Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 23/02139

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 23/02139 N° Portalis 352J-W-B7H-CY4EK N° MINUTE : Assignation du : 07 Février 2023 JUGEMENT rendu le 14 Mars 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER, S.A.S [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008 DÉFENDEUR Monsieur [Y] [E] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Véronique GUIBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0278 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe, Madame CHAMPAGNE, Juge, Madame SURET, Magistrate à Titre Temporaire, assistées de Madame Sophie PILATI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. Décision du 14 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 23/02139 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY4EK DÉBATS A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE M. [Y] [E] est propriétaire du lot n°3, dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis aux règles de la copropriété. Par acte d'huissier du 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné M. [E] en paiement de charges de copropriété. Aux termes de ses dernières écritures d'actualisation notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, le syndicat demande au tribunal de : - DIRE ET JUGER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER recevable et bien fondé en ses écritures ; - DÉBOUTER Monsieur [Y] [E] de ses demandes fins et conclusions ; - CONDAMNER Monsieur [Y] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 11 645,18 € correspondant au montant de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1 er juillet 2023 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2022 ; - CONDAMNER Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 839,96 € sur le fondement des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - CONDAMNER Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 2 000 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil ; - CONDAMNER Monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - ORDONNER l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ; - CONDAMNER Monsieur [Y] [E] aux entiers dépens. Par conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023 M. [E] demande au tribunal de : A titre principal : - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ; - REPUTER non écrite la répartition des charges résultant du règlement de copropriété des 11 et 15 décembre 1924 ; En conséquence, - DONNER INJONCTION au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de soumettre à l'assemblée des copropriétaires une nouvelle clé de réparti ti on des charges générales, et spéciales conformes aux dispositions légales d ans un délai de 6 mois à compter de la notification du jugement à intervenir ; - DIRE qu'à défaut de vote d'une nouvelle clé de répartition des charges par le syndicat des copropriétaires dans le délai susvisé autoriser Monsieur [E] à suspendre le paiement de ses charges ; A titre subsidiaire : Si le tribunal devait rentrer en voie de condamnation à l'encontre de Monsieur [E] : - OCTROYER vingt-quatre mois de délais à Monsieur [E], sur le fondement de l'article 1345 -5 du code civil pour s'acquitter de la somme de 9.575,15€ ; La réalité des difficultés financières est démontrée par l'attestation du comptable. ( Pièce 9 : Attestation Expert-comptable du 24.08.2023.) - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 747,72 € sur le fondement de l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de sa demande de condamnation au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231 du Code Civil et au titre de l'article 700 du CPC. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023, l'audience de plaidoiries fixée au 11 janvier 2024 et l'affaire mise en délibéré au 14 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité de la clause de répartition des charges M. [E] demande au tribunal de réputer non écrite la clause de répartition des charges résultant du règlement de copropriété des 11 et 15 décembre 1924, invoquant l'absence d'explication sur la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes parts des parties communes et la répartition des charges, l'absence de proportionnalité entre la valeur relative de chaque partie privative et la quote-part de partie commune générale, et l'absence de prise en compte des modifications des lots privatifs pour déterminer une nouvelle répartition des millièmes de propriété. Le syndicat des copropriétaires oppose que le défendeur n'apporte aucune preuve de l'irrégularité de la répartition des charges. L'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l'espèce, la contestation de la validité de la clause de répartition des charges formées par M. [E] ne se rattache pas par un lien suffisant aux demandes du syndicat des copropriétaires en ce qu'elle n'a aucune incidence sur le paiement de sa quote-part de charges, étant rappelé qu'en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la nouvelle répartition des charges ne prend effet que " le dernier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ". Cette demande sera par conséquent déclarée irrecevable. Sur la demande de paiement des charges de copropriété Aux termes des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges". Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : " lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges". En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - L'extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de M. [E]; - Lettres de relance, mise en demeure, commandement de payer effectués et factures ; - les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée du 1er juillet 2022 au 13 janvier 2023 ; - Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020 à 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés des années afférentes ; - Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus ; - Le contrat de syndic. Lors des assemblées générales visées ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 d'une créance certaine, liquide et exigible. Il résulte de l'examen des décomptes produits que M. [E] reste débiteur de la somme de 11.645,18 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023 (appel fonds travaux 3ème trimestre 2023 inclus). Le défendeur sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2022 pour la somme de 5.873,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Sur les frais de recouvrement Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Ne pourront être retenus au titre des frais nécessaires que les frais de la mise en demeure du 30 novembre 2022 pour un montant de 72 euros. Le défendeur sera donc condamné au paiement de cette somme. Sur la demande de dommages-intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu'il n'établit pas que la carence de la défenderesse ait seule mis en péril la trésorerie de la copropriété. Faute de justifier tant de leur mauvaise foi que de l'existence et de l'étendue d'un préjudice en lien de causalité avec leur défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande de délai de paiement Aux termes de l'article 1343-5 alinéa premier du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Toutefois, l'octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue. Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu'à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d'une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements. En l'espèce, il ressort de ce qui précède que la copropriété concernée a dû faire face à des difficultés dans sa gestion, devant entreprendre des travaux. Au surplus, le défendeur n'apporte pas de preuve d'être en capacité d'apurer la dette sur 24 mois tout en payant les charges courantes de copropriété, ne communiquant qu'une pièce d'attestation de revenus de 88 euros pour l'année 2022 (pièce n°9), et aucun document prévisionnel. La demande de délais de paiement de M. [E] sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires M. [E], partie succombante, sera condamné aux dépens. Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DECLARE M. [Y] [E] irrecevable en sa demande tendant à voir réputer non écrite la répartition des charges résultant du règlement de copropriété des 11 et 15 décembre 1924. CONDAMNE M. [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], les sommes de : - 11.645,18 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023 (appel fonds travaux 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 30 novembre 2022 pour la somme de 5.873,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, - 72 euros au titre des frais nécessaires, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE M. [Y] [E] aux entiers dépens ; CONDAMNE M. [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; LE DEBOUTE de sa demande de délais de paiement ; REJETTE le surplus des demandes. RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ; Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024 La Greffière La Présidente