Cour d'appel, 05 mars 2024. 23/00567

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - COMMERCIALE JC/CG ARRET N°: AFFAIRE N° RG 23/00567 - N° Portalis DBVP-V-B7H-FEQC ordonnance du 23 Mars 2023 Président du TJ d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance 23/00061 ARRET DU 05 MARS 2024 APPELANTE : S.A.S. HOME TB agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 235798 et par Me Timothée BRAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS INTIMEE : S.C.I. MAGUY agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Julien TRUDELLE, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 230311 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 18 Décembre 2023 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. CHAPPERT, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CORBEL, présidente de chambre M. CHAPPERT, conseiller Mme GANDAIS, conseillère Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 05 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE : Par un acte sous seing privé du 12 décembre 2019, la SCI Maguy a donné à bail commercial à la SAS Home TB des locaux situés au [Adresse 1] (Maine-et-Loire), pour une durée de neuf années à compter du 2 janvier 2020 et pour un loyer annuel de 14 400 euros HT payable mensuellement, outre une provision mensuelle de 120 euros pour les charges. Par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 4 juin 2022, la SAS Home TB a donné congé à la SCI Maguy pour le 1er janvier 2023, date de l'expiration de la première période triennale. La SCI Maguy a reçu une offre pour l'achat des locaux au prix de 230 000 euros, formulée par une lettre datée du 23 septembre 2022. Par une lettre officielle du 23 décembre 2022, le conseil de la SCI Maguy a avisé le conseil de la SAS Home TB de la fixation d'une date d'état des lieux de sortie au 10 janvier 2023. Par un acte du 4 janvier 2023, la SAS Home TB a assigné la SCI Maguy devant le tribunal judiciaire d'Angers, au fond, pour se voir accorder un délai de deux ans sur le fondement de l'article L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution à compter de la décision judiciaire ordonnant son expulsion pour restituer les lieux et pour fixer l'indemnité due à la SCI Maguy à une somme mensuelle de 1 233 euros. Un procès-verbal du 10 janvier 2023 a constaté que la SAS Home TB occupait toujours les locaux. Par un acte du 27 janvier 2023, la SCI Maguy a fait assigner la SAS Home TB, en référé, devant le tribunal judiciaire d'Angers pour obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle. Par une ordonnance du 23 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Angers a : - ordonné l'expulsion de la SAS Home TB, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 1]), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - ordonné l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux et leur placement en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SAS Home TB, passé le délai d'un mois à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due par la SAS Home TB, à compter du 2 janvier 2023, à la somme mensuelle de 1 200 euros HT, - dit que le dépôt de garantie versé par la SAS Home TB demeurera acquis à la SCI Maguy, - débouté la SAS Home TB de l'ensemble de ses demandes, - condamné la SAS Home TB à payer à la SCI Maguy une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires. Par une déclaration du 5 avril 2023, la SAS Home TB a interjeté appel de cette ordonnance, l'attaquant en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1 200 euros HT, à compter du 2 janvier 2023, intimant ainsi la SCI Maguy. Par une ordonnance de référé du 5 juillet 2023, le premier président de la cour d'appel a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance du 23 mars 2023 (le dispositif de la décision mentionnant par erreur une ordonnance du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'Angers du 24 avril 2023). Par un acte du 4 octobre 2023, la SAS Home TB a fait assigner la SCI Maguy devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Angers pour obtenir des délais de paiement sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution. La SCI Maguy a déclaré ne pas être favorable à une médiation judiciaire. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 21 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS Home TB, demande la cour : - de déclarer irrecevable la demande de la SCI Maguy tendant à la condamnation au paiement «d'une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due par la SAS Home TB de 80 euros par jour à compter du 2 janvier 2023 et jusqu'à la libération complète des locaux se matérialisant par la remise des clés et l'établissement de l'état des lieux de sortie», - d'infirmer l'ordonnance rendue le 23 mars 2023, - de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SAS Home TB, à compter du 02 janvier 2023, et jusqu'à libération effective des lieux, à la somme de 1 200 € HT, statuant à nouveau, à titre principal : - de lui accorder un délai de deux années pour restituer les locaux à la SCI Maguy, - de rappeler à la SCI Maguy qu'elle ne pourra poursuivre son expulsion qu'à l'expiration de ce délai ; à titre subsidiaire, - d'enjoindre aux parties d'avoir à rencontrer un médiateur, voire d'entrer en médiation ; en toute hypothèse, - de reconnaître le manquement de la SCI Maguy à son obligation légale de purger le droit de préemption de la SAS Home TB ; - de la condamner, en conséquence et à titre de provision, à lui verser une somme 40 000 euros, à parfaire ; - de désigner, le cas échéant, tel expert qu'il plaira à la cour pour quantifier le préjudice subi par la SAS Home TB, - de condamner la SCI Maguy à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant ceux de l'instance en référé et dont distraction, Par des dernières conclusions remises au greffe par la voie électronique le 6 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Maguy demande à la cour : - de confirmer l'ordonnance du 23 mars 2023 en toutes ses dispositions, sauf à l'infirmer en ce qui concerne le montant de la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation ; y ajoutant, - de condamner la SAS Home TB au paiement d'une provision de 80 euros par jour à compter du 2 janvier 2023, à valoir sur l'indemnité d'occupation et jusqu'à la libération complète des locaux se matérialisant par la remise des clés et l'établissement de l'état des lieux de sortie, - de débouter la SAS Home TB de toutes ses demandes, fins et conclusions, - de la condamner à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, MOTIFS DE LA DÉCISION : - sur la médiation : L'article 131-1 du code de procédure civile prévoit que le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation et qu'une telle médiation peut également être ordonnée en cours d'instance par le juge des référés. Une mesure de médiation a été proposée par le conseil de la SAS Home TB mais elle a déjà été expressément rejetée par la SCI Maguy, laquelle a fait savoir par un message électronique du 25 juillet 2023 qu'elle '(...) n'entend pas entrer en médiation'. A défaut d'accord des parties, il n'est pas possible d'ordonner une médiation. Et compte tenu de la nature et de la durée du litige, il n'est pas non plus opportun de leur enjoindre de rencontrer un médiateur. La SAS Home TB sera déboutée de sa demande. - sur le délai pour quitter les lieux : La SAS Home TB demande un délai pour quitter les lieux sur le fondement de l'article 510 du code de procédure civile, qu'elle estime seul applicable à l'exclusion de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution. Elle sollicite un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir en faisant valoir, d'une part, la tension du marché locatif qui l'empêche de trouver un nouveau bien malgré ses recherches pour louer ou faire construire et, d'autre part, des considérations économiques puisqu'elle emploie une dizaine de salariés qu'elle devrait licencier, sans compter l'incidence d'une défaillance sur ses fournisseurs. La SCI Maguy répond que la SAS Home TB a elle-même fait le choix de mettre un terme au contrat en délivrant son congé et qu'elle doit donc désormais en assumer toutes les conséquences. Sur ce, L'article 510 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, d'accorder un délai de grâce par la décision dont il est destiné à différer l'exécution. Un tel délai de grâce s'entend non seulement d'un délai pour s'acquitter d'une dette mais également, comme le sollicite la SAS Home TB en l'espèce, d'un délai pour libérer les lieux dans le cadre d'une expulsion. Le juge dispose d'un pouvoir souverain pour accorder ce délai et il se prononce, au regard des critères de l'article 1343-5 du code civil, en considération des intérêts en présence en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. En l'espèce, la SAS Home TB a elle-même délivré congé pour le terme de la première période triennale et elle se maintient indûment dans les lieux depuis maintenant plus d'un an. Elle démontre certes avoir effectué en vain des recherches en vue de la construction ou de la location d'un nouveau local mais les courriels qu'elle reproduit remontent au 17 avril 2023 et au 24 avril 2023. Elle ne justifie d'aucune autre démarche depuis cette date. La lettre officielle du conseil de la SCI Maguy, datée du 30 novembre 2023, révèle enfin que la SAS Home TB n'est pas parfaitement à jour du règlement de ses indemnités d'occupation telles que fixées par l'ordonnance entreprise. Malgré la réalité de fortes tensions sur le marché locatif et l'importance des enjeux économiques pour l'appelante, qui justifie employer actuellement douze salariés, il est inopportun d'octroyer un délai de grâce qui, prolongeant le délai que la SAS Home TB s'est de fait déjà octroyé, porterait une atteinte excessive au droit pour la SCI Maguy de disposer de son bien. L'ordonnance de référé sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la SAS Home TB de sa demande d'un délai pour quitter les lieux. - sur le droit de préemption : Le juge des référés a déclaré irrecevable la demande de provision de la SAS Home TB en raison de l'existence d'une contestation sérieuse quant à l'existence d'une faute et au montant des préjudices éventuels. La SAS Home TB approuve le juge des référés d'avoir constaté que la SCI Maguy avait eu l'intention de vendre le local au cours du bail mais elle lui reproche de ne pas avoir tiré les conséquences de la méconnaissance de son droit de préemption. La SCI Maguy soutient que la question de la violation du droit de préférence et les conséquences financières qui en découlent échappent aux pouvoirs du juge des référés. Elle se défend de toute méconnaissance du droit de préférence du locataire en rappelant qu'à la suite du congé délivré par la SAS Home TB, elle a envisagé de remettre le local en location, qu'une visite a eu lieu mais que le locataire pressenti a préféré lui adresser une offre d'achat, qu'elle n'a cependant pas accepté contrairement à ce que son conseil a pu indiquer par erreur en première instance. Elle soutient que la SAS Home TB ne peut pas bénéficier du droit de préférence légale puisque le bail n'était plus en cours depuis le 1er janvier 2023. Elle ajoute que la simple réception d'une offre d'achat ne constitue pas une violation du droit de préférence, la Cour de cassation ayant même admis la signature d'une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préférence du locataire commercial. Elle souligne enfin que la violation du droit de préférence, même à la supposer établie, n'est sanctionnée que par l'annulation de la vente mais pas par la substitution du locataire, de telle sorte que la SAS Home TB ne pourrait pas en tirer argument pour se maintenir dans les lieux. Sur ce, La SAS Home TB ne sollicite pas, en conséquence de la méconnaissance alléguée de son droit de préférence légale, le droit de se maintenir dans les lieux, comme l'indique la SCI Maguy, mais bien uniquement une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. L'argumentation de la SCI Maguy, qui approuve l'ordonnance de référé, amène à s'interroger sur l'existence d'une contestation sérieuse, laquelle s'entend d'une contestation qui n'apparaît pas immédiatement vaine et qui laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond. Il appartient en effet à la SAS Home TB de rapporter la preuve de la réunion des conditions du droit de préférence dont elle revendique le bénéfice et de sa méconnaissance par la SCI Maguy. Son argumentation pose plus précisément la question du moment auquel le bailleur doit notifier le droit de préférence au locataire commercial. L'article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit que 'lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement'. Le débat consistant à savoir si le bailleur est tenu de purger le droit de préférence par anticipation dès qu'il a l'intention de vendre ou, au contraire, s'il peut ne le faire qu'après avoir entamé des négociations avec un tiers acquéreur potentiel voire après la conclusion d'un avant-contrat a trouvé une réponse dans l'arrêt cité par la SCI Maguy en faveur de la seconde hypothèse (3e civ., 23 septembre 2021, pourvoi n° 20.17-799, en cours de publication). Dans ses motifs, le juge des référés a retenu l'existence d'une telle contestation sérieuse après que la SCI Maguy a reconnu qu'elle avait accepté l'offre d'achat du 23 septembre 2022 et qu'elle a même indiqué dans son assignation qu'un compromis devait être signé prochainement. Le conseil de la SCI Maguy reconnaît toutefois une erreur commise dans son assignation et affirme désormais, sans être utilement contredite par la SAS Home TB, que l'offre n'a pas été acceptée, qu'aucune vente n'est intervenue à ce jour et qu'aucun notaire n'a été saisi. Ce revirement intervenu à hauteur d'appel est de nature à remettre en cause l'existence d'une contestation sérieuse. En l'espèce, la SCI Maguy affirme qu'elle n'a pas eu l'intention de vendre le local donné à bail à la SAS Home TB avant de recevoir l'offre d'achat du 23 septembre 2022. La lettre de son conseil du 5 septembre 2022, antérieure à l'offre d'achat, le confirme puisque celui-ci écrit que 'la SCI Maguy a pris acte de la résiliation du bail à effet du 1er janvier 2023 et est donc actuellement à la recherche d'un nouveau locataire'. La SCI Maguy ne nie pas pour autant qu'elle a envisagé la vente du local après avoir reçu l'offre d'achat. C'est ce qui explique qu'elle a mandaté un diagnostiqueur pour un rendez-vous sur place le 7 novembre 2022 afin d'effectuer des 'contrôles de conformité sur vente'. Pour autant, l'intention de vendre née alors que le bail était encore en cours et même la réalisation de démarches préalables à la vente ne méconnaissent pas le droit de préférence de la SAS Home TB, dès lors que celle-ci ne rapporte pas la preuve que l'offre a été acceptée par la SCI Maguy, qu'une vente définitive a été formée ou même qu'un avant-contrat a été conclu au profit d'un tiers avant le terme du bail commercial (1er janvier 2023). Ainsi, aucune contestation sérieuse ne fait plus obstacle aux pouvoirs juridictionnels du juge des référés de statuer sur cette demande de provision et la SAS Home TB sera déboutée de sa demande de provision, faute de rapporter la preuve avec l'évidence nécessaire d'une méconnaissance du droit de préférence ainsi que, par voie de conséquence, de sa demande d'expertise formée à titre subsidiaire. L'ordonnance qui, dans son dispositif rejette ces demandes, sera donc confirmée de ces chefs. - l'appel incident et le montant de l'indemnité d'occupation : a) sur la recevabilité de l'appel incident : La SAS Home TB soulève l'irrecevabilité de l'appel incident que la SCI Maguy a entendu former contre le chef de l'ordonnance de référé ayant statué sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation, faute pour ses conclusions de comporter aucune demande d'infirmation ou de réformation de la décision de ce chef. La SCI Maguy répond que le dispositif de ses conclusions délimite suffisamment l'objet du litige, la demande de confirmation de l'ordonnance '(...) sauf en ce qui concerne le montant de la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation' impliquant nécessairement une demande d'infirmation de la décision de ce chef. Sur ce, La SAS Home TB, qui conclut dans le dispositif de ses écritures à l'irrecevabilité des demandes de la SCI Maguy, poursuit plus exactement l'irrecevabilité de l'appel incident de la SCI Maguy. Il résulte des articles 542, 905-2, alinéa 2, et 954 du code de procédure civile que lorsque l'intimé forme un appel incident et ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation, ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que déclarer irrecevable cet appel incident non valablement formé. Il ne peut toutefois pas être exigé de l'appelant l'usage impératif des termes 'infirmer', 'réformer' ou 'annuler', sauf à mettre à sa charge un excès de formalisme non requis par les textes précités. Le dispositif des conclusions remises par la SCI Maguy le 3 août 2023, dans le délai de l'article 905-2 du code de procédure civile, demande de 'confirmer l'ordonnance rendue le 23 mars 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation'. Bien qu'il n'utilise pas les termes 'infirmer' ou 'réformer', ce dispositif contient bien une telle prétention à travers la fomulation 'confirmer (...), sauf en ce que (...)', exempte de toute insuffisance ou de toute ambiguité. En conséquence de quoi, la fin de non recevoir soulevée par la SAS Home TB à l'encontre de l'appel incident formé par la SCI Maguy sera rejetée. b) sur le bien-fondé de l'appel incident : Le juge des référés a cantonné le montant de l'indemnité d'occupation à celui du loyer et des charges après avoir considéré que le doublement du montant de l'indemnité d'occupation, tel qu'il résulte de l'application de l'article 9 du contrat, s'analysait en une clause pénale et était contestable comme étant susceptible d'une réduction par le juge du fond. La SCI Maguy demande qu'il soit fait application de l'article 9 du bail commercial en faisant valoir l'attitude dilatoire de la SAS Home TB, à laquelle elle reproche d'utiliser tous les procédés pour se maintenir dans les lieux jusqu'à trouver un nouveau local, et le préjudice qui en découle puisqu'elle ne peut pas disposer librement de son bien. Elle insiste sur la nécessité de donner à l'indemnité d'occupation un effet dissuasif, afin d'inciter la SAS Home TB à respecter les termes de son congé et des décisions de justice. La SAS Home TB déclare faire sienne la position du premier juge. Sur ce, L'article 9 du bail commercial dispose que ' le refus pour le Preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d'ailleurs à l'échéance du congé, l'oblige au profit du Bailleur à une indemnité d'occupation sans titre de 80,00 euros par jour de retard, sans préjudice des dommages-intérêts'. Les parties ne contestent pas que cette disposition, qui aboutit à porter l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer hors charges, s'analyse comme une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil. Le juge des référés peut, en application de l'article 873 du code de procédure civile, accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d'une clause pénale. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le simple fait que le juge du fond dispose de la possibilité théorique de réduire le montant de la clause ne suffit pas à rendre l'obligation contestable. La SAS Home TB ne propose pas de démontrer en quoi le montant de l'indemnité résultant de l'application de la clause pénale, qu'elle a acceptée, est contestable en considération, notamment, des chances de modération au fond en raison de son caractère manifestement excessif par rapport au préjudice subi par la SCI Maguy. Au contraire, la SCI Maguy démontre la réalité et l'importance du préjudice que lui cause la décision, annoncée et assumée, de la SAS Home TB de se maintenir dans les lieux après l'expiration du congé qu'elle a pourtant elle-même délivré, en n'hésitant pas à multiplier les procédures pour tenter de retarder son expulsion. La condamnation au paiement d'une provision calculée sur l'application pure et simple de la clause précitée, claire et univoque, ne se heurte dès lors à aucune contestation sérieuse. L'ordonnance de référé sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 1 200 euros HT seulement et la SAS Home TB sera condamnée à verser à la SCI Maguy une indemnité d'occupation d'un montant provisionnel de 80 euros par jour à compter du 2 janvier 2023. - sur les demandes accessoires : La SAS Home TB, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à la SCI Maguy une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, les dispositions de l'ordonnance de référé étant confirmées s'agissant des frais irrépétibles et des dépens de première instance. Pour la même raison, la SAS Home TB sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant contradictoirement, dans la limite de l'appel et par mise à disposition au greffe, Déboute la SAS Home TB de sa demande tendant à enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur ; Rejette la fin de non recevoir soulevée par la SAS Home TB à l'encontre de l'appel incident formé par la SCI Maguy ; Confirme l'ordonnance de référé entreprise, sauf en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1 200 euros HT par mois à compter du 2 janvier 2023 ; statuant à nouveau, Condamne la SAS Home TB à verser à la SCI Maguy une indemnité d'occupation fixée à la somme provisionnelle de 80 euros par jour de retard à compter du 2 janvier 2023 et jusqu'à la libération complète des locaux se matérialisant par la remise des clés ; y ajoutant, Déboute la SAS Home TB de sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne la SAS Home TB à verser à la SCI Maguy une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne la SAS Home TB aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. TAILLEBOIS C. CORBEL