Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02741

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 12] REFERENCES : N° RG 23/02741 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOON Minute : 24/00159 Monsieur [L] [G] Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : C/ Monsieur [J] [E] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Valérie REDON-REY Copie délivrée à : Monsieur [J] [E] Le JUGEMENT DU 26 Février 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Février 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : Monsieur [L] [G] [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [J] [E] [Adresse 5] [Localité 11] non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 2012, Monsieur [L] [G] a donné à bail à Monsieur [J] [E] un parking situé [Adresse 5] [Localité 7] pour un loyer mensuel de 50 euros. Il indique avoir également donné à bail un logement à ce dernier, mais ne produit pas le contrat de bail afférent. Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, Monsieur [L] [G] a fait assigner Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, -ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, -condamner Monsieur [J] [E] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1 211,32 euros à parfaire avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation de 1006,21 euros par mois à compter de l'assignation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, -condamner le défendeur à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] [G] expose que les loyers sont impayés depuis plusieurs mois ce qui caractérise un manquement aux obligations du bail justifiant sa résiliation. A l'audience du 8 janvier 2024, Monsieur [L] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance de loyers à la somme de 3 279,95 euros, selon décompte en date du 3 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 13 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, le contrat de bail n'est pas produit fixant les obligations respectives des parties. Toutefois, l'existence dudit contrat est rapportée par la production du décompte des loyers au nom de Monsieur [J] [E] depuis le 30 juin 2017, faisant état de nombreux paiements par mandat cash de « [E] ». Aussi il est établi qu'un contrat de bail portant sur un logement situé [Adresse 5] [Localité 10] a été conclu entre Monsieur [L] [G] et Monsieur [J] [E], outre la conclusion d'un contrat de bail portant sur un parking au sein du même immeuble signé le 15 juin 2012 et produit aux débats. Le décompte produit par Monsieur [L] [G] fait état d'une dette locative de 3 279,95 euros, soit une dette locative représentant plus de 3 échéances mensuelles de loyers et charges. Il en ressort également qu'une dette locative s'est constituée pendant plus de deux ans entre juillet 2021 et septembre 2023, et qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis le mois d'octobre 2023. En ces conditions, ces éléments caractérise une violation grave et renouvelée des obligations du locataire et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur. Monsieur [J] [E] devenant occupant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [J] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, comme déjà indiqué, Monsieur [L] [G] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [E] reste lui devoir la somme de 3 279,95 euros à la date du 3 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au mois de janvier 2024 inclus. Il sera en conséquence condamné au versement de la somme de 3 279,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision dans la mesure où la dette figurant sur le commandement de payer délivré le 10 mai 2023 a été payée, la nouvelle dette s'étant constituée à compter du mois d'octobre 2023. Monsieur [J] [E] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi (actuellement 1006,21 euros). Sur les demandes accessoires Monsieur [J] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce exclus le coût du commandement qui n'était pas nécessaire à la présente procédure. Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [L] [G] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Monsieur [L] [G] et Monsieur [J] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] [Localité 9] et du bail conclu le 15 juin 2012 entre les mêmes parties concernant le parking situé à la même adresse ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [G] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [L] [G] la somme de 3 279,95 euros (décompte arrêté au 3 janvier 2024, incluant la mensualité de janvier 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [L] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (actuellement 1006,21 euros), à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [L] [G] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] aux dépens en ce inclus le coût des sommations d'avoir à justifier de l'occupation des lieux ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection