Cour d'appel, 29 février 2024. 23/02944

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 29 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02944 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P3E7 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 MAI 2023 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN N° RG 22/00856 APPELANTE : AU COEUR DE L'HUMANITE 66, association, demeurant [Adresse 1], [Localité 3], représentée par la Présidente de l'association, représentante légale en exercice, [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Maxence DELCHAMBRE, avocat au barreau de MONTPELLIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005957 du 17/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMEE : S.A. HABITAT [Localité 3] MEDITERRANEE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me LAPORTE Ordonnance de clôture du 09 Janvier 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er août 2019, l'Office public de l'habitat [Localité 3] Méditerranée a donné à bail à l'association Au coeur de l'humanité 66, dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 1] à [Localité 3], le local 2007-2008, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 200 euros, outre une provision sur charges de 15 euros par mois. Par courrier du 15 septembre 2022, Mme [L] [S] a donné congé pour le 10 octobre 2022, puis elle a adressé un courrier de rétractation de son congé à la société Habitat [Localité 3] Méditerranée, le 10 octobre 2022. Par courrier du 27 octobre 2022, la société Habitat [Localité 3] Méditerranée a refusé de donner une suite favorable à la demande d'annulation du congé et a indiqué à la locataire que le bail était résilié à compter du 15 octobre 2022. Par acte du 22 septembre 2022, la société Habitat [Localité 3] Méditerranée a fait délivrer à l'association Au coeur de l'humanité 66 un commandement de payer la somme de 2 721, 76 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location. Puis, par acte du 1er décembre 2022, la société Habitat [Localité 3] Méditerranée a fait assigner l'association Au coeur de l'humanité 66 devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan afin qu'il: - valide le congé délivré par l'association le 15 septembre 2022, - en conséquence, constate que le bail liant les parties est résilié à compter du 15 octobre 2022, - constate que depuis cette date, l'association Au coeur de l'humanité 66 est occupante sans droit ni titre, A titre subsidiaire, - constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, - ordonne l'expulsion de l'association Au coeur de l'humanité 66 et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique, et transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il lui plaira aux frais et risques de l'expulsée, et ce sous astreinte ferme et définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir, - condamne l'association Au coeur de l'humanité 66 à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 15 octobre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés, - condamne l'association Au coeur de l'humanité 66 à lui payer à titre provisionnel la somme de 2 662, 96 euros arrêtée au 24 novembre 2022 au titre des loyers et charges impayés, et ce sous réserve de réactualisation, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur le fondement de l'article 1153 du code civil, - condamne l'association Au coeur de l'humanité 66 à lui payer une somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Aux termes d'une ordonnance rendue le 17 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé a : - condamné l'association Au coeur de l'humanité 66 à payer à la société Habitat [Localité 3] Méditerranée à titre provisionnel la somme de 2 662, 96 euros à valoir sur les loyers échus au 22 novembre 2022, - constaté que le bail du 1er août 2019 se trouvait résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 22 novembre 2022, - condamné l'association Au coeur de l'humanité 66 à payer à la société Habitat [Localité 3] Méditerranée une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié, à compter du mois de décembre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux avec remise des clés, - dit qu'à défaut pour l'association Au coeur de l'humanité 66 d'avoir libéré les locaux commerciaux situés à [Localité 3] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il serait procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plairait à la bailleresse aux frais et risques des expulsés, - condamné l'association Au coeur de l'humanité 66 à payer à la société Habitat [Localité 3] Méditerranée une somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - rejeté toutes autres demandes. Par déclaration en date du 7 juin 2023, l'association Au coeur de l'humanité 66 a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l'association Au coeur de l'humanité 66 demande à la cour de : - déclarer son appel recevable, - infirmer l'ordonnance rendue le 17 mai 2023, - condamner l'intimée aux dépens, - condamner l'intimée à lui verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose qu'il ressort des écritures de la société Habitat [Localité 3] Méditerranée que Mme [L] [S], es qualité de présidente de l'association, a donné congé, alors que cette dernière est trésorière et que seule Mme [M] [E] est la représentante légale de l'association, ce qui ne pouvait être méconnu par le bailleur puisque son nom figurait sur le bail. Elle ajoute que la connaissance de l'identité de la présidente rejette toute possibilité de considérer Mme [L] [S] en qualité de présidente de l'association et exclut le recours à la théorie du mandat apparent. Elle en déduit que le congé lui est inopposable. De plus, elle fait valoir que les attributions du juge des référés fondées sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile ne lui donnent ni la possibilité de trancher le fond du litige, ni celle de déroger à l'obligation légale de conciliation avant toute résolution contentieuse d'un litige. Elle soutient qu'en l'espèce, l'ordonnance de référé du 17 mai 2023 doit être infirmée compte tenu de l'illégalité de la décision, puisque le juge des référés a tranché le fond du litige et a dérogé à l'obligation légale de conciliation. S'agissant de la validité des loyers réclamés, elle invoque les dispositions des articles 1719 à 1727 du code civil et mentionne qu'en l'espèce, les locaux loués ont subi plusieurs avaries rendant les locaux en partie impropres à leur destination, ce qui justifie une révision à la baisse des loyers. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Habitat [Localité 3] Méditerranée demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance rendue le 17 mai 2023 en toutes ses dispositions, - débouter l'association Au coeur de l'humanité 66 de toutes ses demandes, Y ajoutant, - condamner l'association Au coeur de l'humanité 66 au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle relève en premier lieu qu'elle ne pouvait savoir que Mme [L] [S], qui a donné congé du local, n'avait pas la qualité de présidente de l'association, dès lors que la composition du bureau avait pu changer depuis la création de l'association. Elle ajoute que même si ce congé a été délivré par une personne non habilitée, il lui est opposable. Elle précise qu'en tout état de cause, le premier juge n'ayant pas statué sur la demande en validation du congé mais ayant constaté la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, les arguments développés par l'association Au coeur de l'humanité 66 sont inopérants. De plus, elle mentionne qu'en application de l'article R. 211-3-26 du code de l'organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux professionnels et que tel est le cas en l'espèce. Elle ajoute que par arrêt du 22 septembre 2022, le conseil d'état a annulé l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue de ce décret, et que la présente instance ayant été introduite le 1er décembre 2022, ce texte lui est inapplicable. En outre, elle soutient que le juge des référés n'a pas tranché le fond du litige mais a fait une juste application des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Du reste, elle relève que l'association Au coeur de l'humanité 66 n'a jamais fait état d'une impropriété des locaux loués et qu'il s'agit d'un moyen soulevé pour les besoins de la cause. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'inopposabilité du congé donné par Mme [L] [S] En premier lieu, la cour observe que le premier juge a constaté la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire, et que le moyen tiré de l'inopposabilité du congé donné par Mme [L] [S] est inopérant, dans la mesure où la société Habitat [Localité 3] Méditerranée ne sollicite que la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail suite à la délivrance du commandement de payer. Sur la compétence Selon l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. En application de l'article de l'article R. 211-3-26 du code de l'organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux professionnels. Toutefois, si une association peut bénéficier de l'article 57 A de la loi n°86-1290 de la loi du 23 décembre 1986, lorsqu'elle exerce une activité à titre onéreux de manière habituelle, les dispositions de l'article 57 A ne sauraient régir en l'espèce les rapports locatifs des parties dès lors qu'il n'est pas démontré que l'activité de l'association Au coeur de l'humanité 66 est exercée à titre onéreux de manière habituelle, ni que ses ressources résultent, notamment, de ses activités. Il s'ensuit que le bail conclu entre l'association Au coeur de l'humanité 66 et la société Habitat [Localité 3] Méditerranée est soumis au droit commun issu du code civil. Cependant, selon l'article 74 du code de procédure civile en son premier alinéa, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. Or, en l'espèce, si l'association Au coeur de l'humanité 66, défaillante en première instance, conservait la faculté d'instituer en appel un débat sur la compétence, dès lors qu'elle soulevait l'exception avant toute défense au fond, il ressort de ses écritures qu'elle ne l'a pas fait, ayant avant de soulever son exception d'incompétence, conclu sur l'opposabilité du congé délivré par Mme [L] [S]. L'exception d'incompétence soulevée par l'association Au coeur de l'humanité 66 est donc irrecevable. Sur l'absence de procédure de conciliation L'association Au coeur de l'humanité 66 invoque les dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, selon lesquelles, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Toutefois, ces dispositions ne sont applicables qu'aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 en application de l'article 4 du décret n°2023-357 du 11 mai 2023. Elles ne sauraient donc s'appliquer en l'espèce, la société Habitat [Localité 3] Méditerranée ayant saisi le président du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé, par acte du 1er décembre 2022. Ce moyen ne peut donc qu'être écarté. Sur la demande tendant au paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. De plus, selon l'article 1728 du code civi, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse qu'à la date du 22 novembre 2022 (terme de novembre 2022 inclus), l'association Au coeur de l'humanité 66 était redevable d'une somme de 2 662, 96 euros au titre des loyers et provisions sur charges. Certes, en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de remettre au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Cependant l'exception d'inexécution n'est admise que si le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les locaux comme le prévoit le bail. En l'espèce, l'association Au coeur de l'humanité 66 ne verse aux débats que deux attestations. Or ces attestations ne sont pas conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, en ce que leurs auteurs ne précisent pas leur lien de parenté, d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles et n'indiquent pas qu'elles sont établies en vue de leur production en justice ni qu'ils ont connaissance qu'une fausse attestation de leur part les exposerait à des sanctions pénales. Elles ne sont du reste ni précises ni circonstanciées, dans la mesure où leurs auteurs ne décrivent pas précisément l'état des lieux et ne précisent pas à quel moment les désordres qu'elles évoquent ont pu être constatés. Enfin, ces attestations ne font pas précisément état d'une impossibilité totale d'utiliser les locaux loués. Dans ces conditions, la cour observe que la contestation que l'appelante oppose ne revêt un caractère sérieux et repose sur des éléments insuffisamment probants. Par conséquent, au vu du décompte produit et à défaut de toute preuve de paiement non pris en compte de la part de la locataire, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné l'appelante au paiement d'une provision d'un montant de 2 662, 96 euros au titre de l'arriéré locatif au 22 novembre 2022. Sur les demandes relatives au constat de la résiliation du bail et à ses conséquences En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. De plus, selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat et que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution, la mise en demeure ne produisant effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. La simple application d'une clause résolutoire claire et précise ne soulève aucune contestation sérieuse et relève donc des pouvoirs du juge des référés. En l'espèce, il est stipulé au contrat de location qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, ou du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur. Il résulte des pièces produites que par acte du 22 septembre 2022, la société Habitat [Localité 3] Méditerranée a fait délivrer à l'association Au coeur de l'humanité 66 un commandement de payer la somme de 2 721, 76 euros au titre des loyers impayés, dans les deux mois de sa délivrance, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location. Or, il ressort du décompte de l'arriéré locatif produit par la bailleresse que l'association Au coeur de l'humanité 66 ne s'est pas acquittée du montant visé au commandement dans le délai de deux mois. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que le bail s'était trouvé résilié de plein droit à la date du 22 novembre 2022 et a ordonné l'expulsion de l'association Au coeur de l'humanité 66 à défaut de libération volontaire. Du reste, à compter de la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. C'est donc également à juste titre que le premier juge a condamné l'association Au coeur de l'humanité 66 à verser à la société Habitat [Localité 3] Méditerranée une indemnité mensuelle d'occupation à compter du terme de décembre 2022. La décision sera également confirmée à ce titre. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'association Au coeur de l'humanité 66 qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, et la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle l'a condamnée au paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au vu de la situation économique de la partie appelante, il n'y a lieu de la condamner au paiement d'une indemnité complémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Habitat [Localité 3] Méditerranée sera déboutée de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme la décision déférée en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, Déclare irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par l'association Au coeur de l'humanité 66, Déboute la société Habitat [Localité 3] Méditerranée de sa demande complémentaire formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne l'association Au coeur de l'humanité 66 aux dépens d'appel. Le greffier La présidente