Cour d'appel, 02 février 2023. 20/05516

N° RG 20/05516 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NFWR Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 10 septembre 2020 ( Chambre 3 Cab 03C) RG : 19/10438 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 2 Février 2023 APPELANTE : S.A.S. HOTEL DE LA POSTE [Adresse 5] [Adresse 5] Représentée par la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748 INTIMES : M. [T] [Y] ayant pour mandataire la Régie [Y] [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773 Mme [K] [S] épouse [X] pris en sa qualité d'héritière de Mme [V] [S] ayant pour mandataire de gestion la régie ONLINE SARL née le 26 Octobre 1956 à [Localité 8] [Adresse 2] [Adresse 2] M. [N] [S] pris en sa qualité d'héritier de Mme [V] [S] ayant pour mandataire de gestion la régie ONLINE SARL né le 01 Octobre 1957 à [Localité 7] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentés par la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 14 Septembre 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Octobre 2022 Date de mise à disposition : 8 Décembre 2022 prorogée au 16 Février 2023 ,avancée au 2 Février 2023 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Anne WYON, président - Françoise CLEMENT, conseiller - Julien SEITZ, conseiller assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Par acte sous-seing privé du 5 avril 2005, M. [Y] a donné à bail à la société Hôtel de la Poste un vestibule et une chambre au 1er étage, un vestibule et trois chambres au 4ème étage, deux chambres mansardées au 6ème étage et des WC communs, dans un immeuble situé à [Adresse 5]. Par acte sous-seing privé du 13 juillet 2012, Mme [V] [S] aux droits de laquelle se trouvent aujourd'hui ses enfants Mme [K] [S] et M. [N] [S], a donné à bail à la société Hôtel de la Poste cinq chambres au 1er étage, deux chambres au 4ème étage et des WC communs situés dans le même immeuble. L'ensemble de ces locaux ont été loués avec pour destination exclusive l'exploitation de chambres d'hôtel réparties sur les six étages de l'immeuble qui comporte également des appartements privés. Le 12 avril 2019, la société Hôtel de la Poste s'est vue notifier un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de son commerce reposant sur un rapport du directeur départemental et métropolitain des services d'incendie et de secours du 11 mars 2019. Par arrêté du 11 avril 2019, l'adjoint délégué au maire de [Localité 4] lui a enjoint d'interdire l'accueil du public dans son établissement. Malgré ses demandes, la société Hôtel de la Poste n'a pu reprendre son activité. Les 5 et 6 juin 2019, le conseil de la société Hôtel de la Poste a écrit aux mandataires des bailleurs pour les informer de l'arrêt de l'exploitation en raison des exigences des services de sécurité de la ville de [Localité 4] et pour leur demander l'autorisation d'adjoindre à la destination prévue au bail une activité de location en meublé professionnel afin de reprendre rapidement l'exploitation. Il précisait que si les bailleurs s'opposaient à cette nécessaire adaptation, la société preneuse serait contrainte d'exiger des bailleurs la réalisation de travaux de mise aux normes en application de la loi du 18 juin 2014. Le conseil de Mme [S] a répondu que de tels travaux étaient à la charge de la société preneuse en vertu de l'article 3 du contrat de bail, que sa cliente ne s'opposait pas à leur réalisation et s'engageait à solliciter l'accord du syndicat des copropriétaires et qu'elle s'opposait à l'adjonction d'une nouvelle activité qui augmenterait les risques de nuisances pour les autres occupants, estimant que la preneuse sollicitait un changement de destination auquel elle était opposée. La société Hôtel de la Poste a saisi le tribunal judiciaire de Lyon qui, par jugement du 10 septembre 2020, a : - débouté la société Hôtel de la Poste de sa demande de condamnation des bailleurs sous astreinte à exécuter les travaux préconisés par l'autorité administrative, - débouté la société Hôtel de la Poste de sa demande de prononcé de la caducité du bail pour cause de disparition de son objet en cours d'exécution, - débouté la société Hôtel de la Poste de sa demande en remboursement des loyers et charges pour la période des deuxième au quatrième trimestre 2019, - débouté la société Hôtel de la Poste de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice économique, - condamné la société Hôtel de la Poste à payer à M.[Y] la somme de 5384 euros au titre des loyers dus au 1er janvier 2020 ; - prononcé la résolution judiciaire des baux conclus le 5 avril 2005 avec M. [Y] et le 13 juillet 2012 avec Mme [V] [S], - ordonné l'expulsion de la société Hôtel de la Poste et de tout occupant de son chef faute de départ volontaire dans le délai d'un mois de la signification du jugement - condamné la société Hôtel de la Poste à verser jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation équivalente aux montants des loyers et charges en cours, soit 2424 euros par trimestre à M. [Y] et 2047 euros par trimestre à Mme [S]; - déclaré le jugement commun au service des impôts des entreprises de Caluire et à la société en nom collectif BMW finances, créanciers inscrits, - condamné la société Hôtel de la Poste aux dépens et à payer à M. [Y] et à Mme [S] la somme de 2000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 12 octobre 2020, la société Hôtel de la Poste a relevé appel de ce jugement. Par conclusions déposées au greffe le 11 janvier 2021 elle demande à la cour d'infirmer la décision critiquée et, statuant à nouveau, de : À titre principal, condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard les bailleurs à réaliser les travaux préconisés par l'autorité administrative, A titre subsidiaire, prononcer la caducité du bail pour disparition de l'objet du contrat en cours d'exécution, En tout état de cause, - condamner Mme [S] à lui payer la somme de 6141 euros représentant les loyers et charges qu'elle a versés pour la période du deuxième au quatrième trimestre 2019, à parfaire, - condamner M. [Y] à lui payer la somme de 7368 euros au même titre, à parfaire, - condamner Mme [S] et M. [Y] à lui payer chacun 248'470,88 euros au titre de son préjudice consécutif à la perte de chiffre d'affaires pour la période comprise entre avril et décembre 2019, à parfaire et 4 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fonde sa demande sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et soutient que les travaux prescrits par la commission de sécurité demeurent à la charge des bailleurs sans que ceux-ci puissent s'en exonérer par une clause du bail. Par conclusions déposées au greffe le 9 avril 2021, M. [Y] demande à la cour: - à titre principal, de confirmer le jugement critiqué et, y ajoutant, d'actualiser sa créance à la somme de 15'163,95 euros au titre des loyers et /ou indemnités d'occupation dues jusqu'au 15 mars 2021, date de restitution des locaux par la société Hôtel de La Poste, - en toute hypothèse : - de débouter la société Hôtel de La Poste de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions - de la condamner à lui payer la somme de 15'163,95 euros au titre des loyers et /ou indemnités d'occupation dues jusqu'au 15 mars 2021, date de restitution des locaux par la société Hôtel de La Poste, - de prononcer la résolution judiciaire du bail signé le 5 avril 2005 ou à défaut sa résiliation aux torts de la société Hôtel de la Poste, - ordonner l'expulsion immédiate de la société Hôtel de la poste et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 2 424 euros par trimestre, - condamner la société Hôtel poste lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d'exécution, distraits au profit de Me Balas, avocat, sur son affirmation de droit. Par conclusions déposées au greffe le 31 mars 2021, Mme [K] [S] épouse [X] et M. [N] [S], en leur qualité d'héritiers de Mme [V] [S], demandent à la cour de, confirmant en toutes ses dispositions du jugement du tribunal judiciaire du 10 septembre 2020, débouter la société Hôtel de La Poste de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. - à titre reconventionnel, prononcer la résolution judiciaire du bail signé le 12 juillet 2012, ordonner l'expulsion immédiate de la société Hôtel de La Poste et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 4094 euros à parfaire jusqu'à ce que la décision ordonnant la résolution judiciaire soit passée en force de chose jugée, - en toutes hypothèses, condamner la société Hôtel de La Poste à verser à Mme [K] [S] épouse [X] et M. [N] [S], en leur qualité d'héritiers de Mme [V] [S], la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais d'exécution distraits au profit de Me Durez, avocat, sur son affirmation de droit. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2021. MOTIVATION Mme [K] [S] épouse [X] et M. [N] [S] ont formé appel en leur qualité d'héritiers de Mme [V] [S], décédée le 20 février 2020 à [Localité 6]. - sur la charge des travaux de mise en conformité requis par l'autorité administrative Les travaux préconisés par l'autorité administrative et dont la société preneuse réclame la prise en charge par les bailleurs sont les suivants : - régler les ferme-portes des portes coupe-feu des circulations, - remplacer les blocs-portes séparant l'escalier des circulations de l'Hôtel par des blocs-portes coupe-feu 1/2 heure, - remplacer les blocs-portes de la buanderie et de l'office par des portes coupe-feu 1/2 heure - reboucher les trous dans les murs au niveau du local de rangement au R+2, - installer des planchers coupe-feu 1 heure - remettre en état les montées d'escalier. L'obligation d'entretenir les locaux est régie par les dispositions des articles 1720, 1754 et 1755 du code civil qui fixent les principes de la répartition des travaux entre le preneur et le bailleur. L'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Ce texte n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières. L'article 1754 du code civil indique qu'en l'absence de convention entre les parties, le locataire n'est tenu qu'aux réparations locatives ou de menu entretien. L'article 1755 du code civil dispose enfin qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. L'obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil s'entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose, en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée mais aussi de sa délivrance "juridique", c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat. C'est au titre de l'obligation de délivrance que les travaux prescrits par l'administration sont en principe à la charge du bailleur. Celui-ci doit délivrer une chose conforme aux exigences administratives en matière de sécurité (3ème Civ. 16 septembre 2008 n° 07-18.303) ou d'établissement recevant du public (3ème Civ. 3 février 2009, n° 08-10.293) et vérifier que la chose louée peut être affectée à l'usage prévu au bail (2 juillet 1997 Bull. n°159). S'agissant des travaux de mise en conformité aux injonctions administratives, il est constant que par principe ils incombent au bailleur qui doit satisfaire à son obligation de délivrance. Toutefois leur charge peut être transférée au locataire par une disposition conventionnelle, (3ème Civ 12 mars 1985 et 13 novembre 2012, pourvoi n° 1122716 notamment). Ces clauses de transfert doivent être claires et précises. La société Hôtel de la Poste indique qu'elle ne rencontrait jusqu'au présent litige aucune difficulté avec la commission de sécurité, et qu'elle a ainsi pu exploiter l'hôtel sans avis défavorable, ce dont il résulte que les bailleurs ont satisfait à leur obligation de délivrance à la date de conclusion des baux et jusqu'en 2017. Elle se prévaut de l'article R.145-35 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 qui dispose que les travaux de mise en conformité avec la réglementation ne peuvent être mis à la charge du preneur. Toutefois, ainsi que l'a énoncé fort justement le premier juge, ce texte ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés postérieurement au décret d'application du 3 novembre 2014. Or, les baux souscrits par la société Hôtel de la Poste datent du 5 avril 2005 pour le bail conclu avec M. [Y], ce bail ayant été renouvelé le 5 avril 2014 avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, et le 13 juillet 2012 donc également avant la loi nouvelle pour le bail conclu avec Mme [S]. Le texte invoqué ne s'applique donc pas aux baux considérés. L'article 3 des baux dont les stipulations sont identiques est ainsi rédigé : le preneur s'engage à maintenir les locaux en bon état d'entretien et à assurer toutes les réparations locatives et tous aménagement intéressant même le gros oeuvre pour être en conformité avec les règles de sécurité afférentes à la nature de son commerce ou de son industrie. Ces réparations ou aménagements seront effectués par le preneur au fur et à mesure de leur utilité, sans qu'il soit nécessaire que le bailleur recoure à une mise en demeure préalable. Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, cette clause dépourvue de toute équivoque ou ambiguïté met à la charge de la société preneuse les travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité exigées pour assurer l'activité de la société Hôtel de la Poste, le jugement méritant confirmation sur ce point. - sur la caducité du bail La société Hôtel de la Poste, sur le fondement des articles 1108 devenu 1128, 1126 devenu 1163'et 1234 devenu 1342 du code civil, sollicite que soit prononcée la caducité des baux motif pris de la disparition de leur objet. Par des motifs que la cour adopte, le premier juge a rejeté cette demande en relevant que la fermeture administrative est due au défaut d'exécution par la société preneuse des travaux de mise aux normes préconisés par l'administration, et que contrairement à ce qu'elle soutient, elle n'établit pas qu'un établissement recevant du public ne puisse coexister au sein des locaux avec des habitations ou que la fermeture ait été motivée par l'état d'abandon et de vétusté des parties communes, en l'absence de justificatifs de ses affirmations. Le rapport du service d'incendie et de secours du 14 juin 2019 énonce en effet que l'activité de l'Hôtellerie peut coexister avec la présence d'habitations sous réserve d'une répartition claire afin d'isoler les deux types d'hébergement, précisant que la société preneuse sollicitait à nouveau une dérogation sur ce point sans former de proposition différente de celle qui avait conduit au refus de sa demande précédente. La société preneuse ne démontrant pas que l'objet du bail ait disparu, le jugement sera également confirmé de ce chef. - sur les demandes indemnitaires de la société Hôtel de la Poste Le premier juge a relevé à juste titre que contrairement à ce qu'elle soutient, la société preneuse ne démontre ni avoir informé ses bailleurs de l'exigence par l'administration depuis octobre 2017 de la mise aux normes des locaux loués, ni leur avoir demandé de saisir le syndicat des copropriétaires afin d'être autorisée à réaliser les travaux dans les parties communes. Il ressort des pièces produites que c'est au contraire le conseil de Mme [S] qui, par courrier du 9 juillet 2019 ( sa pièce n°13) a fait savoir à la société preneuse que sa cliente s'engageait à solliciter l'accord du syndicat des copropriétaires en vue de la réalisation de ces travaux, et qu'elle n'avait pas été avertie des préconisations de l'administration et du risque de fermeture administrative. Cette fermeture résultant exclusivement de l'inaction de la société preneuse, il convient de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en remboursement des loyers et charges échus du deuxième au quatrième trimestre 2019 et de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice économique résultant de la perte d'exportation. - sur les demandes reconventionnelles des bailleurs La société preneuse conclut à la réformation du jugement qui a prononcé la résolution du bail en raison de l'inexécution de ses obligations, et notamment celle d'exploiter les locaux sans interruption qui résulte de l'article 19 des baux, en faisant valoir que la fermeture administrative est imputable aux bailleurs. Au regard de ce qui précède, des dispositions de l'article 1107 du code civil et de l'article 19 du bail qui prévoit que le commerce doit être exploité sans interruption, ainsi que de l'absence de paiement des loyers depuis le mois d'août 2019, il convient de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a prononcé la résiliation des baux en raison des inexécutions contractuelles du fait du preneur, dont la gravité est suffisante pour justifier ladite résiliation, et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Hôtel de la Poste. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la société preneuse et au profit de chacun des bailleurs une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges courants jusqu'à parfaite restitution des lieux, le doublement de l'indemnité d'occupation stipulée au bail constituant une clause pénale réductible par le juge, au besoin d'office, aucun des éléments versés aux débats ne justifiant le doublement de la somme due en contrepartie de l'occupation des lieux. La société Hôtel de la Poste, partie perdante, supportera les dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Balas et de Me Durez, en application de l'article 699 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à M. [Y], d'une part, Mme [K] [S] et M. [N] [S] en leur qualité d'héritiers de Mme [V] [S] d'autre part une indemnité de procédure de 4000 euros chacun, sa propre demande sur ce point étant rejetée. Il n'y a pas lieu de statuer sur les frais de l'exécution forcée qui sont à la charge du débiteur de la somme ou de l'obligation par l'effet de la loi. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 septembre 2020 ; Y ajoutant, Condamne la société Hôtel de la Poste aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Balas et de Me Durez, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à M. [Y], d'une part, et à Mme [K] [S] et M. [N] [S] en leur qualité d'héritiers de Mme [V] [S], d'autre part, une indemnité de procédure de 4 000 euros chacun, sa propre demande sur ce point étant rejetée. Le Greffier Le Président