Cour d'appel, 20 février 2024. 21/16829

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16829 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMB4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Août 2021 -Tribunal de proximité de MONTREUIL SOUS BOIS - RG n° 11-20-000396 APPELANTS Madame [N] [K] née le 09 novembre 1985 à [Localité 5] ( Côte d'Ivoire), [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Roger BISALU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 85 Monsieur [I], [B] [C] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Roger BISALU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 85 INTIMÉE S.A. 1001 VIES HABITAT Société anonyme d'habitations à loyer modéré, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 572 015 451, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour,composée de : Nicolette Guillaume, présidente de chambre Marie Mongin, conseillère Claude Creton, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS , greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** Par contrat de bail signé le 30 novembre 2010, la SA Ogif, aux droits de laquelle vient la SA 1001 Vies habitat a donné en location à M. [I] [B] [C] [P] et Mme [N] [K] un appartement de 53 m² situé [Adresse 2]) à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 591,38 euros, charges comprises. Soupçonnant une occupation des lieux par un tiers, le bailleur a, par acte d'huissier en date du 21 juillet 2020, sommé les locataires de lui indiquer qui occupait les lieux, à quel titre et depuis combien de temps. Lors de la visite de l'huissier, M. [Y] [G] qui a justifié de son identité, lui a indiqué qu'il vivait dans les lieux depuis 8 mois avec deux hommes qui lui étaient inconnus, moyennant un loyer mensuel de 350 euros payé à Mme [N] [K]. Le 19 août 2020, la SA 1001 Vies habitat a fait délivrer à M. [Y] [G] une sommation de quitter les lieux. Le même jour, une sommation de restituer les lieux a été délivrée aux locataires en titre. Saisi par la SA 1001 Vies habitat par acte d'huissier de justice délivré le 3 septembre 2020, par jugement réputé contradictoire rendu le 3 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois a : - déclaré recevables les demandes de la SA 1001 Vies habitat ; - prononcé la résiliation du bail conclu le 30 novembre 2020 avec Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] et portant sur les locaux situés [Adresse 2]) à [Localité 4], et ce à compter du 3 août 2021 ; - constaté que M. [Y] [G] occupe les lieux sans droit ni titre ; - rejeté la demande de délais d'expulsion ; - ordonné en conséquence à Mme [N] [K], M. [I] [B] [C] [P] et M. [Y] [G] d'avoir à libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification, et dit qu'à défaut, la SA 1001 Vies habitat pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'issue d'un délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; - rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné in solidum Mme [N] [K], M. [I] [B] [C] [P] et M. [Y] [G] à verser à la SA 1001 Vies habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 3 août 2021 et jusqu'à complète libération des lieux ; - rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la SA 1001 Vies habitat et par Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] ; - condamné in solidum Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] à payer à la SA 1001 Vies habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum Mme [N] [K], [I] [B] [C] [P] et M. [Y] [G] aux dépens ; - rappelé que le jugement est assorti de plein de l'exécution provisoire ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Par déclaration reçue au greffe le 23 septembre 2021, Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par la SA 1001 Vies habitat, sur l'exécution provisoires et les dépens. Dans leurs dernières conclusions déposées le 22 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] demandent à la cour de : - déclarer l'appel recevable ; par conséquent, - infirmer le jugement entrepris ; en tout état de cause - débouter la SA 1001 Vies habitat de l'intégralité de ses demandes ; - condamné la SA 1001 Vies habitat à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dommages et intérêts et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 20 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA 1001 Vies habitat demande à la cour de : à titre principal, - déclarer sans objet l'appel interjeté eu égard au fait que la reprise des lieux a été réalisée selon procès-verbal de reprise des lieux dressé en date du 6 mai 2022 et produit au débat ; à titre subsidiaire, - débouter Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement rendu en date du 3 août 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Montreuil en ce qu'il a : - déclaré recevables ses demandes ; - prononcé la résiliation du bail conclu le 30 novembre 2010 entre elle et Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et ce à compter du 3 août 2021 ; - constaté que M. [Y] [G] occupe les lieux sans droit ni titre ; - rejeté la demande de délais d'expulsion ; - ordonné en conséquence à Mme [N] [K], M. [I] [B] [C] [P] et M. [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; - dit qu'à défaut pour Mme [N] [K], M. [I] [B] [C] [P] et M. [Y] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'issue d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; - rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné in solidum Mme [N] [K], M. [I] [B] [C] [P] et M. [Y] [G] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 3 août 2021 et jusqu'à complète libération des lieux ; en tout état de cause, - condamner in solidum Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de Maître Jacques Bellichach, avocat aux offres de droit. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] prétendent habiter les lieux avec leurs enfants. Ils contestent qu'il puisse être retenu qu'ils n'habitent pas l'appartement litigieux dans la mesure où aucun juge ne l'a constaté. Ils produisent une attestation de M. [G], des avis d'imposition, factures, bulletins de paie, mains courantes, certificats de scolarité à l'appui de leur demande d'infirmation. Ils allèguent l'existence d'une voisine déterminée à les faire partir. Ils sollicitent des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice. Sur ce, Au regard du préjudice éventuel qui résulterait notamment de l'expulsion des appelants, leur appel n'est pas sans objet. L'article 1 des conditions générales du contrat de location dispose que : "Le bailleur donne en location au locataire, qui accepte, un logement à usage exclusif d'habitation et ses annexes visées aux conditions particulières. Le présent contrat est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ans' qu'à certaines dispositions du code civil." L'article 5 des conditions générales du bail précise : 'le locataire s'interdit de céder son droit même à titre gratuit, de sous-louer en totalité ou en partie, nu ou meuble, le logement, de sy substituer toute personne ou de le prêter, même temporairement, à des tiers'. Tout manquement aux obligations du bail est fautif et peut justifier la résiliation. La sous-location même partielle est interdite par le contrat. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. La charge de la preuve incombe donc au bailleur. La sommation interpellative en date du 21 juillet 2020 relate que M. [Y] [G] qui a justifié de son identité, vit dans les lieux depuis 8 mois avec deux hommes qui lui sont inconnus, moyennant un loyer mensuel de 350 euros payé à Mme [N] [K]. Ces éléments caractérisent une sous-location partielle du logement. Si ce procès-verbal se borne à relater les déclarations de l'occupant, la cour retient qu'il est néanmoins très précis quant aux conditions d'occupation des lieux et qu'il n'est nullement établi que quiconque ait pu influencer M. [Y] [G]. Il n'est donc pas démontré qu'un différend avec des voisins remontant au mois d'octobre 2020 postérieur à l'acte, soit à l'origine de manoeuvres ayant conduit le bailleur, tiers à ce différent, à entreprendre des démarches pouvant aboutir à l'expulsion des locataires. Les appelants versent aux débats des éléments de preuve mentionnant l'adresse litigieuse qui ne sont cependant que déclaratifs (pièces 4 à 21) et que ne contredisent pas directement cette sous-location partielle. Dans ces conditions, l'attestation nouvellement établie par M. [Y] [G] qui indique le 6 janvier 2021, sans précision de date sur la période considérée, qu'il est 'hébergé à titre gratuit par les appelants et qu'il contribue aux dépenses pour faire les courses', n'est pas suffisante pour contredire ce qu'il a déclaré le 21 juillet 2020 Une violation de l'interdiction de sous-location figurant au bail est donc caractérisée. Ce manquement est d'autant plus grave qu'il s'agit d'un logement social consenti à des conditions préférentielles en ce qui concerne le montant du loyer. Ainsi, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires et sur ses condamnations subséquentes. Partie perdante, Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] ne peuvent prétendre à l'octroi de dommages et intérêts et à bénéficier de l'article 700 du code de procédure civile . Ils seront condamnés aux dépens. Il est en outre inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 3 août 2021 en ses chefs critiqués, Y ajoutant, Condamne in solidum Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] à payer à la SA 1001 Vies habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que Mme [N] [K] et M. [I] [B] [C] [P] supporteront in solidum la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. La greffière, La présidente de chambre,