Cour d'appel, 16 mars 2023. 20/18552

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 16 MARS 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18552 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC2PF Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de LAGNY-SUR-MARNE - RG n° 1120000758 APPELANTE S.C.I. DU PRIEURE RCS 482 066 677 [Adresse 11] [Adresse 11] [Localité 7] Représentée par Me Emmanuel JARRY de la SELARL RAVET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209 Assistée par Me Marie BRESSON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0945 INTIMEE Madame [Z] [F] divorcée [A] née le [Date naissance 5] 1946 à [Localité 10] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 7] Représentée et assistée par Me Sandrine VERGONJEANNE de la SELARL ALBATANGELO VERGONJEANNE, avocat au barreau de MEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 août 2001, M. [W] [I] et Mme [L] [I] ont donné à bail à Mme [Z] [F] épouse [A] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 11] (adresse postale [Adresse 9]). Plusieurs loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d'huissier du 14 janvier 2020. La SCI du Prieuré a fait assigner Mme [Z] [F] épouse [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, aux fins de voir: - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants des lieux de son chef, - condamner la défenderesse à payer la somme de 13 143.21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2020; - condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de la somme de 700 euros an titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 10 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué : - déclare irrecevable l'action introduite par la SCI du Prieuré à l'encontre de Mme [Z] [F] épouse [A] faute de qualité à agir ; - condamne la SCI du Prieuré à verser à Mme [Z] [F] épouse [A] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile : - condamne la SCI du Prieuré aux dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 17 décembre 2020 par la SCI du Prieuré, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 décembre 2022 par lesquelles la SCI du Prieuré demande à la cour de : - infirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions ; Statuant à nouveau, Vu le contrat de location signé le 2 août 2001 entre les parties, Vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, Vu l'article 61 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991, -dire et juger la SCI du Prieuré recevable en ses demandes ; A titre principal : -constater ou, en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail à compter du 1er juillet 2020 ; - autoriser, en conséquence, à faire procéder à l'expulsion de Mme [F], ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ; A titre subsidiaire : S'il était fait droit à la demande de délais de paiement, autoriser la SCI du Prieuré à faire procéder à l'expulsion de Mme [F], ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, en cas de non-respect d'une seule ou plusieurs échéance(s) de paiement ; En tout état de cause : -condamner Mme [F] à verser à la SCI du Prieuré la somme de 9 604.90 euros au titre de sa dette antérieure à la saisine de la commission de surendettement ; -la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1011,74 euros assortie de la majoration de retard de 10%, pour le mois de novembre 2021 et à compter du mois d'avril 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; Vu l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner Mme [F] à verser à la SCI du Prieuré la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - la condamner aux entiers dépens, y compris ceux liés à la signification du commandement de payer. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 décembre 2022 au terme desquelles Mme [Z] [N] divorcée [A] demande à la cour de : vu les articles 1289, 1290, 1291, 1345-5 du Code Civil ; Vu les articles 122 et 700 du Code de procédure civile ; Vu l'article L.412-3 et L.412-4 du Code de procédure civile d'exécution ; A titre principal : - confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne le 10 novembre 2020 en ce qu'il a : - constaté le défaut d'intérêt à agir de la SCI du Prieuré ; - déclaré irrecevable l'action introduite par la SCI du Prieuré à l'encontre de Mme [F] ; - condamné la SCI du Prieuré au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, - condamner la SCI du Prieuré à verser à Mme [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. A titre subsidiaire, si la cour d'appel de Paris devait infirmer le jugement rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal de proximité de Lagny-Sur-Marne alors, elle ne pourrait que: - fixer la créance locative antérieure au plan de surendettement à la somme de 8.272,17 euros outre 2.023,48 euros postérieurement au plan de surendettement ; -constater l'existence de la créance de Mme [F] à l'égard de la SCI du Prieuré pour un montant de 1.201,45 euros ; - ordonner une compensation entre la créance locative du mois de novembre 2020 et avril et mai 2022 d'un montant de 2.023,48 euros et la créance due à Mme [F] par la SCI du Prieuré pour un montant de 1.201,48 euros ; - accorder à Mme [F] des délais de paiement à raison de 24 mois sur la créance locative du mois de novembre 2020 et avril et mai 2022 pour un montant de 822,03 euros (déduction faite de la créance de Mme [F]) soit des mensualités de 42,16 euros, - débouter la SCI du Prieuré de sa demande de condamnation de Mme [F] au paiement de la somme de 1.139,65 euros au titre de la clause pénale ou, à tout le moins, la ramener à de plus justes proportions ; A titre très infiniment subsidiaire, si la cour devait débouter Mme [F] de sa demande de compensation et de délais de paiement : - accorder à Mme [F] un délai pour quitter les lieux de 36 mois à compter de l'arrêt rendu, En tout état de cause : - débouter la SCI du Prieuré de toutes ses demandes plus amples ou contraires ; - condamner la SCI du Prieuré à verser à Mme [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du CPC ; - condamner la SCI du Prieuré aux entiers dépens dont recouvrement par la SELARL Albatangelo Vergonjeanne conformément à l'article 699 du CPC. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'intérêt pour agir de la SCI du Prieuré En vertu de l'article 31 du code de procédure civile, 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'. En l'espèce, le bail litigieux a été conclu le 2 août 2001 entre Mme [Z] [F] épouse [A] et 'M. et Mme [I] [W]' ; il porte, selon les termes du bail, sur des locaux sis '[Adresse 6] (adresse postale : [Adresse 9])' consistant en un appartement indépendant en duplex de 5 pièces principales, dont 3 chambres. Le 15 avril 2005, la SCI du Prieuré a été constituée par les époux [I], qui lui ont apporté notamment : - au [Adresse 8], deux logements avec entrée indépendante, soit un appartement en duplex de quatre pièces principales et un appartement en duplex de cinq pièces principales ; - au [Adresse 11], dans la cour, deux logements vides, sans confort, d'environ 20 m² ; le tout figurant au cadastre section A n°[Cadastre 4] et [Adresse 2]. La SCI du Prieuré produit un constat d'huissier établi le 11 mars 2021, dont il résulte : - qu'aucune référence cadastrale ne ressort pour le n°[Adresse 9]; le n°6 correspond à la référence cadastrale n°[Cadastre 3] et le n°8 à la référence cadastrale n°[Cadastre 1] ; - qu'au n°2 bis, se trouve un passage situé entre les n° 2 et 4 de la rue, avec présence d'une boîte aux lettres sur laquelle est indiqué '[F]/[A]' ; au bout du chemin se trouve un portail fermé à l'aide d'une chaîne et d'un cadenas, qu'ouvre Mme [I] ; - qu'au n°6, les noms [F] et [A] ne figurent sur aucune boîte aux lettres ; - qu'au n°8, se trouve un portail donnant accès à une cour ; Mme [I] désigne les locaux loués à Mme [F] comme étant ceux situés à l'extrême droite du bâtiment situé sur la parcelle [Cadastre 1] ; l'huissier constate qu'à droite de ce local se trouve le portail vu au bout du chemin situé au n°[Adresse 9]. L'huissier a réalisé un plan satellite depuis le site Google maps, qui, superposé au plan cadastral, permet d'établir que les locaux loués, accessibles depuis le n°2 bis ne figurant pas sur le plan cadastral, se trouvent sur la parcelle n°[Cadastre 1] accessible également depuis le n°8 de la rue du Fort du bois. Par ailleurs, Mme [F] a reconnu la SCI du Prieuré comme étant son bailleur : - dans un courrier daté du 17 juillet 2013 dans lequel elle sollicite de la SCI des délais de paiement pour régler sa dette locative ; - dans le cadre d'une précédente procédure de référé introduite par Mme [F] contre la SCI du Prieuré et les époux [I], portant sur l'installation d'un ballon d'eau chaude, pour laquelle le juge des référés du tribunal d'instance a condamné la SCI du Prieuré en tant que bailleresse par ordonnance du 4 août 2017 ; dans cette décision, il est indiqué 'qu'à l'étude du plan cadastral produit à la barre par les défendeurs, Mme [F] reconnaît que c'est désormais la SCI du Prieuré qui vient aux droits de M. et Mme [I]' ; - dans le cadre de la procédure de surendettement, procédure déclarative pour le débiteur, dans lequel Mme [F] a déclaré la dette locative due à la SCI du Prieuré ; la commission a élaboré des mesures imposées que Mme [F] a contesté, non pas s'agissant de la qualité de son bailleur, mais s'agissant du montant des mensualités ; par jugement du 25 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a arrêté la créance de la SCI du Prieuré à la somme de 12408,21 euros et a ramené la mensualité due par Mme [F] à la SCI à la somme de 459,56 euros pendant 27 mensualités. La SCI du Prieuré souligne encore que Mme [F] règle les loyers entre ses mains depuis sa constitution, et qu'elle n'a jamais formé de contestation sur sa qualité pour les percevoir. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le logement loué par Mme [F], accessible depuis le n°2 bis ne figurant pas sur le plan cadastral, où se situe la boîte aux lettres, se trouve érigé sur la parcelle n°[Cadastre 1], accessible également depuis le n°8 de la rue du Fort du bois, parcelle qui a fait l'objet d'un apport à la SCI par les époux [I] lors de sa constitution en 2005. Le fait que le bail comporte la mention erronée du n°[Adresse 11] en sus du 2 bis est sans incidence, dès lors que le n°6 est composé de deux logements vacants de 20 m² ne correspondant pas au bien loué, lequel est constitué par le duplex de 5 pièces principales situé aux n°2 bis et n°8 correspondant à la parcelle [Cadastre 1] apportée à la SCI par les époux [I]. Mme [F] a reconnu à plusieurs reprises, lors d'instances ou de courriers antérieurs, que son bailleur est bien la SCI du Prieuré, notamment dans le cadre de la procédure de surendettement déclarative de sa part. Il convient dès lors de juger que la SCI du Prieuré, bailleresse de Mme [F], dispose d'un intérêt pour agir au sens de l'article 31 précité, et de la déclarer recevable en ses demandes, infirmant ainsi le jugement entrepris. Sur la résiliation du bail En vertu de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 14 janvier 2020. Par application de l'article 2 de l'ordonnance n°2020-306, les délais ont été reportés en raison de l'état d'urgence sanitaire. La SCI du Prieuré fait valoir à juste titre que la clause résolutoire était acquise au 1er juillet 2020, Mme [F] n'ayant pas apuré la dette qui s'élevait à la somme de 11396,47 euros à cette date, et n'ayant été déclarée recevable au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers que le 19 novembre 2020. Sur la dette locative Le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement a, par jugement du 25 juin 2021, fixé la créance de la SCI du Prieuré à la somme de 12408,21 euros pour les loyers antérieurs au 19 novembre 2020, date de recevabilité de Mme [F] au surendettement. La SCI du Prieuré fait valoir que Mme [F] n'a honoré que 9 mensualités de 459,56 euros sur les 27 prévues par le juge dans la décision précitée, soit la somme totale de 4136,04 euros, et a cessé tout paiement des mensualités à compter du mois de juin 2022, ce qui a conduit la SCI à lui adresser une mise en demeure le 20 juin 2022 restée infructueuse, de sorte que le plan de surendettement est devenu caduc. En conséquence, Mme [F] demeure redevable de la somme de 8272,17 euros au titre de la dette antérieure à la saisine de la commission de surendettement, ce qu'elle ne conteste pas. Mme [F] ne conteste pas davantage qu'elle est redevable, postérieurement à la saisine de la commission de surendettement, des loyers de novembre 2020 et d'avril et mai 2022. La SCI du Prieuré réclame dans le dispositif de ses écritures, qui seul saisit la cour par application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la somme de '9604,90 euros au titre de sa dette antérieure à la saisine de la commission de surendettement', outre 'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1011,74 euros assortie de la majoration de retard de 10% pour le mois de novembre '2021" (2020 d'après la discussion, non contestée par Mme [F] sur ce point) et à compter d'avril 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux'. Or, cette majoration de 10% constitue une clause pénale abusive ; en effet, dans le point 32 de sa recommandation n°2000-01 du 17 février 2000, publiée au BOCCRF du 22 juin 2000, la commission des clauses abusives indique : 'considérant que les contrats comportent, à la charge exclusive du locataire, des clauses pénales en cas d'inexécution d'une clause du bail ou de retard dans le paiement du loyer ; que de telles clauses, compte tenu de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, sont sources de déséquilibre contractuel au détriment du consommateur' ; elle recommande 'que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire qui n'exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n'exécute pas les siennes'. Ces clauses sont au demeurant désormais interdites par l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014. Il convient dès lors d'écarter cette clause, réputée non écrite, et de condamner Mme [F] au paiement de la somme de 8272,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations antérieurs à la recevabilité de la commission de surendettement du 19 novembre 2020, ainsi qu'au paiement en novembre 2020, puis à compter d'avril 2022 et jusqu'à la libération des lieux d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels, soit 1011,74 euros conformément à la demande. Sur les délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire Selon l'article 24 V, 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'. En l'espèce, la dette locative est élevée, et Mme [F] ne saurait dès lors être qualifiée de 'locataire en situation de régler sa dette locative', et ce d'autant moins qu'elle a déjà bénéficié des délais de la procédure, ainsi que des délais octroyés par le juge du surendettement, qu'elle a cessé de respecter à compter du mois de juin 2022, outre qu'elle s'est abstenue de régler le loyer courant à compter du mois d'avril 2022. En conséquence, Mme [F] sera déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire et son expulsion sera ordonnée selon les modalités décrites au dispositif. Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux En vertu de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions". Selon l'article L.412-4, "la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés". En l'espèce, l'âge de Mme [F], née en 1946, justifie qu'il lui soit octroyé un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux ; il ne sera pas fait droit à un délai supplémentaire plus long, compte tenu du fait que la bailleresse est une SCI familiale et que Mme [F] a déjà bénéficié des délais de la procédure. Sur la compensation Selon l'article 1347 du code civil, 'la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies'. L'article 1347-1 dispose que, 'sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre'. En l'espèce, Mme [F] sollicite que soit ordonnée la compensation entre les sommes qu'elle doit à la SCI du Prieuré en vertu du présent arrêt, d'une part, et les sommes dues par la SCI du Prieuré à Mme [F] en exécution de l'ordonnance de référé du tribunal d'instance de Lagny-sur-Marne du 4 août 2017 d'autre part. La cour n'étant pas en mesure de vérifier que les conditions d'application de l'article 1347-1 précité sont réunies en l'espèce, il convient de rejeter cette demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable d'allouer à la SCI du Prieuré une indemnité de procédure de 1500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Déclare la SCI du Prieuré recevable en ses demandes, Constate la résiliation du bail liant les parties au 1er juillet 2020, Autorise la SCI du Prieuré, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 8] (adresse postale [Adresse 9], à faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [F] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d'exécution, Accorde à Mme [Z] [F] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux par application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [Z] [F] à payer à la SCI du Prieuré la somme de 8272,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation antérieurs à la recevabilité prononcée par la commission de surendettement le 19 novembre 2020, Condamne Mme [Z] [F] à payer à la SCI du Prieuré une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges, soit 1011,74 euros, et ce pour le mois de novembre 2020 puis à compter d'avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet, ou par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise des lieux, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [Z] [F] à payer à la SCI du Prieuré la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Z] [F] aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 janvier 2020, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président