Cour d'appel, 19 mai 2022. 19/22286

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 19 MAI 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/22286 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBDR7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de VILLEJUIF - RG n° 11/19371 APPELANTS Monsieur [W] [Y] [Adresse 2] [Localité 3] né le 27/09/1952 à [Localité 8] Madame [O] [A] épouse [Y] [Adresse 2] [Localité 3] née le 20/10/1955 à [Localité 6] Représentés par Me Stéphane MARTIANO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1459 INTIMES Madame [C] [I] [Adresse 1] [Localité 4] née le 4/10/1968 à [Localité 7] Monsieur [K] [J] [L] [Adresse 1] [Localité 4] né le 11/07/1968 à [Localité 5] Représentés par Me Claire ROZELLE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 415 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2015, M. [W] [Y] et Mme [O] [A] ont consenti à Mme [C] [I] et M. [K] [L] un bail d'habitation pour un logement situé [Adresse 1], contre le paiement d'un loyer mensuel de 1 050 euros hors provisions sur charges. Par acte authentique du 10 mars 2018, M. [W] [Y] et Mme [O] [A] ont vendu le bien immobilier situé [Adresse 1] à Mme [C] [I] et M. [K] [L]. Par jugement du tribunal d'instance de Villejuif du 18 septembre 2018, Mme [C] [I] et M. [K] [L] ont été condamnés à payer à M. [W] [Y] et Mme [O] [A] la somme de 484,34 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 10 mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et celle de 150 euros au titre de frais de déplacement, outre les dépens de l'instance. Par acte d'huissier du 24 janvier 2019, Mme [C] [I] et M. [K] [L] ont assigné M. [W] [Y] et Mme [O] [A] devant le tribunal d'instance de Villejuif, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à leur payer les sommes suivantes, avec exécution provisoire : - 487,44 euros au titre des réparations de la chaudière, - 2 100 euros au titre du dépôt de garantie, - 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 26 septembre 2019, le tribunal d'instance de Villejuif a ainsi statué : Condamne M. [W] [Y] et Mme [O] [A] solidairement à payer à Mme [C] [I] et M. [K] [L] la somme de 2 100 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard ; Déboute Mme [C] [I] et M. [K] [L] de leurs autres demandes au titre des réparations de la chaudière et en dommages et intérêts ; Déboute M. [W] [Y] et Mme [O] [A] de leurs demandes reconventionnelles ; Condamne M. [W] [Y] et Mme [O] [A] in solidum à payer à Mme [C] [I] et M. [K] [L] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [W] [Y] et Mme [O] [A] in solidum aux dépens ; Ordonne l'exécution provisoire. Vu l'appel interjeté le 3 décembre 2019 par M. [W] [Y] et Mme [O] [A] ; PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 janvier 2020 par lesquelles M. [W] [Y] et Mme [O] [A], appelants, demandent à la cour de : Dire recevable et bien fondé leur appel, et y faisant droit ; Infirmer en toutes ses dispositions la décision du tribunal d'instance de Villejuif du 26 septembre 2019, Statuant à nouveau, Condamner solidairement Mme [C] [I] et M. [K] [L] à leur payer la somme de 1 672,79 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2018 ; Condamner solidairement Mme [C] [I] et M. [K] [L] à leur payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts que pour les préjudices moral et matériel ; Condamner solidairement Mme [C] [I] et M. [K] [L] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Mme [C] [I] et M. [K] [L] aux dépens de l'instance. Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 mars 2020 au terme desquelles Mme [C] [I] et M. [K] [L], intimés, demandent à la cour de : Confirmer le jugement du tribunal d'instance de Villejuif en ce qu'il a condamné M. et Mme [Y] à leur payer la somme de 2 100 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de condamnation à hauteur de 487,44 euros au titre de la réparation de la chaudière et la somme de 1 000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive ; Statuant à nouveau, condamner solidairement M. [W] [Y] et Mme [O] [A] à leur payer : - 487,44 euros au titre de la réparation de la chaudière (10 février 2018 et 22 février 2018) ; - 1 000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive ; - 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la restitution du dépôt de garantie : L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (...) Il incombe au bailleur de rapporter la preuve que la déduction qu'il opère est dûment justifiée. Il ressort des pièces qu'un dépôt de garantie d'un montant de 1 050 euros a été versé par les locataires lors de la signature du contrat de bail le 7 juillet 2015. Pour justifier de leur refus de restituer le dépôt de garantie, M. et Mme [Y] versent aux débats les éléments suivants : - un avenant du 7 juillet 2015 au contrat de location du même jour prévoyant que les bailleurs prendraient en charge les matériaux nécessaires à la pose d'un parquet flottant, le remplacement de la tapisserie des murs par une peinture blanche, la mise en peinture des plafonds et des coffrages, le remplacement du meuble sous évier de la cuisine et d'une armoire de toilette, les locataires s'engageant en contrepartie à effectuer les travaux de rénovation ; - leur courriel du 19 novembre 2018 auquel étaient joints un arrêté de compte de fin de bail au 10 mars 2018, un état des dépenses de la salle de bains, un état des dépenses de la cuisine, et le coût des lettres recommandées ; - le relevé des charges et produits du 18 décembre 2018 pour la période de juillet 2017 à juin 2018 ; - leur courrier recommandé du 14 février 2018 au sujet du dégât des eaux dans la cuisine. L'avenant au bail prévoyait un certain nombre de travaux dont les matériaux seraient pris en charge par les bailleurs aux fins de rénovation. Les époux [Y] soutiennent que des matériaux fournis au cours des années 2015 et 2016 ne figurent pas dans la liste des travaux prévus dans l'avenant et doivent donc être pris en charge par les locataires. Toutefois, il y a lieu de constater que : - les bailleurs procèdent par affirmation et ne justifient d'aucune facture, ne produisant qu'une liste établie par leurs soins, sans aucun justificatif ; - l'avenant du 7 juillet 2015 ne fixe pas de montant maximum pris en charge par les bailleurs ; - la liste produite par les bailleurs concerne un certain nombre de réparations ou de travaux leur incombant et ne pouvant être imputés aux locataires (receveur de douche, colonne hydro, carrelage, prises de terre, évier, coudes et tubes d'évacuation...) ; - les bailleurs n'ont jamais sollicité auprès des locataires le remboursement de ces sommes antérieurement à leur courrier du 19 novembre 2018. Aussi, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande de remboursement du dépassement de l'avenant à hauteur de 3 012,65 euros, aucune pièce ne permettant d'imputer ces frais aux locataires. S'agissant de la somme de 439,59 euros au titre des régularisations de charges pour l'exercice 2017/2018, les bailleurs versent aux débats le relevé des charges pour cet exercice mentionnant un montant de charges locatives de 1 383,83 euros du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018. Il n'est pas contesté que les locataires ont déjà versé la somme de 845 euros de provisions pour charges sur la période de juillet 2017 au 10 mars 2018, date de la vente du bien immobilier. La somme due par les locataires au prorata de la période d'occupation est de 960,99 euros. Il reste donc un solde de 115,99 euros (960,99 - 845) au titre de la régularisation des charges. Les bailleurs sollicitent également le remboursement de la commande d'un émetteur pour le garage à hauteur de 52,55 euros. Ils ne versent toutefois aucune pièce pour justifier de cette demande, notamment aucune facture, et font état de courriers sans les produire. Cette demande sera donc rejetée, d'autant qu'une demande identique a été rejetée par le tribunal d'instance de Villejuif par jugement définitif du 18 septembre 2018. S'agissant du coût des courriers recommandés pour la somme totale de 63 euros, il n'y a pas lieu de les mettre à la charge des locataires, aucun texte ne prévoyant que les locataires doivent le supporter, ces courriers n'étant en outre pas produits par les bailleurs pour cinq d'entre eux. Il y a donc lieu de fixer la somme totale due par les locataires aux bailleurs à la somme de 115,99 euros. M. et Mme [Y] seront ainsi condamnés à restituer le solde du dépôt de garantie à M. [L] et Mme [I], soit une somme de 934,01 euros (1050 - 115,99). Le jugement sera infirmé sur le quantum accordé. Sur la majoration de 10 % : L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cet article précise également que lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. En l'espèce, la somme qui aurait dû être restituée par les bailleurs aux locataires s'élève à la somme de 934,01 euros. En application de l'article 22 sus-cité, les bailleurs auraient dû restituer cette somme à compter du 10 mai 2018, soit deux mois après la vente du bien immobilier aux locataires, les bailleurs n'ayant fait aucun arrêté de compte provisoire dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il y a donc lieu de condamner M. et Mme [Y] à verser à M. [L] et Mme [I] la somme de 105 euros par mois de retard, représentant 10% du loyer mensuel en principal, dans la limite des demandes des locataires, soit une période de 22 mois, pour une somme totale de 2 310 euros. Il y a donc lieu de condamner M. et Mme [Y] à verser la somme de 2 310 euros à M. [L] et Mme [I] au titre de la majoration de 10% pour non restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux. Sur les dommages intérêts pour résistance abusive : M. [L] et Mme [I] sollicitent la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts en raison de la résistance abusive des bailleurs. Toutefois, ils ne justifient d'aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la majoration de 10 % prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [L] et Mme [I] de leur demande non justifiée. Sur les dommages intérêts : M. et Mme [Y] sollicitent la somme de 2 500 euros pour leur préjudice aux motifs que les locataires ont violé à plusieurs reprises les dispositions du bail de location et se sont opposés au règlement des comptes lors de la vente de l'appartement. Toutefois, ils ne versent aucune pièce pour justifier de cette demande, et ne précisent pas les violations du bail commises par les locataires. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande qui n'est pas détaillée. Le jugement sera confirmé. Sur les frais de réparation de la chaudière : M. [L] et Mme [I] sollicitent le remboursement de la somme de 487,44 euros au titre des frais de réparation de la chaudière en date des 12 et 22 février 2018. Ils versent aux débats : - une facture du 12 février 2018 d'un montant de 120 euros de la société Hydrotherm pour la remise en service provisoire d'une chaudière qualifiée de vétuste ; - un devis du 14 février 2018 d'un montant de 367,44 euros pour changement d'un ensemble trois vannes ; - une facture de la société Costes du 22 février 2018 d'un montant de 367,44 euros pour le remplissage de l'ensemble de la vanne trois voies sur chaudière gaz. Il résulte du décret du 26 août 1987 que les petites réparations, réparations courantes et entretien annuel sont à la charge des locataires et notamment pour les appareils de chauffage, de production d'eau chaude et la robinetterie : le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets. En l'espèce, les locataires ne justifient pas de l'entretien courant de la chaudière en 2016 et 2017. Par ailleurs, les réparations concernées par les deux factures produites relèvent des réparations courantes et sont à la charge des locataires. Aussi, les frais d'entretien et de réparation de la chaudière relevant des charges locatives, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [L] et Mme [I] la totalité des frais qu'ils ont dû supporter au cours de la présente instance. M. et Mme [Y] seront donc condamnés à leur verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris en ce qui concerne le montant du dépôt de garantie à restituer et le montant de la majoration de 10 %, Confirme le jugement pour le surplus, Et statuant à nouveau, Condamne solidairement M. [W] [Y] et Mme [O] [A] épouse [Y] à payer à M. [K] [L] et Mme [C] [I] la somme de 934,01 euros au titre du solde du dépôt de garantie; Condamne solidairement M. [W] [Y] et Mme [O] [A] épouse [Y] à payer à M. [K] [L] et Mme [C] [I] la somme de 2 310 euros au titre de la majoration de 10 % ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne in solidum M. [W] [Y] et Mme [O] [A] épouse [Y] à payer à M. [K] [L] et Mme [C] [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [W] [Y] et Mme [O] [A] épouse [Y] aux dépens d'appel. La Greffière Le Président