Cour d'appel, 09 septembre 2022. 21/01140

ARRÊT N° PF R.G : N° RG 21/01140 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FSL3 [T] C/ [F] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2022 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 15 MARS 2021 suivant déclaration d'appel en date du 25 JUIN 2021 RG n° 20/00556 APPELANTE : Madame [Y] [T] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/5516 du 04/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) INTIMÉ : Monsieur [O] [N] [F] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Bernard CHANE TENG de la SELARL CHANE-TENG BERNARD, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 24 février 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juin 2022 devant Madame Pauline FLAUSS, Conseillère , qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2022. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 09 Septembre 2022. Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE * * * LA COUR : Par acte d'huissier du 14 février 2020, M. [F] a assigné Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection de St Pierre aux fins de constater la résiliation du bail d'habitation les liant au titre d'un appartement sis [Adresse 1], suite à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 octobre 2019, ordonner la libération et à défaut, l'expulsion des lieux de Mme [T], outre sa condamnation à paiement d'un arriéré de loyer de 8.000 euros, de la clause pénale de 800 euros et d'une indemnité d'occupation de 1.000 euros jusqu'à libération effective des lieux. Par jugement du 15 mars 2021, le juge a: - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2015 entre M. [F] et Mme [T] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 25 décembre 2019 ; - Dit n'y avoir lieu à expulsion dans la mesure où Mme [T] a libéré les lieux d'elle-même au mois de mars 2020; - condamné Mme [T] à verser à M. [F] la somme de 7.500€ avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2019 ; - Dit que les sommes de 500 euros au titre du dépôt de garantie et la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral pour trouble de jouissance seront déduites du montant des loyers dus; - fixé le montant de l'indemnité d'occupation dont Mme [T] est redevable envers le bailleur au montant du loyer et des charges, soit 500 € d'indemnité d'occupation; Et condamne Mme [T] à payer cette indemnité d'occupation à M. [F] à compter du 1er janvier 2020 jusqu'au 31 mars 2020. - condamné Mme [T] à verser à M. [F] une somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné Mme [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la sous-préfecture ; - rejeté la demande au titre de la clause pénale. - débouté les parties des autres demandes et du surplus des demandes; - rappelle l'exécution provisoire de droit du présent jugement. Par déclaration du 25 juin 2021 au greffe de la cour, Mme [T] a formé appel du jugement. Elle demande à la cour de: - infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre le 15 mars 2021 en ses dispositions l'ayant condamnée et déboutée du surplus de ses demandes. Statuant à nouveau, - Déclarer son appel recevable et bien fondé ; - dire qu'elle a quitté le logement litigieux depuis le début du mois de mars 2020 et procédé à la restitution des clés; - Dire que le bailleur n'a pas respecté ses obligations issues du contrat de bail conclu le 30 avril 2015 et que le logement loué était inhabitable ; - Dire que le bailleur a manqué à son obligation d'information relative aux travaux à effectuer et à son obligation de relogement pendant les travaux ; - Dire que la part résiduelle du loyer lui incombant s'élève à la somme mensuelle de 31 euros sur la période de septembre 2018 à décembre 2019 ; - Dire qu'elle n'est redevable que de la somme de 465 euros au titre des loyers impayés pour la période de septembre 2018 à décembre 2019 ; - Dire qu'elle n'est redevable que de la somme de 62 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2020 au 29 février 2020; - constater que Mme [T] a procédé au paiement du dépôt de garantie de 500 € en espèces le 16 mai 2018 et condamner M. [F] au paiement de la somme de 500 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - ordonner la compensation entre les sommes dues au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation et la somme due par M. [F] au titre du dépôt de garantie et dire qu'elle devra payer le reliquat soit la somme de 27 € ; - condamner M. [F] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi ; - condamner M. [F] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner M. [F] aux entiers dépens de l'instance. Sur l'appel incident formé par M. [F] : - déclarer l'appel incident de M. [F] recevable mais mal fondé ; - dire que M. [F] n'a pas observé les conditions générales du contrat de bail pour mettre un terme au contrat ; En conséquence, - Débouter M. [F] de sa demande tendant à sa condamnation à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l'indemnité de préavis ; - Débouter M. [F] de sa demande d'application de la clause pénale pour un montant de 900 € ; - Débouter M. [F] de sa demande de condamnation à la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ; - Débouter M. [F] tendant à sa condamnation aux dépens de la présente instance. M. [F] sollicite de la cour de: - débouter Mme [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions. - prendre acte que : . Mme [T] ne conteste pas la décision du 15/03/2021 concernant la recevabilité de l'action en résiliation du bail et l'acquisition des effets de la clause résolutoire au 25/12/2019. -Mme [T] ne conteste pas la décision du 15/03/2021 concernant sa non expulsion. - confirmer le jugement du 15 mars 2021 du Juge des Contentieux de la Protection près du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en ce qu'il a: . déclaré son action en résiliation du bail recevable. . Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2015 sont réunies à la date du 25 décembre 2019. . Dit n'y avoir lieu à expulsion dans la mesure où Mme [T] a libéré les lieux d'elle-même au mois de mars 2020. . Condamné Mme [T] à lui verser la somme de 7.500 € au titre des loyers impayés pour la période allant de septembre 2018 au 25 décembre 2019, avec les intérêts au taux légal à compter du 25/10/2019. . Fixé le montant de l'indemnité d'occupation dont Mme [T] est redevable envers le bailleur au montant du loyer et des charges, soit 500 € d'indemnité d'occupation. . condamné Mme [T] à payer cette indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2020 jusqu'au 31 mars 2020; -Condamné Mme [T] à lui verser une somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamné Mme [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la sous-préfecture; - Infirmer la décision attaquée en ce qu'elle a : . Dit que la somme de 500 € au titre du dépôt de garantie sera déduite du montant des loyers dus. .Dit que la somme de 1.000 € au titre du préjudice moral pour trouble de jouissance sera déduite du montant des loyers dus. . Rejeté sa demande au titre de la clause pénale insérée au contrat. - Rejeté sa demande de 1.500 € au titre de l'indemnité pour non-respect du préavis par la locataire. Statuant à nouveau - juger que les travaux prescrits par I'ARS n'ont pu être réalisés du fait de Mme [T]; - juger que Mme [T] ne rapporte pas la preuve que le logement loué était inhabitable. - juger que Mme [T] ne justifie pas avoir régulièrement donné congé à son bailleur et que par conséquent, aucun congé n'a été délivré ou notifié à la demande de Mme [T] à son bailleur. - juger que Mme [T] ne justifie pas avoir restitué les clés au bailleur, ni procédé à l'établissement d'un état des lieux de sortie, et que par conséquent, Mme [T] a abandonné les lieux loués sans avoir restitué les clés au bailleur, ni procédé à l'établissement d'un état des lieux de sortie. - juger que Mme [T] est redevable à son égard de la somme de 7.500 € au titre des loyers impayés et 1.500 € au titre de l'indemnité d'occupation, soit la somme totale de 9.000 €; - juger que la clause pénale insérée au contrat de location est parfaitement applicable. - prendre acte que Mme [T] reconnaît avoir quitté les lieux loués au mois de mars 2020. - juger que conformément au contrat de location, il est bien fondé à solliciter une indemnité de préavis et que celle-ci s'élève à la somme de 1.500 € (soit 500 € x 3 mois). - juger que le chèque de 500 € de Mme [T] au titre du dépôt de garantie n'a jamais été encaissé et ce à la demande de Mme [T] elle-même. -juger que Mme [T] n'a pas réglé le montant du dépôt de garantie, soit 500 €. Ce fait, - débouter Mme [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions. - condamner Mme [T] à lui payer la somme de 900 € (soit 9.000 € x 10%) au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de location; - condamner Mme [T] à lui payer la somme de 1.500 € (soit 500 € x 3 mois) à titre d'indemnité pour non-respect du préavis de trois mois par la locataire. - condamner Mme [T] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC pour la procédure d'appel. - condamner Mme [T] aux entiers dépens de la procédure d'appel. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions de Mme [T] du 22 février 2022 et celles de M. [F] du 8 février 2022, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties ; Vu l'ordonnance de clôture du 24 février 2022 ; Sur la fin du bail. Vu l'article 954 du code de procédure civile; A titre liminaire, la cour constate qu'elle n'est saisie d'aucun appel, principal ou incident, des dispositions du jugement ayant: - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2015 entre M. [F] et Mme [T] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 25 décembre 2019 ; - Dit n'y avoir lieu à expulsion dans la mesure où Mme [T] a libéré les lieux d'elle-même au mois de mars 2020; Il n'y a donc pas lieu d'y statuer. Vu l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; Par ailleurs, le bail ayant déjà été résilié au jour où Mme [T] a quitté les lieux, M. [F] ne saurait lui faire grief de ne pas avoir respecté son obligation contractuelle de préavis avant son départ. Sa demande d'infirmation du jugement l'ayant débouté de sa demande indemnitaire au titre du non-respect du préavis ne peut dès lors prospérer. S'agissant du dépôt de garantie de 500 euros dont Mme [T] sollicite la restitution, M. [F] soutien que ce dernier a été réglé par chèque n'ayant jamais été débité, de sorte qu'il n'y a pas lieu à restitution. Mme [T] énonce qu'elle a bien établi en chèque pour le paiement de la caution, lequel n'a pas été débité mais qu'elle a ensuite procédé au paiement par espèce. Au soutien de ses affirmations, Mme [T] produit un courrier signé d'elle-même et de M. [F] le 16 mai 2018 attestant de la remise au propriétaire, au titre de la "caution", d'"un chèque de 500 euros puis en espèce la totalité" "en main propre" (pièce 10 Mme [T]). Une mention de la main de M. [F] "le mois de caution a été réglé sur le bail", conforte la preuve du règlement de la somme de 500 euros au titre du dépôt de garantie. Il convient donc de considérer que le dépôt de garantie de 500 euros a été versé par Mme [T], sa restitution dépendant du compte entre les parties à intervenir ci-après. Sur les demandes en paiement au titre de l'occupation des lieux. Mme [T] reconnait ne plus avoir versé les loyers depuis septembre 2018, mais elle argue de ce qu'en application de l'article L.542-2 II du code de la sécurité sociale, elle n'était redevable que de la part non prise en charge par les allocations logement, soit 31 euros, la prise en charge du surplus de 469 euros, ayant été suspendue par la caisse d'allocations familiales du fait de l'indécence du logement. M. [F] conteste le caractère inhabitable des lieux et soutient que Mme [T] s'est opposée à la réalisation de travaux dans le logement. Sur ce, Vu les articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; Aux termes du contrat de location conclu entre les parties le 1er mai 2015, Mme [T] est redevable à M. [F] du loyer mensuel de 500 euros hors charges au titre de la jouissance d'un logement de 59 m2 sis [Adresse 1]. L'agence régionale de santé a établi un rapport non contesté illustré de photographies sur l'état du logement le 25 mai 2018 (pièce 2 Mme [T]), dont la caisse d'allocations familiales a déduit le caractère indécent, notifié à Mme [T] suivant courrier du 9 août 2018 (pièce 3). A ce titre, il a notamment été relevé une humidité excessive dans le logement, un dysfonctionnement de l'évacuation d'eaux usées et des menuiseries dégradées ne permettant plus d'assurer efficacement le clos. Ce constat d'insalubrité a en outre été partagé par M. [F], lequel évoque dans son courrier du 22 octobre 2019: "il a été convenu que le bâtiment où vous logez en tant que locataire [...] est insalubre et que par conséquent[...]il vous faut déménager pour que les travaux puissent commencer" (pièce 8 Mme [T]). Dans ces circonstances, il s'infère que le logement ne revêtait pas de caractère décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 susvisée et que Mme [T] est fondée à soutenir que M. [F] a manqué à ses obligations de bailleur. Vu l'article L.542-2 II du code de la sécurité sociale, dont les dispositions reprises à l'article L.831-3 II du même code prévoient que, lorsqu'il a été constaté le caractère non décent du logement occupé, "l'allocation de logement n'est pas versée au locataire ou au propriétaire mais est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal de dix-huit mois. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit mettre celui-ci en conformité dans le délai maximal précité pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail"; En l'espèce, il résulte du courrier non contesté de M. [F] à Mme [T] du 22 octobre 2019 (pièce 8 Mme [T]) que la CAF a suspendu le versement des allocations logement en septembre 2018 et que Mme [T] ne s'est pas acquittée du reliquat mensuel de 31 euros restant à sa charge. Si la suspension du versement des allocations logement au propriétaire ne délivre pas le locataire de son obligation de paiement, Mme [T] est toutefois fondée à arguer de la perte de jouissance résultant des désordres frappant le logement pour s'exonérer en partie, de son obligation de paiement du loyer. En outre, si M. [F] objecte que c'est Mme [T] qui a fait obstacle à la réalisation des travaux, le courrier invitant Mme [T] à quitter les lieux pour la réalisation des travaux n'a été délivré que le 1er avril 2019 (pièce 5 M. [F], alors même que l'entreprise chargée des travaux informait M. [F] de la difficulté dès le 27 octobre 2018 (pièce 4 M. [F] - pièce 6 Mme [T]). M. [F] n'est ainsi pas fondé à prétendre que Mme [T] a fait obstacle à la réalisation des travaux avant le 1er avril 2019. En outre, si M. [F] a indiqué à Mme [T] qu'elle devait quitter les lieux, il n'a pas précisé la nature des travaux, leur durée, leurs modalités nécessitant la libération des lieux, par ce courrier ou aucun autre, tel que prévu aux dispositions de l'article 7 susvisé. Il se déduit de ce qui précède que Mme [T] est bien fondée à solliciter une réduction de son loyer au titre de la perte de jouissance liée aux désordres frappant le logement entre le 1er septembre 2018 et le 25 décembre 2019, lequel loyer sera réduit à la somme de 31 euros eu égard à l'importance et la nature des désordres sus décrits. En revanche, Mme [T] ne peut sans se contredire soutenir l'existence d'un préjudice moral à avoir vainement espéré la réalisation de travaux lorsqu'elle s'est maintenue dans les lieux alors même que le propriétaire a exposé que son départ conditionnait le début des travaux et sa demande au titre de l'indemnisation dudit préjudice ne peut prospérer. Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande d'indemnisation du trouble de jouissance de Mme [T] de manière distincte de la demande de compensation de ce trouble par diminution du montant du loyer. En outre, au titre du maintien de Mme [T] dans le logement après la résiliation du bail au 25 décembre 2019, celle-ci sera tenue à une indemnité d'occupation jusqu'en mars 2020, date de libération des lieux fixée par le premier juge par un chef du dispositif non frappé d'appel. Eu égard à l'état du logement, le montant de l'indemnité sera justement fixée à la somme de 31 euros mensuels. Enfin, M. [F] sollicite le paiement de la clause pénale stipulée au bail, laquelle énonce qu'"en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d'huissier, le locataire devra payer [...] une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur". Ainsi qu'il précède, la perte de jouissance lié au caractère non décent du logement n'a pas anéanti l'obligation de paiement d'un loyer par Mme [T], pour une part résiduelle évaluée à 31 euros mensuels. Dès lors, M. [F] est fondé à solliciter l'indemnité contractuelle de 10 % calculée sur les sommes dues au titre des loyers. Sur le compte entre les parties. En conséquence de ce qui précède, le compte entre les parties s'établit comme suit: - Loyer pour la période du 1er sept 2018 au 25 décembre 2019: 15(mois) x 31 + (31/31) x 25(jours) = 490 euros; - Clause pénale : 0,1 x 490 = 49 euros; - Indemnité d'occupation pour la période du 25 décembre 2019 au 1er mars 2020: 6 jours (31/31) + 2 x 31 = 68 euros; Soit 607 euros, et après la compensation sollicitée par Mme [T] avec la somme de 500 euros due par M. [F] au titre du remboursement du dépôt de garantie, s'imputant sur la dette en capital la plus ancienne: 107 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 39 euros à compter du 25 octobre 2019, date de délivrance du commandement de payer. Le jugement entrepris sera ainsi infirmé sur le montant des sommes dues par Mme [T] au titre du bail. Sur les dépens et les frais irrépétibles. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; Appréciant l'instance dans sa globalité, il convient de réformer le jugement entrepris sur les frais irrépétibles et les dépens et, statuant à nouveau, - de condamner Mme [T], qui succombe pour l'essentiel, aux dépens, lesquels n'incluent pas le commandement de payer visant la clause résolutoire; - de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, dans les limites de l'appel, - Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a: . fait droit à la demande d'indemnisation autonome formée par Mme [T] au titre d'un préjudice de jouissance; . rejeté la demande de M. [F] au titre de l'application de la clause pénale; . fixé le quantum de l'indemnité d'occupation et des condamnations à paiement de Mme [T] à M. [F] au titre des loyers et indemnité d'occupation; . statué sur les frais irrépétibles et les dépens. - Le confirme pour le surplus; Statuant à nouveau, - dit qu'il sera tenu compte du trouble de jouissance causé à Mme [T] à raison des désordres du logement sur la période du 1er septembre 2018 au 25 décembre 2020, justifiant que le loyer soit minoré à la somme de 31 euros mensuels; - rejette la demande indemnitaire de Mme [T] au titre du trouble de jouissance; - fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [T] à M. [F] au titre de l'occupation du logement entre le 25 décembre 2019 et mars 2020 à la somme de 31 euros mensuels; - dit que Mme [T] est redevable à M. [F] de la somme de 49 euros au titre du paiement de la clause pénale prévue au bail ; - après compensation des dettes réciproques, dont la restitution du dépôt de garantie de 500 euros, condamne Mme [T] à verser 107 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 39 euros à compter du 25 octobre 2019, date de délivrance du commandement de payer; - déboute les parties du surplus de leurs demandes; - Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles; - Condamne Mme [T] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT