Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/02463

30/04/2024 ARRÊT N°213/2024 N° RG 23/02463 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PSAF EV/MB Décision déférée du 13 Juin 2023 - Président du TJ de Toulouse ( 23/00127) [S] [P] [M] S.A.R.L. PROMOCONSEIL C/ SCI VEDEL LOCATION CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A.R.L. PROMOCONSEIL Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège actuellement [Adresse 3] [Localité 1] et précédemment [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Emmanuel TRICOIRE de la SELEURL CABINET TRICOIRE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE SCI VEDEL LOCATION RCS TOULOUSE Société civile immobilière au capital de 1000 € Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, président E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, présidente, déléguée par odonnance du 22 février 2024 et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte sous seing privé du 17 décembre 2012 à effet au 1er janvier 2013, la SCI Vedel Location a donné à bail à la SARL Promoconseil un local professionnel et cinq emplacements de parking aériens moyennant un loyer principal annuel de 21'600 € HT et 200 € à titre de provision mensuelle sur charges soit un total mensuel de 2360 €TTC. Le 21 novembre 2022, la SCI Vedel Location a fait délivrer à la SARL Promoconseil un commandement de payer la somme de 4874,22 € visant la clause résolutoire du bail. PROCEDURE Par actes des 20 et 23 janvier 2023, la SCI Vedel Location a fait assigner la SARL Promoconseil devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et la voir condamner à payer à titre provisionnel la somme totale de 9440 € au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant de 2360 € TTC jusqu'à parfaite libération des lieux outre1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire du 13 juin 2023, le juge a : - déclaré recevable la demande de la SCI Vedel Location, - constaté l'absence de contestation sérieuse, - constaté la résiliation du bail liant la SCI Vedel Location et la SARL Promoconseil, avec effet au 21 décembre 2022, - ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL Promoconseil et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 4], [Localité 2], occupés sans droit, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - dit que le sort des biens meubles demeurant dans les lieux après l'expulsion suivra les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la SARL Promoconseil à payer par provision à la SCI Vedel Location : * la somme de 9.440 € à valoir sur les arrérages de loyers, charges, et indemnités d'occupation, * chaque mois à compter du mois de février 2023, le montant du loyer et charges à valoir sur l'indemnité d'occupation, soit 2.360 €, - débouté la SCI Vedel Location de sa demande tendant à voir juger que le dépôt de garantie lui restera acquis, - débouté la SARL Promoconseil de sa demande de consignation des loyers dus, - condamné la SARL Promoconseil à payer à la SCI Vedel Location la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la SARL Promoconseil aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2022. Par déclaration du 6 juillet 2023, la SARL Promoconseil a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES La SARL Promoconseil dans ses dernières conclusions du 20 septembre 2023 demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de : À titre principal, - réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, - juger qu'il existe une contestation sérieuse dans le cadre du litige opposant la SCI Vedel et la SARL Promoconseil, En conséquence, - juger irrecevables les demandes formulées par la SCI Vedel, - ordonner le renvoi de l'instance devant la juridiction saisie au fond aux fins de jonction avec la procédure au fond enrôlée sous le numéro RG 23/00520, - condamner la SCI Vedel à payer à la SARL Promonconseil la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La SCI Vedel Location dans ses dernières conclusions du 6 octobre 2023 demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, de : - rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées, - débouter la SARL Promoconseil de toutes ses demandes et de son appel infondé, - confirmer l'ordonnance de référé du 13 juin 2023 en ce qu'elle a : * jugé recevable les demandes de la SCI Vedel Location, * jugé que la SARL Promoconseil ne soulevait aucun contestation sérieuse, * jugé et constaté que la clause résolutoire était acquise à effet du 21 décembre 2022 et ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL Promoconseil ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, des locaux à usage de bureau sis [Adresse 4] ' [Localité 2] lots 4, 21, 22, 23, 31 et 32, *jugé que la SCI Vedel Location pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SARL Promoconseil, * condamné la SARL Promoconseil à payer à titre provisionnel la somme totale 9440 € au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires au 23 janvier 2023, * condamné la SARL Promoconseil à payer, à titre provisionnel, à la SCI Vedel Location une indemnité d'occupation d'un montant de 2360 € TTC jusqu'à parfaite libération des lieux, * condamné la SARL Promoconseil à la somme de 1500 € au titre de l'article 700 et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement, - réformer l'ordonnance du 13 juin en ce qu'elle a : * débouté la SCI Vedel Location de sa demande tendant à ce que le dépôt de garantie lui reste acquis et en ce sens : - juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément aux dispositions du contrat de bail, En tout état de cause, - condamner la SARL Promoconseil à payer à la SCI Vedel Location la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la SARL Promoconseil aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL Lefévre-Le Bihan, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS La SARL Promoconseil fait valoir que : ' elle a saisi le juge du fond d'une demande en résolution du contrat de bail en raison des fautes de la bailleresse justifiant que les demandes de celle-ci soient déclarées irrecevables en première instance, le juge du fond étant déjà saisi du litige opposant les cocontractants, ' l'existence d'un trouble illicite ou d'un dommage imminent n'a pas été démontrée, ' le contrat de bail ne respecte pas les dispositions du code de l'environnement et du code de commerce qui imposent au bailleur de produire en annexe le diagnostic de performance énergétique du bien loué et que le diagnostic qui lui a été transmis le 9 décembre 2022 ne comporte aucune information utile, ' bien qu'ayant loué cinq emplacements de parking, seulement trois sont mis à sa disposition, ' à la suite d'une modification de l'organisation de la gérance de la SARL Promoconseil, son gérant a sollicité l'autorisation de procéder à la sous-location d'un bureau complémentaire ce qui lui a été refusé sans motifs alors qu'elle avait été autorisée à une précédente sous-location en août 2022. La SCI Vedel Location oppose que : ' la clause résolutoire a produit ses effets le 21 décembre 2022 et que la SARL Promoconseil n'a saisi le juge du fond que par assignation du 27 janvier 2023, ' aucune exception d'inexécution ne peut lui être opposée alors qu'elle a parfaitement respecté ses obligations de remise d'un diagnostic de performance énergétique lors de l'entrée dans les lieux par la locataire, la reconduction du bail n'imposant pas l'établissement de nouveaux diagnostics et la locataire ne précisant pas en quoi la transmission ou non d'un nouveau diagnostic affecterait son obligation de paiement du loyer, ' seule la locataire fait état d'une difficulté pour garer son véhicule et que le contrat prévoit un recours direct du preneur contre les tiers et une renonciation à tout recours contre le bailleur en cas de difficulté de stationnement, ' le refus opposé à une nouvelle sous-location n'est pas constitutif d'un manquement à ses obligations. Il convient en premier lieu de préciser que d'une part la locataire ne conclut pas à l'irrecevabilité des demandes de la bailleresse en référé en raison de l'existence d'une instance au fond dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour et que d'autre part sauf dans les cas déterminés par la loi, le juge des référés reste compétent pour ordonner l'exécution d'une obligation non sérieusement contestable, même lorsque le juge du fond est saisi et qu'il ne peut déduire le caractère sérieux de la contestation soulevée de la seule existence d'une instance pendante au fond. Dès lors, le fait que la SARL Promoconseil ait fait assigner au fond la SCI Vedel Location en résiliation de bail par acte du 27 janvier 2023, au surplus postérieurement à l'acte ayant engagé la présente procédure, est sans incidence. L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés doit mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier Il résulte des termes de l'article L 145-41 al1 du code de commerce que': «'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'». En l'espèce, le bail à effet au 1er janvier 2013 prévoit en son article IX une clause résolutoire conforme à l'article L 145-41 sus-visé. La SCI Vedel Location a fait délivrer le 21 novembre 2022 à la Sarl Promoconseil un commandement de payer la somme de 4720 € à titre principal correspondant aux loyers et charges impayés d'octobre et novembre 2022. La preuve du paiement des loyers dans le mois de l'acte incombe à la locataire débitrice de cette obligation. En l'espèce, à défaut pour la Sarl Promoconseil de rapporter la preuve de la justification du paiement total de la somme réclamée dans le délai prescrit expirant le 21 décembre 2022, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors, la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets. En effet, le décompte produit par la SCI Vedel Location selon lequel les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai légal rappelé au commandement visé n'est pas contesté. Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise le 21 décembre 2022, dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. Toutefois, la locataire fait valoir que la bailleresse a manqué à ses obligations. Pour s'opposer au jeu de la clause résolutoire, la locataire doit justifier de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer. Or, en l'espèce, la locataire ne démontre pas cette mauvaise foi. En effet : ' elle n'établit pas que, contrairement aux dispositions contractuelles stipulant cette remise, le diagnostic de performance énergétique effectué le 23 octobre 2012 qu'elle n'a jamais réclamé, ne lui aurait pas été remis. De plus, l'éventuel contenu insuffisant du second diagnostic effectué le 5 décembre 2022 ne caractérise pas un manquement suffisant pour caractériser la mauvaise foi de la bailleresse, ' le bail visait un local professionnel ainsi que cinq emplacements aériens pour voitures automobiles, et si la locataire affirme qu'elle ne disposerait que de trois emplacements elle ne produit aucune pièce à l'appui de cette affirmation. En tout état de cause, elle accuse les autres locataires de s'être attribué ses places et le bail prévoit dans sa clause IV-10 qu'en cas de trouble apporté à la jouissance des lieux loués par le fait de tiers, quelle que soit sa qualité, le preneur devra agir directement contre lui sans pouvoir mettre en cause le bailleur, ' le bail prévoit en sa clause IV-12-1 l'autorisation expresse, écrite et préalable de la bailleresse à la sous-location de tout ou partie des lieux loués et le refus par la SCI Vedel Location d'octroyer une nouvelle autorisation de sous-location d'un bureau complémentaire relève de la liberté contractuelle ne caractérise pas la mauvaise foi de son auteur. Ainsi, faute pour la locataire de pouvoir justifier que la bailleresse a, de mauvaise foi délivré le commandement de payer fondant son action, c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 21 décembre 2022, ordonné l'expulsion de la locataire, comme constitutive d'un trouble manifestement illicite et l'a condamnée à payer à titre de provision de 9440 € au titre des loyers impayés ainsi qu'une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle, cette obligation n'étant pas sérieusement contestable. La décision déférée sera confirmée à ce titre. La bailleresse sollicite l'attribution du dépôt de garantie conformément aux dispositions du contrat. Le bail prévoit dans son article VIII que le dépôt de garantie, d'un montant de 1800 € restera acquis à la bailleresse dans le cas de résiliation du bail par suite d'inexécution d'une des conditions pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages-intérêts sans préjudice de tous autres. Cependant, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, de prononcer une condamnation au paiement de dommages-et-intérêts. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande et l'ordonnance déférée doit être confirmée à ce titre. L'équité commande de confirmer la décision déférée sur l'article 700 du code de procédure civile, de faire droit à la demande présentée par la SCI Vedel Location à ce titre à hauteur de 2000 € en appel et de rejeter la demande présentée par la SARL Promoconseil qui succombe et gardera à sa charge les dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer par confirmation de l'ordonnance déférée et d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour Confirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 13 juin 2023, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Promoconseil à verser 2000 € à la SCI Vedel Location, Condamne la SARL Promoconseil aux dépens d'appel avec distraction au profit de la Selarl Lefebvre-Le Bihan en application de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER C. FERREIRA