Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/08136

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [L] [X] Monsieur [B] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08136 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CFQ N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le 06 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDEURS Monsieur [L] [X] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] comparant en personne Monsieur [B] [X] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] (dernière adresse connue) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08136 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CFQ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 janvier 2014, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [G] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi qu'une cave pour un loyer mensuel hors charges de 370,07 euros. À la suite du décès de la locataire le bail a été transféré à Messieurs [B] et [L] [X] suivant avenant du 4 septembre 2018. Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 746,45 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Messieurs [B] et [L] [X] le 30 décembre 2022. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2023, Monsieur [B] [X] a donné congé à effet au 28 février 2023. Par actes de commissaire de justice du 4 août 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [X] avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, - ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais et risques des défendeurs, - condamner solidairement Messieurs [B] et [L] [X] à payer la somme de 5 896,35 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023, - condamner Monsieur [L] [X] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, - condamner Messieurs [B] et [L] [X] à payer la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles comprenant le coût du commandement et de l'assignation et tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 août 2023 et un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont a été donné lecture à l'audience. À l'audience du 14 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation, actualise sa créance à la somme de 6 834,46 euros selon décompte arrêté au 28 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus et ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, indiquant que le locataire a repris le paiement du loyer courant. Monsieur [L] [X], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant 150 euros par mois en plus du loyer courant, en faisant valoir qu'il travaille en CDI depuis août 2023 moyennant un salaire mensuel moyen hors prime de 1 400 euros. Assigné à domicile, Monsieur [B] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2024. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande PARIS HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail et la suspension de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 30 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 746,45 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et le tribunal constatera en conséquence que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 1er mars 2023. Cependant, selon l'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative à condition qu'il ait repris le paiement de son loyer. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus, si le bailleur ou le locataire en fait la demande. Dans ce cas, si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [L] [X] a retrouvé de travail moyennant un salaire net mensuel de 1 568 euros (moyenne sur les trois derniers mois) et a repris le paiement du loyer courant. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit par ailleurs que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce il ressort du décompte du bailleur que l'arriéré locatif s'élève au 28 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, à la somme de 6 525,68 euros, frais de procédure déduits (308,78 euros). Monsieur [B] [X] n'étant plus titulaire du bail depuis le 28 février 2023, il n'est tenu qu'à la dette née antérieurement à son départ laquelle s’élevait au 1er mars 2023, frais de procédure déduits (181,64 euros), à la somme de 6 293,63 euros. Toutefois, il résulte du décompte produit que par le jeu des imputations prévues à l'article 1342-10 du code civil qui dispose qu'à défaut d'indication du débiteur, le paiement s'impute sur la dette la plus ancienne et compte-tenu des règlements effectués (3 530 euros), Monsieur [B] [X] n'est plus redevable à ce jour que de la somme de 2 763,63 euros. Le principe selon lequel la solidarité ne se présume pas trouve à s'appliquer ici, aucune clause du contrat de bail et de l'avenant ne stipulant que les locataires sont tenus solidairement aux dettes locatives. Monsieur [L] [X] et Monsieur [B] [X] seront donc condamnés conjointement à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 2 763,63 euros et Monsieur [L] [X] sera condamné seul à payer le solde de la dette soit la somme de 3 762,05 euros (6 525,68 euros - 2 763,63 euros). Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [L] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [X] et Monsieur [B] [X], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 décembre 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE en conséquence que le contrat conclu le 20 janvier 2014 modifié selon avenant du 4 septembre 2018 concernant les locaux (avec cave) situés [Adresse 2] (escalier 3, 1er étage, porte n°48) à [Localité 4] est résilié depuis le 1er mars 2023, CONDAMNE conjointement Monsieur [L] [X] et Monsieur [B] [X] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 2 763,63 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2023, CONDAMNE Monsieur [L] [X] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 3 762,05 euros au titre du solde des sommes restants dues arrêté au 28 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, AUTORISE Monsieur [L] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er mars 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - le bailleur pourra à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux faire procéder à l'expulsion de Monsieur [L] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Monsieur [L] [X] sera condamné à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Monsieur [L] [X] et Monsieur [B] [X] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [L] [X] et Monsieur [B] [X] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.