Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/09180

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] JUGEMENT DU 15 Mars 2024 N° RG 23/09180 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KXAJ JUGEMENT DU : 15 Mars 2024 N° 24/167 OPH ARCHIPEL HABITAT C/ [T] [P] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 15/03/24 à ARCHIPEL HABITAT COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 12 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Mme [R] [O], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [T] [P] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 22 janvier 2018, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [T] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 377,29 €. Le 3 juin 2019, l'établissement ARCHIPEL HABITAL a également mis à disposition du locataire une place de parking située au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 10,70 €. Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 144,71 € au titre de l'arriéré locatif, visant les clauses résolutoires prévues dans les contrats. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [T] [P] le 22 mars 2023. Par assignation du 24 août 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : "Constater l'acquisition des clauses résolutoires, "Ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Condamner Monsieur [T] [P] au paiement des sommes suivantes : 5 629,77 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 12 janvier 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 janvier 2024, s'élève désormais à 8 850,66 €. L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les derniers paiements étant intervenus aux mois de septembre et octobre 2022. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [T] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'établissement ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'établissement ARCHIPEL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Monsieur [T] [P]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de location a été signifié au locataire le 17 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5 144,71 € n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mai 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 janvier 2024, Monsieur [T] [P] lui devait la somme de 8 850,66 €, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [T] [P] n'ayant pas comparu, il n'apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5 629,77 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel des loyers et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 532,64 €. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient les loyers et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 janvier 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [T] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mars 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 22 janvier 2018 et le 3 juin 2019 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et Monsieur [T] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] et la place de parking située au [Adresse 1] à [Localité 4] sont résiliés depuis le 18 mai 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [T] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [T] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] et la place de parking située au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [T] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 532,64 € (cinq cent trente-deux euros et soixante-quatre centimes) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, due à compter du 11 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient les loyers et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 8 850,66 € (huit mille huit cent cinquante euros et soixante-six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5 629,77 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [T] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 mars 2023 et celui de l'assignation du 24 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge