Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 24/01039

Du 25 juin 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01039 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBLF S.A. CLAIRSIENNE C/ [B] [O] Expéditions délivrées à : CLAIRSIENNE M. [O] FE délivrée à : CLAIRSIENNE Le 25/06/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 4] JUGEMENT EN DATE DU 25 juin 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats Mme Dominique CHATTERJEE lors du délibéré DEMANDERESSE : S.A. CLAIRSIENNE - RCS BORDEAUX 458 205 382 - [Adresse 2] - [Localité 3] Représentée par Monsieur [F] [Z], salarié de l’entreprise DEFENDEUR : Monsieur [B] [O] né le 25 Septembre 1981 à [Localité 7] (COMORES), demeurant [Adresse 8] - Résidence [6] - [Adresse 8] - [Localité 5] Comparant en personne DÉBATS : Audience publique en date du 30 avril 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Selon contrat de bail d'habitation signé le 12 août 2015, la SA CLAIRSIENNE a donné en location à M. [B] [O] un logement situé [Adresse 8] - [Adresse 8] - Résidence [6] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 319,82 € charges comprises. La SA CLAIRSIENNE déclare avoir donné en location à M. [B] [O] un emplacement de stationnement situé à la même adresse, le 1er juin 2019, moyennant le paiement d'un loyer de 0,39 € mensuels. Arguant d'une dette locative malgré un commandement de payer délivré le 9 mai 2023, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner M. [B] [O] devant le Juge des contentieux de la protection par acte du 20 février 2024. Lors de l'audience du 30 avril 2024, elle sollicite de voir : ▸ constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux contrats de location pour défaut de paiement des loyers et des charges ; ▸ ordonner l'expulsion sans délai du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique ; ▸ condamner le locataire au paiement de la somme provisionnelle de 2.180,87 €, au titre des loyers, charges et pénalités ; ▸ condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges revalorisés, jusqu'à la libération des lieux ; ▸ condamner le locataire au paiement de la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens ; ▸ ordonner l'exécution provisoire. La SA CLAIRSIENNE donne son accord à l'octroi de délais de paiement par mensualités de 100 € en sus du paiement du loyer courant. Présent à l'audience, M. [B] [O] ne conteste pas la dette. Il explique qu'il travaille dans le cadre d'un CDI, mais qu'ayant des ennuis de santé (outre des difficultés familiales), il a perçu des indemnités journalières ; son salaire actuel est de 1.400 € outre 170 € en moyenne par mois au titre d'une prime d'intéressement. Il règle une somme totale de 200 € au titre de pensions alimentaires pour quatre enfants. Il propose de verser une somme de 100 € par mois en remboursement de sa dette locative. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. Le jugement est contradictoire. Il a été mis en délibéré au 25 juin 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la recevabilité de l'action : Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 20 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 27 avril 2024. La procédure est donc régulière et l'action recevable au regard de ces dispositions. Sur la résiliation du bail du logement : Le bail du logement signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée. Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.469,01 € au titre des loyers et charges échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. À l'inverse la dette locative a augmenté, malgré des paiements réguliers. Dans ces conditions la résiliation du bail est acquise à la date du 10 juillet 2023 et sera constatée. L'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux. En outre, il convient de fixer à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que le locataire aurait payé en cas de non résiliation du bail. Sur la résiliation du contrat de location du garage : Le contrat de location du parking litigieux bien que non signé par le défendeur n'est pas contesté, et constitue compte tenu du loyer très modique un accessoire du contrat de bail d'habitation. Dès lors, la résiliation du contrat de location du parking est constatée et l'expulsion du locataire est également ordonnée. Sur les loyers et les indemnités d'occupation impayés ; En application de l'article 7 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les charges récupérables sont notamment celles liées à un service rendu en contrepartie de l'usage du logement, à l'entretien courant et petites réparations des parties communes. Le bailleur est en outre fondé à demander le remboursement des taxes et impôts dont le locataire profite directement telle la taxe d'ordures ménagères. Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé. Par ailleurs il découle de ce qui précède l'obligation pour le locataire de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges. Il résulte du décompte fourni par la SA CLAIRSIENNE qu'il est dû par M. [B] [O] la somme totale de 1.771,53 €, à la date du 30 avril 2024, les frais de procédure figurant dans ce décompte devant être déduits. M. [B] [O] sera en conséquence condamné à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du mois de mai 2024. Sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l'article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». Selon le VII) de ce même article « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». En l'espèce, M. [B] [O] sollicite des délais de paiement, il a repris le versement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024, comme le confirme le décompte de créance locative. Il réclame des délais de paiement sans justifier de sa situation à l'audience, aucune pièce n'étant produite à l'appui de ses allégations. Néanmoins, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi des délais demandés. Dans ces conditions, il convient d'accorder au locataire des délais de paiement suivant les modalités décrites au dispositif du jugement, étant précisé que ces délais suspendent l'application de la clause résolutoire et que celle-ci sera censée n'avoir jamais joué s'ils sont respectés. Il sera précisé qu'en application des dispositions de l'article 24 VII de cette même loi, cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Sur les autres demandes : M. [B] [O] qui succombe sera condamné aux entiers dépens, lesquels incluront l'assignation et le commandement de payer du 9 mai 2023. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire est constatée. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [B] [O] à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 1771,53 €, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; ACCORDE à M. [B] [O] des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative ; L'AUTORISE à s'acquitter de cette dette à compter du présent jugement dans un délai de 17 mois par versements mensuels de 100 €, le dernier étant augmenté du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d'échéance ; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens ; SUSPEND en conséquence les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ; DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté cette clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué ; DIT qu'en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d'échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail d'habitation et du contrat de location d'emplacement de parking, CONDAMNE en ce cas M. [B] [O] à quitter les lieux loués à la SA CLAIRSIENNE et DIT qu'à défaut pour M. [B] [O] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique ; FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (375,96 € à ce jour) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE M. [B] [O] à son paiement à compter du mois de mai 2024 ; DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONSTATE l'exécution provisoire ; CONDAMNE M. [B] [O] aux dépens, lesquels incluront l'assignation et de sa dénonciation au Préfet, et le commandement de payer du 9 mai 2023. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE