Cour d'appel, 13 septembre 2022. 20/00003

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2022 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00003 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBFZ7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance d'IVRY-SUR-SEINE - RG n° 11-19-1693 APPELANTE SA IMMOBILIERE 3 F N° SIRET : 552 141 533 00018 [Adresse 1] [Localité 3] représentée et ayant pour avocat plaidant Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220 INTIMEE Madame [M] [Y] [N] [Adresse 2] [Localité 4] assistée de son curateur, l'UDAF du Val de Marne représentée et ayant pour avocat plaidant Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque: PC 385 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/018046 du 31/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, président de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. François BOUYX, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Alexandra AUBERT ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Gisèle M'BOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 mars 2002, la société d'HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [C] [N] et Mme [M] [Y] son épouse un logement situé [Adresse 2] ; dans le cadre de la procédure de divorce ayant opposé les époux [N], la jouissance du logement a été attribuée à Mme [Y]. Le 22 octobre 2018, la bailleresse a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer la somme de 4 767,15 euros visant la clause résolutoire du bail. Par acte d'huissier du 11 avril 2019, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le tribunal d'instance d'Ivry sur Seine afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers. Par acte du 24 juin 2019, l'assignation a été dénoncée à l'UDAF du Val de Marne, ès qualités de curateur de Mme [Y]. Par jugement réputé contradictoire du 26 novembre 2019, le tribunal a : - constaté la résiliation du bail à compter du 22 décembre 2018, - autorisé l'expulsion de la défenderesse, - dit que les meubles trouvés dans les lieux seraient traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la défenderesse au paiement de la somme de 6 029,38 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 décembre 2018 (terme de décembre 2018 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamné la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 570 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à parfaite libération des locaux, - rejeté les prétentions plus amples ou contraires, - autorisé l'exécution provisoire du jugement, - condamné la défenderesse aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation au préfet et à l'UDAF, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 13 décembre 2019, la société Immobilière 3F a interjeté appel de cette décision. Par conclusions notifiées le 25 février 2020, l'appelante demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déduit du montant de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 22 décembre 2018 une régularisation de charges créditrice en date du 31 janvier 2019, - le réformer en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme fixe de 570 euros à compter du 1er janvier 2019 jusqu'à parfaite libération des lieux, - rectifier le jugement s'agissant des textes visés relatifs au sort des meubles dans le cadre de l'expulsion, - confirmer le jugement pour le surplus, - statuant à nouveau, condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 13 644,34 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 février 2020, terme de janvier 2020 inclus, ainsi qu'au paiement des loyers et charges le cas échéant exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et condamner l'intimée à due concurrence, - dire que les meubles trouvés dans les lieux dans le cadre de l'expulsion seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - débouter l'intimée de ses demandes contraires, - déclarer l'arrêt à intervenir opposable à l'UDAF du Val de Marne en sa qualité de curateur de Mme [Y], - condamner l'intimée au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par conclusions notifiées le 22 mai 2020, Mme [Y] assistée de son curateur demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne sa condamnation aux dépens, - statuant à nouveau, la condamner éventuellement aux dépens, mais dire que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions gouvernant l'aide juridictionnelle, - y ajoutant, condamner la bailleresse au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 1240 du code civil pour procédure abusive, - condamner la bailleresse au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022. MOTIFS Le tribunal a déduit du décompte locatif arrêté au 22 décembre 2018, sans la moindre explication, la somme de 545,51 euros correspondant à la régularisation des charges de l'année 2017 ; or la déduction de cette somme était d'autant moins justifiée qu'il s'agissait d'un solde de charges créditeur favorable à la locataire ; celle-ci reproche à la bailleresse d'avoir attendu le 31 janvier 2019 pour procéder à cette régularisation ; mais l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyant aucune sanction en cas de non-respect de ses dispositions, rien n'interdit au bailleur de procéder à la régularisation des charges au-delà de l'année civile ayant suivi l'année de leur exigibilité ; dès lors, le solde de charges créditeur de 545,51 euros doit être réintégré à la dette locative, ce qui porte celle-ci à la somme de 6 674,01 euros au 31 décembre 2018. L'appelante reproche au tribunal d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation à une somme invariable et forfaitaire, alors qu'il y a lieu de prendre en compte les régularisations de charges et de consommation d'eau. L'indemnité d'occupation, par sa nature mixte indemnitaire et compensatoire, doit permettre à la bailleresse d'obtenir le paiement d'une somme correspondant au montant des loyers et charges auxquels elle aurait pu prétendre si le bail s'était poursuivi, somme qui réparera justement le préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du logement et son immobilisation ; cette indemnité ne doit donc pas être forfaitaire, mais variera en fonction de la réglementation applicable au loyer, de son indexation conforme aux dispositions du contrat et de la régularisation des charges récupérables ; le jugement doit donc être infirmé sur ce point. Par ailleurs, au vu du décompte produit par la bailleresse, la dette locative doit être actualisée à la somme de 13 644,34 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 18 février 2020, terme de janvier 2020 inclus. Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de l'indemnité d'occupation et celui de la dette locative. Il sera rectifié quant aux textes visés dans sa disposition relative aux meubles trouvés dans les lieux. L'intimée, dont la dette ne cesse d'augmenter, doit être déboutée de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, les poursuites engagées à son encontre étant parfaitement justifiées ; par ailleurs, elle doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter l'appelante de sa demande fondée sur ce texte. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation et celui de la dette locative, ainsi que les textes visés dans sa disposition relative aux meubles trouvés dans les lieux, Statuant à nouveau sur ces points : Condamne Mme [M] [Y] épouse [N] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 22 décembre 2018 et jusqu'à la libération effective du logement, La condamne à payer la somme de 13 644,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 18 février 2020, terme de janvier 2020 inclus, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Y ajoutant : Déboute la société Immobilière 3F de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, Déboute Mme [Y] épouse [N] de ses demandes, Condamne Mme [Y] épouse [N] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président