Cour d'appel, 28 mars 2024. 22/00136

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50G 3e chambre ARRET N° REPUTE CONTRADICTOIRE DU 28 MARS 2024 N° RG 22/00136 N° Portalis DBV3-V-B7G-U542 AFFAIRE : S.C.I. HIMALAYA 2 C/ [T] [N] ès qualité de séquestre ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Novembre 2021 par le TJ de PONTOISE N° chambre : 2 N° RG : 19/03259 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Mélina PEDROLETTI Me Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. HIMALAYA 2 RCS de PONTOISE, sous le n° 814 276 374 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 Représentant : Me Patrick HAUDUCOEUR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R267 APPELANTE **************** Maître [T] [N], en qualité de séquestre [Adresse 1] [Adresse 1] INTIME DEFAILLANT S.A.R.L. SHOWROOMPRIVE.COM N° SIRET : 538 811 837 [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 269 Représentant : Me Eric GOMEZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J067 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme FOULON, FAITS ET PROCEDURE : Selon une promesse de vente reçue le 28 décembre 2017, la société Showroomprivé.com s'est engagée à vendre à la société Himalaya 2 un ensemble immobilier situé [Adresse 4] moyennant le prix de 2 800 000 euros sous la condition suspensive d'obtention d'un financement. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 28 mars 2018. Malgré plusieurs prolongations du délai, le financement n'a pas été obtenu et la promesse de vente est devenue caduque. Les parties sont en désaccord sur le versement d'une indemnité d'immobilisation et sur le sort de la somme de 140 000 euros versée par la société Himalaya 2 entre les mains du notaire, Me [N]. Afin d'obtenir le versement de l'indemnité d'immobilisation, la société Showroomprivé.com a fait assigner la société Himalaya 2 et Me [N] devant le tribunal de grande instance de Pontoise par actes d'huissier des 25 et 26 avril 2019. Par jugement du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - condamné la société Himalaya 2 à verser à la société Showroomprivé.com la somme de 140 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2018, - dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés, - ordonné à Me [T] [N], en sa qualité de séquestre, de remettre la somme de 140 000 euros entre les mains de la société Showroomprivée.com, - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - débouté la société Showroomprivé.com de sa demande de dommages-intérêts complémentaires, - débouté la société Himalaya 2 de sa demande de dommages-intérêts, - condamné la société Himalaya 2 à verser à la société Showroomprivé.com la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement déféré, - condamné la société Himalaya 2 aux entiers dépens, avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Par acte du 7 janvier 2021, la société Himalaya 2 a interjeté appel du jugement et prie la cour, par dernières écritures du 7 octobre 2022, de : - la dire recevable et bien fondée en son appel, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il : * l'a condamnée à verser à la société Showroomprivé.com la somme de 140 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2018, * dit que les intérêts dûs pour une année entière seront capitalisés, * ordonné à Me [T] [N], en sa qualité de séquestre, de remettre la somme de 140 000 euros entre les mains de la société Showroomprivée.com, * l'a déboutée de sa demande de dommages intérêts, * l'a condamnée à verser à la société Showroomprivé.com la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * a ordonné l'exécution provisoire du jugement déféré, * l'a condamnée aux entiers dépens, avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Le réformant et statuant à nouveau, - ordonner la restitution à la société Himalaya 2 de la somme de 140 000 euros séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation, En tant que de besoin, - condamner la société Showroomprivé.com à lui payer la somme de 140 000 euros augmentée des intérêts légaux à compter du 12 avril 2019, date de mise en demeure, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la société Showroomprivé.com à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner à Me [N], notaire, de procéder à toutes diligences utiles aux fins de restitution de la somme de 140 000 euros, - débouter la société Showroomprivé.com de toutes fins, demandes, conclusions contraires et de son appel incident, A titre infiniment subsidiaire, - ramener l'indemnité qui serait due à la société Showroomprivé.com, qui ne saurait être supérieure à la somme de 140 000 euros, à de plus justes proportions, - condamner la société Showroomprivé.com aux entiers dépens qui seront recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières écritures du 7 juillet 2022, la société Showroomprivé.com prie la cour de: A titre principal, - confirmer le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le quantum global de l'indemnité d'immobilisation, et en ce qu'il a : * condamné la société Himalaya 2 à lui verser la somme de 140 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2018, * dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés, * ordonné à Me [T] [N], en sa qualité de séquestre, de remettre la somme de 140 000 euros entre ses mains, * condamné la société Himalaya 2 à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné la société Himalaya 2 aux entiers dépens, avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a limité le quantum de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 140 000 euros, Ce faisant, statuant de nouveau de ce chef et ajoutant au jugement, - condamner la société Himalaya 2 à lui régler une somme de 280 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse de vente du 28 décembre 2017, se décomposant comme suit: * 140 000 euros non séquestrés, * 140 000 euros séquestrés auprès de Me [N], notaire, - débouter la société Himalaya 2 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Himalaya 2 à payer à la société Showroomprivé.com une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Himalaya 2 aux entiers dépens de l'instance, avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile, A titre subsidiaire, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, En toute hypothèse, - débouter la société Himalaya 2 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Himalaya 2 à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Himalaya 2 aux entiers dépens de l'instance avec recouvrement direct, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La société Himalaya 2 a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à Me [N] par actes du 10 février 2022 et du 19 avril 2022 remis à personne mais cet intimé n'a pas constitué avocat. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la mise en 'uvre de l'indemnité d'immobilisation : Le tribunal a, pour juger que la condition suspensive était réputée réalisée, retenu que les justificatifs versés par la société Himalaya 2 étaient insuffisamment probants pour établir des démarches conformes à son engagement de recherche de financement prévu par la promesse de vente. Il en a déduit que la société Showroomprivé.com était fondée à se prévaloir de la clause prévoyant une indemnité d'immobilisation qu'il a analysée comme une clause pénale et dont, comme telle, il a diminué le montant. Poursuivant l'infirmation du jugement déféré, la société Himalaya 2 cite les dispositions de l'article 1304-3 du code civil selon lequel « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. » L'appelante conteste avoir empêché l'accomplissement de la condition suspensive et affirme avoir présenté sa demande de crédit dans le délai imparti. Elle ajoute avoir, pour plus de sécurité, présenté son dossier à la société ACR Crédit le 4 janvier 2018 et avoir également sollicité la Banque Populaire le 21 mars de la même année. Concluant que le tribunal a commis une erreur d'appréciation en retenant qu'elle n'avait pas accompli toutes les diligences utiles, elle soutient s'être conformée à ses obligations contractuelles. Elle argue avoir présenté aux courtiers le texte de la promesse de vente qui comprend sans ambiguïté les conditions du financement. Enfin, elle soutient que la date du 28 avril 2018 n'avait pas un caractère impératif et que le courriel entre Me [J] et Me [N] quelques jours auparavant ne constituait qu'une réponse rapide concernant le fait qu'à cette date, elle n'avait pas encore reçu d'élément susceptible de rassurer le vendeur. En réponse, la société Showroomprivé.com soutient qu'il importe de vérifier si l'appelante a respecté la clause relative à la condition suspensive prévoyant un certain nombre d'obligations pour le bénéficiaire de la promesse afin de pouvoir exciper de la défaillance de cette condition. Elle fait valoir sur le fondement tant de l'article 1304-3 du code civil que sur celui de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l'acquéreur d'un bien immobilier sous condition suspensive doit démontrer avoir respecté toutes les diligences afin qu'elle s'accomplisse dans les délais prévus, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle ajoute que les attestations produites par l'appelante pour justifier de la régularité du dépôt des demandes de prêts auprès des établissements bancaires sollicités ne sont pas probantes et demande la confirmation du jugement déféré de ce chef. Sur ce, Selon les articles 1103 et 1104 du même code, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.' Par acte du 28 décembre 2017, la société Showroomprivé.com s'est engagée à vendre à la société Himalaya 2 un ensemble immobilier situé [Adresse 4] moyennant un prix de 2 800 000 euros. La promesse unilatérale prévoyait une condition tenant à l'obtention d'un prêt immobilier d'un montant maximum de 2 915 000 euros sur une durée de 15 ans au taux maximum de 1,70% et expirait le 28 mars 2018. L'acte signé par les parties le 28 décembre 2017 stipule que « le bénéficiaire s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature des présentes et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 12 février 2018. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard 5 jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. Dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant. ['] Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive le bénéficiaire devra : -justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, -et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu du refus de ce ou ces prêts. Il est rappelé qu'à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé. » Par ailleurs, la promesse prévoit, en page 6, une indemnité d'immobilisation fixée à 280.000 euros. Le bénéficiaire a versé le jour de la signature de la promesse une somme de 140.000 € entre les mains du notaire du promettant. A titre liminaire il convient de relever que les parties ne contestent pas la caducité de la promesse unilatérale de vente mais comme l'ont justement affirmé les premiers juges, de dire que pour autant, les clauses relatives à la condition suspensive et l'indemnité d'immobilisation restent valides (Com. 22 mars 2011, n° 09-16.660). S'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci (Cass com. 15 décembre 1992 n°90-14.196), il appartient en revanche au bénéficiaire de la condition suspensive de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n 16-26.385).   Tout d'abord, il ressort de l'étude de l'attestation produite par la société Himalaya 2 (pièce n°2 Himalaya 2) que cette dernière a sollicité une demande de prêt auprès de la Caisse d'Epargne le 3 janvier 2018 laquelle a attesté qu'une demande de financement de l'appelante a été formulée « concernant l'acquisition d'un ensemble immobilier à usage d'entrepôt et bureaux, parking et aires de dégagement situé [Adresse 4] pour la somme de 2 800 000 euros selon promesse du 28 décembre 2017 ». Toutefois, cette attestation ne donne aucune indication sur le montant emprunté ni sur le taux demandé ; dès lors, elle ne peut valablement démontrer que sa demande de prêt était conforme aux caractéristiques définies dans la promesse. Par ailleurs, la lettre de refus adressée par la société ARC Crédit-Crédit Brokers le 10 février 2018 (pièce n°5 Himalaya 2) ne fait aucune mention à l'objet de l'emprunt et ne peut pas par voie de conséquence démontrer que la demande était effectivement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse. En outre, la lettre adressée par la Banque Populaire le 21 avril 2018 (Pièce n°14 Himalaya 2), si elle témoigne de l'existence d'une demande de financement pour un « projet immobilier » n'indique que le montant du prêt sans indication du taux d'intérêt demandé et de la durée de l'emprunt. Partant, cette pièce ne peut attester de la conformité de la demande aux caractéristiques définies dans la promesse. Enfin, par attestation du 12 avril 2019, la Caisse d'Epargne (pièce n°21 Himalaya 2), faisant référence à leur « précédente attestation du 29 mai 2018 » dont elle affirme avoir repris les termes, ajoute des précisions quant à la demande de prêt formulée par l'appelante. Elle indique que le montant de la demande était de 2 915 000 euros sur une durée de 15 ans avec un taux maximum demandé de 1,70%. Néanmoins, le 29 mai 2018, la promesse de vente était déjà devenue caduque depuis le 28 avril 2018, terme ultime du délai accordé par le vendeur après plusieurs prolongations (initialement fixé au 12 février 2018, puis au 12 mars 2018 pour être finalement reporté au 28 avril 2018) et qualifié d'extinctif dans la clause. En outre, même à cette date du 29 mai 2018, la lettre de refus ne mentionnait ni le montant de l'emprunt sollicité, ni son taux ni sa durée. Dès lors la société Himalaya 2 ne rapporte pas la preuve qu'elle a accompli les démarches que lui imposait la clause relative à la condition suspensive stipulée en sa faveur et que la clause n'est pas défaillie de son fait. Au surplus, l'appelante a également failli à son obligation de se prévaloir dans les formes précises prévu par la promesse - soit 'par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu' - du ou des refus opposés par le ou les établissements bancaires avant le 28 avril 2018. En effet, si le refus de la Banque Populaire a été communiqué à la société Himalaya 2 le 21 avril 2018, et que celui-ci a été transmis le 27 avril 2018 au notaire de l'appelante, la société Shoroomprivé.com n'a, elle, rien reçu. Il ne saurait être opposé à l'intimée, pour écarter l'application de la clause litigieuse, l'absence de transmission par le notaire. Enfin, l'affirmation de l'appelante selon laquelle les parties auraient continué à échanger après le 27 avril 2018 n'est pas établie par le simple courrier de refus du Crédit Mutuel daté du 3 juillet 2018. Dès lors, en application de la clause précitée, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a estimé que la société Showroomprivé.com était fondée à se prévaloir de la clause précitée. Sur le quantum de l'indemnité : Le tribunal a considéré qu'au regard des démarches de la société Himalaya 2, de la durée de l'immobilisation et de l'accord de la société Showroomprivé.com pour prolonger à plusieurs reprises le délai pour l'obtention du financement, le montant de l'indemnité paraissait élevé au regard du préjudice réellement subi compte tenu de la durée d'immobilisation et de la valeur du bien. Il a donc condamné la société Himalaya 2 à payer à la société Showroomprive.com la somme de 140 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. La société Himalaya 2 soutient que la société Showroomprivé.com ne démontre pas qu'un an lui a été nécessaire pour revendre le bien, cette dernière ne communiquant aucun élément justifiant de son préjudice. L'appelante rappelle que l'indemnité contractuelle sanctionne la volonté de ne pas acheter ou la faute du bénéficiaire (page 13 conclusions). Or, en l'espèce, elle soutient que la volonté d'acheter de la société Himalaya 2 est certaine comme prouvé par ses nombreuses démarches et son souhait de proroger à plusieurs reprises 'la validité du compromis'. Subsidiairement, elle demande à ce que l'indemnité de 140 000 euros soit ramenée à de plus justes proportions. La société Showroomprivé.com sollicite la condamnation de la société Himalaya 2 à lui payer la somme de 280 000 euros. Elle argue pour ce faire, avoir attendu près d'un an pour vendre le bien. Elle estime que le tribunal n'a pas, à tort, tenu compte des prorogations du délai de réalisation de la condition suspensive qui avaient déjà été accordées à l'appelante puisque la promesse de vente du 28 décembre 2017 prévoyait initialement un terme au 12 février 2018, de sorte que la vente aurait, selon elle, dû normalement se concrétiser dès le mois de mars 2018. Enfin, elle affirme que le tribunal ne pouvait arbitrairement réduire le montant de l'indemnité d'immobilisation. Subsidiairement, elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. Sur ce, L'indemnité d'immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant de l'option qui lui est offerte pendant un certain délai : le prix de l'option. L'indemnité d'immobilisation rémunère donc l'immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire. Elle se distingue de la clause pénale à moins qu'il ne soit établi qu'elle « avait pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence » concernant l'obtention du prêt nécessaire à l'acquisition. Dans ce cas, elle change de nature et constitue alors une clause pénale (Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989). Lorsque la clause prévoyant le paiement d'une " indemnité d'immobilisation " sanctionne en fait l'inexécution d'un engagement pris par l'une ou l'autre des parties, il s'agit en réalité d'une clause pénale. C'est le cas lorsque le contrat prévoit qu'une " indemnité d'immobilisation " sera due, si le défaut d'obtention du prêt résulte de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles ou s'il refuse sans motif légitime les offres reçues. Cette stipulation a en réalité pour but de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence et constitue une clause pénale (Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989, FS-P+B). Si l'indemnité d'immobilisation convenue ne peut être révisée, par le juge sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil. (Cass. 3e civ., 15 févr. 2006, n° 04-17.595), il en va autrement lorsque l'indemnité d'immobilisation est en réalité une clause pénale. Dès lors, le juge peut souverainement procéder à la révision de l'indemnité. La cour constate que c'est à juste titre que le tribunal a retenu que l'intimée avait subi un préjudice certain du fait de l'immobilisation du bien qui n'a pu être vendu que le 3 mai 2019 puisque cette dernière a effectivement dû supporter les charges de l'ensemble immobilier. Il convient, au regard du temps pris par la société Showroomprivé.com pour vendre son bien, des dépenses qu'elle a dû engager, de la durée de l'immobilisation, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité à 140 000 euros pour ramener le montant à 110 000 euros. En l'espèce, il résulte de la clause litigieuse intitulée « obtention d'un prêt » que l'indemnité d'immobilisation avait pour objet de faire assurer par la société Himalaya 2 l'exécution de son obligation de diligence puisqu'elle prévoit que cette dernière ne pourra « recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'[elle] aura, le cas échéant versée qu'après justification qu'elle a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait ». La cour confirme le jugement déféré de ce chef en ce qu'il a fixé la clause pénale au montant de 140 000 euros. La capitalisation des intérêts sera confirmée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 27 juillet 2020. Sur les frais et dépens Succombant, la société Himalaya 2 paiera une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La cour laisse à la charge de la société Himalaya 2 les dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions , Y ajoutant, Dit que la somme de 140 000 euros portera intérêts capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 27 juillet 2020, Déboute la société Himalaya 2 de toutes ses demandes et la société Showroomprivé.com de ses demandes plus amples, Condamne la société Himalaya 2 à payer à la société Showroomprivé.com la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Himalaya 2 aux dépens d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,