Cour d'appel, 08 février 2024. 23/10698

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 10 ARRET DU 08 FEVRIER 2024 (n° 62) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10698 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZVZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Avril 2023 -Juge de l'exécution de PARIS RG n° 23/80413 APPELANTE S.A.R.L. [8] [Adresse 2] - [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Me Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1930 INTIMEE Madame [D] [F] veuve [O] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 Ayant pour avocat plaidant Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine Lefort, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Bénédicte Pruvost, président Madame Catherine Lefort, conseiller Madame Valérie Distinguin, conseiller GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier ARRÊT -contradictoire -par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. -signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition. PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par ordonnance de référé du 20 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment : - constaté que le bail commercial en date du 11 janvier 2017 portant sur les locaux sus [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 7], dont est titulaire la Sarl [8], est résilié depuis le 4 mars 2022 par acquisition de la clause résolutoire, - condamné la Sarl [8] à payer à Mme [D] [F] veuve [O] une provision d'un montant de 12.134,38 euros à valoir sur les échéances de loyers, charges et l'éventuelle indemnité d'occupation exigibles au 23 mai 2022, outre intérêts légaux, - ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire, - autorisé la Sarl [8] à régler cette dette locative dans un délai de six mois en cinq mensualités consécutives de 2.000 euros chacune et une dernière d'un montant égal au solde restant dû, le paiement devant intervenir au plus tard le dernier [jour] de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, - dit qu'en cas d'inexécution du paiement de tout ou partie de l'une de ces mensualités ou d'une échéance de loyer ou des charges courantes aux termes convenus, cet échelonnement sera immédiatement caduc de sorte que l'intégralité du solde restant dû sera alors exigible et la clause résolutoire produira immédiatement et rétroactivement ses effets au 4 mars 2022, - dit qu'en cas de parfait paiement dans le strict respect de ces modalités, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets, - ordonné, en cas de caducité de l'échelonnement et faute de départ volontaire, l'expulsion de la Sarl [8], ainsi que de tout occupant de son chef, sous réserve des dispositions de l'article L.142-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné en ce cas la Sarl [8] à verser à Mme [F] veuve [O] une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer, des charges et de ses accessoires tel qu'il aurait été exigible si le bail s'était poursuivi, payables selon les mêmes modalités et ce du 4 mars 2022 jusqu'à la date de la restitution des lieux ou de l'expulsion, - condamné la société [8] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles. L'ordonnance a été signifiée à la société [8] le 26 août 2022. Le 10 février 2023, Mme [O] lui a fait délivrer un commandement de quitter les lieux, après lui avoir signifié la déchéance du terme le 1er février 2023. Le 21 février 2023, la société [8] a fait assigner Mme [O] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris en vue d'obtenir un délai de six à douze mois pour quitter les lieux. Par jugement contradictoire du 5 avril 2023, le juge de l'exécution a : dit qu'il sera sursis à l'expulsion pendant cinq mois à compter de la signification de la présente décision, dit que ce sursis est subordonné au paiement de l'indemnité d'occupation définie au titre exécutoire et qu'à défaut de paiement à bonne date d'une seule échéance de cette indemnité, l'expulsion pourra être poursuivie, condamné la société [8] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Selon déclaration du 15 juin 2023, la société [8] a relevé appel de ce jugement. Par conclusions n°2 du 10 janvier 2024, la société [8] demande à la cour d'appel de : infirmer le jugement du juge de l'exécution en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, débouter Mme [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner Mme [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel. A l'appui de ses demandes, elle fait valoir : que si le juge de l'exécution a fait une juste appréciation des faits en lui octroyant un sursis à expulsion, elle peut légitimement solliciter les plus larges délais ; qu'elle a effectué des démarches pour trouver un nouveau fonds de commerce dès début janvier 2023, après la signature de la promesse de cession de son fonds lorsque le bail n'avait pas encore été résilié ; que depuis la notification de la déchéance du terme, elle poursuit activement ses recherches pour relocaliser son activité de restauration et est même prête à modifier son activité pour s'adapter au nouveau local qu'elle pourrait louer ; que le mandat de recherche signé le 5 juin 2023 n'a débouché sur aucune proposition ; que la déchéance du terme a compromis la cession du fonds de commerce en cours, puisqu'en l'absence de l'accord du bailleur pour cette cession, les acquéreurs n'ont pas donné suite ; qu'elle n'a jamais entendu se soustraire à ses obligations et fait des efforts ; qu'il y a lieu de tenir compte des circonstances exceptionnelles qui ont affecté le secteur de la restauration traditionnelle, en raison des mesures restrictives adoptées pendant la pandémie, puis du changement des habitudes des consommateurs, et enfin de la hausse des coûts de l'énergie et des matières premières ; qu'elle doit faire face au remboursement anticipé de deux prêts notamment celui garanti par l'Etat (PGE) pour un montant total de 203.923 euros ; que son gérant, âgé de 58 ans, n'a pas d'autre emploi et doit subvenir aux besoins de sa mère et de ses enfants ; que Mme [O], qui apparaît être propriétaire de tout l'immeuble et persiste à ne pas justifier de sa situation financière, n'a pas de besoins justifiant le rejet de la demande de délai. Par conclusions du 27 décembre 2023, Mme [F] veuve [O] demande à la cour de : débouter la société [8] de son appel et de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions et en particulier de sa demande de délai pour quitter les lieux, confirmer le jugement en toutes ses dispositions, condamner la société [8] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle fait valoir : que la société [8] n'a ni respecté l'échéancier qu'elle avait obtenu du juge des référés en invoquant ses difficultés liées à la crise du covid, ni payé l'ensemble des indemnités d'occupation, puisqu'elle doit à ce jour la somme de 5.810,88 euros (dont les 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile) ; qu'elle n'a pas non plus payé la somme de 3.000 euros à laquelle elle a été condamnée par ordonnance du 28 juin 2023 (dans le cadre de la procédure de rétractation) ; que l'appelante ne démontre pas sa bonne volonté dans la recherche d'un nouveau local puisqu'elle ne justifie pas de réelles recherches ni des difficultés rencontrées pour se réimplanter dans un nouveau local ; qu'elle ne prouve pas avoir fait des offres ; qu'elle n'a pas quitté les lieux malgré l'expiration du délai accordé par le juge de l'exécution au 25 octobre 2023 ; qu'il y a de forts risques que la société [8] ne s'acquitte pas des indemnités d'occupation durant les délais supplémentaires qui lui seraient octroyés, d'autant plus qu'elle fait état d'un chiffre d'affaires en baisse et de dettes ; que le 23 décembre 2023 [en réalité 2022], la société [8] a conclu une promesse de vente de son fonds de commerce certifiant qu'elle n'était pas sous le coup de poursuites susceptibles d'entraîner la fermeture du fonds, ce qui n'est pas sérieux et explique que le bénéficiaire de la promesse n'ait pas donné suite ; que tout délai supplémentaire lui cause un préjudice en ce qu'il entraînerait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété puisqu'elle bénéficie d'un titre exécutoire et doit légitimement pouvoir en disposer ; qu'elle est âgée de 93 ans de sorte que les loyers constituent un complément de retraite indispensable. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article L.412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution (dans sa version en vigueur issue de la loi du 27 juillet 2023), le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L'article L.412-4 du même code, dans sa version en vigueur issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose : 'La durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'. Mme [O] ne peut utilement soutenir que l'octroi d'un délai supplémentaire porterait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété, dès lors qu'un tel délai est prévu et encadré par la loi selon des critères précis et qu'elle serait seulement privée de sa libre disposition du bien pendant un temps limité. L'intimée ne justifie toujours pas, à hauteur d'appel, de sa situation financière, comme l'a relevé le juge de l'exécution, ni d'une impérieuse nécessité de récupérer le local commercial en urgence, et la société [8] apporte la preuve que celle-ci est propriétaire de nombreux lots dans le même immeuble. Par ailleurs, il résulte du décompte de créance arrêté au 20 décembre 2023 que la société [8] n'est pas redevable, au titre de la dette locative et des indemnités d'occupation, de la somme de 5.810,88 euros comme Mme [O] le soutient, car le décompte comprend une somme qui n'est pas due (1.033,99 euros au titre de la clause pénale, la société [8] n'ayant pas été condamnée au paiement de cette somme), inclut divers frais d'huissier (177,38 + 73,98 + 960 + 410,14) et les frais irrépétibles auxquels la société [8] a été condamnée par l'ordonnance de référé du 20 juin 2022, le jugement du juge de l'exécution et une ordonnance de référé du 28 juin 2023 pour un montant total de 5.700 euros. Même s'il est indéniable que l'appelante n'a pas exécuté la totalité de ses condamnations accessoires, elle a apuré la dette locative et est à jour du paiement de ses indemnités d'occupation, malgré ses difficultés financières, dont elle justifie. La société [8] justifie avoir poursuivi ses recherches et démarches pour trouver un nouveau local après le jugement du juge de l'exécution, notamment par la signature d'un mandat de recherche avec une agence immobilière, mais surtout par la prise de contact et demandes de renseignements auprès des gérants de restaurant ou de bar du quartier. Elle a adressé plusieurs courriels confirmant, après échanges téléphoniques, qu'elle était intéressée par leur local. S'il est exact que les réponses des interlocuteurs ne sont pas produites, les derniers mails adressés à M. [Z] [U] début janvier 2024, pour son local du [Adresse 3], montrent que ce dernier lui a répondu et lui a demandé des éléments sur son projet. Pour autant, il convient d'attirer l'attention des parties sur le fait que le juge de l'exécution a accordé à l'appelante un délai de cinq mois courant à compter de la signification du jugement, et non à compter de sa notification par le greffe, et qu'il apparaît que cette signification, par acte de commissaire de justice, n'a pas eu lieu. Dès lors, contrairement à ce que considère l'intimée qui a fait délivrer un itératif commandement de quitter les lieux le 28 décembre 2023, le délai de cinq mois octroyé n'a pas commencé à courir. Ce délai, qui courra donc lorsque Mme [O] aura signifié le jugement dont appel et le présent arrêt, apparaît suffisant. Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, étant précisé qu'il n'est nullement envisageable d'infirmer la décision de subordination du délai au paiement des indemnités d'occupation. Compte tenu de la présente décision, l'appelante doit être condamnée aux dépens d'appel. En revanche, il n'est pas inéquitable de laisser à Mme [O] la charge de ses frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 avril 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, Y ajoutant, DEBOUTE Mme [D] [F] veuve [O] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la Sarl [8] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,