 et 59,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société BOUTREIL devra payer mensuellement à la SCI SERVANDONI, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Condamnons la société BOUTREIL aux entiers dépens ;
Disons n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 5 février 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
