Cour d'appel, 29 février 2024. 23/03854

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 29 FEVRIER 2024 N° 2024/ 121 Rôle N° RG 23/03854 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6RA [M] [N] C/ E.P.I.C. 13 HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Coralie BELMONTE-GIAIMO Me Philippe HAGE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 09 Février 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1122000788. APPELANT Monsieur [M] [N] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-8209 du 30/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 01 Juillet 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5] - [Localité 1] représenté par Me Coralie BELMONTE-GIAIMO, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE E.P.I.C. 13 HABITAT, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Benjamin LAVAL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 20 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing-privé en date du 6 octobre 1987, la société 13 HABITAT a donné à bail à Madame [C] un appartement situé à [Localité 6]. Par courrier en date du 13 octobre 2021, Monsieur [N] a sollicité auprès du bailleur un transfert de bail à son profit avec l'accord de sa grand-mère laquelle avait été placée en maison de retraite. Par courrier en date du 14 mars 2022 la société 13 HABITAT refusait tout transfert de bail et une demande de restitution du logement était adressé à Monsieur [N] le 29 mars 2022. Suivant exploit d'huissier en date du 16 août 2022, la société 13 HABITAT assignait Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues afin de voir : - juger que Madame [C],locataire en titre, n'a pas notifié le moindre congé suite à son départ et qu'elle est tenue de ses obligations locatives. - juger que la restitution du bien loué n'a pas pu intervenir puisque les lieux sont actuellement occupés par Monsieur [N] sans l'accord de la bailleresse. * constater que Monsieur [N] ne peut prétendre au bénéfice des articles 14 et 42 la loi du 6 juillet 1989. * dire et juger que Monsieur [N] est occupant sans droit ni titre et que Madame [C] a, en violation des obligations contractuelles et légales, cédé le bail à Monsieur [N] ; qu'elle a commis un manquement grave. * prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire. * ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [C] ainsi que de tous occupants de son chef et notamment de Monsieur [N] occupant sans droit ni titre en tant que de besoin avec le concours de la force publique et ce dès le prononcé du jugement à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard du logement loué . * condamner solidairement Madame [C] et Monsieur [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel en cours soit la somme de 322,51 € à compter du prononcé du jugement à venir et jusqu'à parfaite libération des lieux. * dire et juger que la fraude commise par les requis et les troubles occasionnés justifient la suppression des délais prévus par l'article L4 12-1 du code des procédures civiles d'exécution. * condamner solidairement les requis au paiement de la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner solidairement les requis aux entiers dépens. L'affaire était appelée à l'audience du 24 novembre 2022. La société 13 HABITAT demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance. Monsieur [N] concluait au débouté des demandes de la société 13 HABITAT et sollicitait le transfert de bail à son profit. Madame [C] n'était ni présente, ni représentée. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 9 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * prononcé la résiliation du bail consenti le 6 octobre 1987 à Madame [C]. * ordonné en conséquence , et à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dudit logement et du garage , notamment l'expulsion de Monsieur [N] au besoin par la force publique et un serrurier. * rappelé que par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. * condamné solidairement Madame [C] et Monsieur [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être acquittés en cas de poursuite du bail concernant l'habitation et ce à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. * condamné solidairement Madame [C] et Monsieur [N] au paiement de la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. * condamné solidairement Madame [C] et Monsieur [N] aux entiers dépens de l'instance. Suivant déclaration en date du 13 mars 2023, Monsieur [N] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - prononce la résiliation du bail consenti le 6 octobre 1987 à Madame [C]. - ordonne en conséquence , et à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dudit logement et du garage, notamment l'expulsion de Monsieur [N] au besoin par la force publique et un serrurier. - condamne solidairement Madame [C] et Monsieur [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être acquittés en cas de poursuite du bail concernant l'habitation et ce à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. - condamne solidairement Madame [C] et Monsieur [N] au paiement de la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile - condamne solidairement Madame [C] et Monsieur [N] aux entiers dépens de l'instance. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 avril 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [N] demande à la cour de : *le déclarer recevable et bien fondée en son appel. Y faisant droit : * infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 9 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proxilité de Martigues, Et statuant à nouveau. *débouter l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT de sa demande de résiliation du bail. * débouter l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT de sa demande d'expulsion des occupants du bail. * débouter l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT de sa demande de condamnation de Monsieur [N] au paiement d'une indemnité d'occupation. * condamner l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT à appliquer les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la reprise du bail par Monsieur [N]. * condamner l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT au paiement de la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile * condamner Monsieur [N] l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT au paiement des entiers dépens. Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] fait valoir qu'il peut se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 lequel énonce qu'un contrat de bail peut être transféré à une autre personne dans deux cas à savoir l'abandon du domicile par le locataire et le décès de celui-ci. Il indique que pour ces deux situations, seules certaines personnes peuvent en bénéficier en ce compris les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'événement ce qui est son cas en l'espèce. Par ailleurs il ajoute qu'il peut bénéficier du transfert de bail d'un logement social dans la mesure où il remplit les conditions d'attribution d'un logement de ce type et que la taille du logement est parfaitement adaptée à sa situation. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 mai 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT demande à la cour de : *confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 9 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proxilité de Martigues, Y ajoutant, *condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, * condamner Monsieur [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel. À l'appui de ses demandes, l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT rappelle que sa locataire Madame [C] n'a notifié aucun congé en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 si bien que le bail n'a jamais été résilié, cette dernière ayant laissé s'installer son petit-fils dans le logement sans l'autorisation de son bailleur. Il ajoute que l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prohibe la cession d'un contrat de bail d'habitation, précisant que Monsieur [N] n'est aucunement fondé à se prévaloir du bénéfice des dispositions des articles 14 et 40 de la dite loi contrairement à ce qu'il soutient. Aussi il maintient que ce dernier ne pourra qu'être déclaré occupant sans droit ni titre. ****** L'ordonnance de cloture a été prononcée le 20 décembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 20 décembre 2023 et mise en délibéré au 29 février 2024. ****** 1°) Sur la résiliation du contrat de bail Attendu que l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que ' le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.' Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que par acte sous-seing-privé en date du 6 octobre 1987, la société 13 HABITAT a donné à bail à Madame [C] un appartement situé à [Localité 6]. Qu'il est par ailleurs acquis que cette dernière est rentré en maison de retraite le 15 juillet 2021 et que le bien loué est actuellement occupé par son petit-fils. Attendu qu'il convient de constater que Madame [C], locataire en titre n'a notifié aucun congé à sa bailleresse conformément aux dispositions de l'article 15 - I- de la loi du 6 juillet 1989 lequel stipule que 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.' Que Monsieur [N] soutient qu'il est fondé à se prévaloir du bénéfice des dispositions de l'article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et se voir transférer à son profit ledit contrat de bail. Qu'il fait valoir que l'article 14 de ladite loi prévoit qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue notamment au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. Qu'il précise que l'article 40.I. de ladite loi précise que' l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.' Attendu qu'il résulte des pièces produites au débat par l'appelant à savoir copie de sa pièce d'identité délivrée le 12 mai 2020, avis d'imposition sur les revenus de l'année 2018, 2019 et 2020 ainsi que l'attestation d'enregistrement départemental d'une demande de logement locatif social du 18 août 2020 que ce dernier était domicilié au [Adresse 3] à [Localité 6] en 2021( avis d'imposition sur les revenus 2020 établi en 2021) et non pas comme il le prétend au [Adresse 2] à [Localité 6], adresse de l'appartement de sa grand mère, depuis 2019. Qu'il ne rapporte pas la preuve de ce qu'il vivait avec Madame [C], locataire en titre depuis au moins 1 an à la date de l'abandon du domicile le 15 juillet 2021, date d'entrée de cette dernière en maison de retraite. Qu'il convient par conséquent de constater que Madame [C] a commis une faute d'une gravité telle que la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs doit être prononcée Qu'il y a lieu dés lors de débouter Monsieur [N] de sa demande de voir transferer le bail à son profit et de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail consenti le 6 octobre 1987 à Madame [C] et ordonné en conséquence , et à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dudit logement et du garage , notamment l'expulsion de Monsieur [N] au besoin par la force publique et un serrurier. 2°) Sur le paiement d'une indemnité d'occupation Attendu que l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement Madame [C] et Monsieur [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être acquittés en cas de poursuite du bail concernant l'habitation et ce à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. Qu'il y a lieu de faire droit à sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point. 3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [N] au paiement des entiers dépens en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du 9 février 2023du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Martigues en toutes ses dispositions. Y AJOUTANT, CONDAMNE Monsieur [N] à payer à l'Etablissement Public Industriel et Commercial 13 HABITAT la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE Monsieur [N] aux dépens en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT .