Cour d'appel, 24 juin 2022. 20/11647

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 24 JUIN 2022 (n° 2022/ , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11647 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHCM Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2020 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 18/07077 APPELANTE Madame [N] [J] épouse [L] née le 08 juillet 1962 à [Localité 9] (91), en qualité d'ayant droit de son père [X] [J], décédé le 7 octobre 2016 [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 assistée de Me Valérie AUBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0057 INTIMÉES Madame [P] [T] [F] [A] née le 5 février 1962 à [Localité 8] (Portugal) [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 assistée deMe Eric COURMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 45 S.A.R.L. G & G INVESTexerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 800 617 334, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 février 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre,et Madame Monique CHAULET, Conseillère, chargée du rapport . Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de : Monsieur Claude CRETON , Président de chambre Madame Monique CHAULET, Conseillère Madame Muriel PAGE, Conseillère Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 08 avril 2022 prorogée au 13 mai 2022 puis au 03 juin 2022 et le 17 juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Par acte notarié du 9 juin 2015, Mme [P] [T] [F] [A] veuve [R] [S] a acheté au prix de 192 000 euros un bien immobilier composé d'un pavillon, de dépendances et d'un jardin situé [Adresse 2] (94 290) cadastré section AP n°[Cadastre 3] qui appartenait à M. [X] [J], majeur protégé représenté par sa fille, Mme [N] [J] épouse [L], ce dernier l'ayant acquis le 21 mars 1989. La société G&G Invest exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier est intervenue en qualité d'intermédiaire à cette vente. Lors de travaux de rénovation, Mme [F] [A] s'est plainte de la découverte de désordres et a fait procéder à une expertise du bien le 17 juillet 2015 confiée à la société Defim qui a relevé des dégradations importantes dues à la présence d'insectes xylophages. Par ordonnance du 3 décembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a désigné M. [H] [Z] en qualité d'expert aux fins de déterminer la nature et l'étendue des désordres. M. [J] est décédé le 7 octobre 2016 laissant sa fille et tutrice, Mme [L], pour lui succéder ; l'expertise commune a été rendue à Mme [L]. L'expert judiciaire a rendu son rapport le 23 mars 2018 et a conclu à l'inhabitabilité totale de la maison dont il a préconisé la démolition. Mme [F] [A] a assigné la société G&G Invest et Mme [N] [J] épouse [L] devant le tribunal de grande instance de Créteil en résolution de la vente au visa des articles 1604, 1147 et 1184 anciens du code civil pour non-conformité du bien vendu et en remboursement des sommes versées. Par jugement en date du 18 juin 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a : . prononcé la résolution de la vente conclue le 9 juin 2015, . condamné Mme [F] [A] à restituer le bien, . condamné Mme [N] [J] épouse [L] à payer à Mme [F] [A] la somme de 192 000 euros en remboursement du prix de vente, . condamné Mme [N] [J] épouse [L] à payer à Mme [F] [A] la somme de 4 081, 00 euros en remboursement des frais de travaux exposés, . condamné Mme [N] [J] épouse [L] à payer à Mme [F] [A], sur justificatifs, le montant des émoluments du notaire, . condamné Mme [N] [J] épouse [L] aux entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et des frais de publicité foncière du jugement, . condamné Mme [N] [J] épouse [L] à payer 1 500 euros à la SARL G&G Invest et 3 000 euros à Mme [F] [A] par application de l'article 700 du code de procédure civile, . ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière territorialement compétent, dans les conditions prévues par le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 aux frais de la défenderesse, . dit n'y avoir lieu à déclarer le jugement opposable à la SARL G&G Invest, . ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, . débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Pour statuer ainsi, le tribunal a déclaré l'action recevable au motif qu'aucune disposition légale n'interdit à l'acquéreur d'un bien immobilier défectueux d'agir à l'encontre du vendeur sur le fondement de l'article 1604 du code civil au lieu de celui de la garantie des vices cachés ; sur le défaut de conformité, après avoir rappelé que d'après la description Mme [F] [A] avait entendu acquéreur un pavillon d'habitation et examiné les désordres constatés par l'expert, le tribunal a jugé que le pavillon d'habitation ne présentait plus au moment de la vente et même avant les critères d'habitabilité minimaux au regard des règles de la construction, que plus généralement il est avéré que la solidité des murs n'est plus assurée et que le caractère défectueux est imputable aux constructeurs successifs, la présence d'insectes xylophages aggravant encore l'état du bien au jour de la vente et a en conséquence prononcé la résolution de la vente. Mme [J] épouse [L] a interjeté appel du jugement. Aux termes de ses dernières écritures, elle demande à la cour de : . la recevoir en son exception d'irrecevabilité, Y faisant droit : . débouter Mme [F] [A] de l'ensemble de ses demandes, . infirmer le jugement en l'absence pour Mme [F] de s'être conformée aux dispositions de l'article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, Vu les articles 1184, 1603 et suivants, 1641 et suivants du code civil et l'acte de vente notarié du 9 juin 2015 et la clause de non garantie des vices cachés, . infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, . débouter Mme [F] [A] de son action en résolution de la vente sur le fondement d'un manquement à l'obligation de délivrance et au titre de la garantie des vices cachés, . dire que la clause de non garantie des vices cachés et des vices apparents insérée dans l'acte doit recevoir application et débouter Mme [F] [A] de toutes ses demandes , . ordonner que la somme de 100 000 euros qu'elle a consignée à la Caisse des dépôts et consignations lui soit restituée, . débouter l'agence G&G Invest exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier de toutes ses demandes en particulier au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile en raison de la commission importante déjà perçue, . condamner Mme [F] [A] à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel comprenant tous les frais d'expertise judiciaire dont ceux qu'elle a avancés au titre de la mise en cause de l'assureur AXA au titre d'une police d'assurance souscrite par Mme [F] [A] par l'agence immobilière, Subsidiairement, si la cour confirmait le jugement entrepris, Vu la consignation de la somme de 100 000 euros à la Caisse des dépôts et consignations, . la condamner à restituer à Mme [F] [A] la somme de 192 000 euros de laquelle il convient de déduire la commission d'agence payée par elle de 10 000 euros à l'agence G&G Invest soit une somme de 182 000 euros à l'exclusion des frais et droits d'enregistrement et de mutation, taxes, que les services fiscaux rembourseront par la suite de l'annulation de la vente à Mme [F] [A], . condamner Mme [F] [A] à restituer le pavillon litigieux sis [Adresse 2] (94 290), . condamner l'agence Laforêt Immobilier à lui restituer la somme de 10 000 euros au titre de la commission perçue pour la vente du pavillon, . débouter Mme [F] [A] de sa demande en paiement à hauteur de la somme de 4 081,00 euros, . condamner Mme [F] [A] à lui régler 5 000 euros au titre de la sécurisation du pavillon litigieux ainsi que 27 720 euros au titre de la jouissance du jardin entourant le pavillon, . rejeter toute demande d'article 700 du code de procédure civile, . la condamner ès qualités à supporter les dépens. Aux termes de ses dernières écritures, Mme [F] [A] demande à la cour de : Vu l'article 1604 du code civil, . juger Mme [J] épouse [L] mal fondée en son appel et l'en débouter, . constater qu'elle justifie avoir engagé la publication de l'exploit introductif d'instance tendant à la résolution de la vente, . confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente du 9 juin 2015 avec toutes conséquences de droit, pour défaut de délivrance conforme, et condamner Mme [L] à lui payer : la somme de 192 000 euros en remboursement du prix de vente, la somme de 4 081, 00 euros en remboursement des frais de travaux exposés, le montant des émoluments du notaire, les dépens de première instance et la somme de 3 000 par application de l'article 700 du code de procédure civile, le coût de l'expertise judiciaire et les frais de publicité foncière du jugement, Faisant droit à son appel incident : . condamner Mme [L] à lui rembourser : 9 882,82 euros au titre des intérêts du crédit payés au 7 septembre 2019 sauf à parfaire, 4 682 euros au titre des impôts fonciers, 15 100 euros de frais de notaire, 950 euros au titre des honoraires de l'intermédiaire, . la condamner en outre à lui payer 10 000 euros au titre du préjudice moral, . la dire irrecevable et subsidiairement mal fondée en ses demandes de dommages et intérêts, . dire que la somme de 100 000 euros consignée par Mme [L] lui sera versée en exécution de l'ordonnance du premier président en date du 13 janvier 2021 au vu d'une copie certifiée conforme de l'arrêt à intervenir, . condamner Mme [L] à lui payer une somme supplémentaire de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel outre les entiers dépens d'appel recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures, la société G&G Invest demande à la cour de débouter Mme [J] épouse [L] de ses demandes dirigées à son encontre et de confirmer le jugement entrepris, Y ajoutant, . de déclarer Mme [L] irrecevable et en tous cas mal fondée en sa demande de restitution de la commission d'entremise abandonnée en première instance, . condamner Mme [L] à lui payer une somme supplémentaire de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . condamner Mme [L] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de M. Karl Fredrik Skog, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. SUR CE Sur la résolution de la vente Au soutien de son appel, Mme [J] épouse [L] soutient que l'obligation de délivrance porte sur la vérification que le vendeur a livré le bien immobilier litigieux exactement comme il est désigné dans l'acte de vente de sorte qu'après la délivrance du pavillon litigieux, qui n'était pas impropre à son habitation le jour de la vente puisque ni déclaré insalubre ni affecté par une décision de péril, face à la découverte d'un vice par l'acquéreur dans la partie ancienne ayant nécessité une expertise judiciaire qui a conclu à l'impropriété du pavillon à son usage d'habitation, l'annulation de la vente par les premiers juges ne pouvait intervenir qu'après avoir caractérisé un vice caché et la mauvaise foi du vendeur pour faire échec à la clause de non garantie figurant à l'acte de vente. En l'espèce la vente portait sur « un pavillon d'habitation édifié en partie en bois à double paroi avec mouchetis de ciment, partie en dur et composé d'un rez-de-chaussée divisé en séjour, salon, deux chambres, cuisine équipée, entrée, water-closets, salle d'eau, dépendances, jardin devant et derrière ». Le défaut de conformité du bien vendu porte, selon Mme [F] [A], sur le caractère habitable du bien, l'expert ayant conclu à l'inhabitabilité du pavillon. De nombreux désordres ont été constatés par l'expert, M. [Z], qui a notamment conclu que la partie ancienne est en ossature bois enduite à l'extérieur d'un parement lambrissé d'origine, que l'ossature bois est pourrie en partie basse sur l'ensemble des murs de refend et périphériques et que l'extension du pavillon réalisée en maçonnerie en 1979, qui relève de l'auto-construction non conforme aux règles de l'art (page 11 du rapport) présente un affaissement structurel du mur jouxtant la partie ancienne. Les désordres constatés et décrits par l'expert ainsi que le caractère inhabitable du bien ne font l'objet d'aucune contestation par les parties. L'expert a en outre estimé que dès la vente et avant même celle-ci le pavillon ne présentait plus les critères d'habitabilité minimaux au regard des règles de la construction à savoir la construction de murs solides et présentant une épaisseur suffisante, une charpente en bois en bon état et protégée de l'humidité pour la partie en construction légère, des fondations solides et non défaillantes s'agissant de la charpente en maçonnerie, que plus généralement la solidité des murs n'est plus assurée et que le caractère défectueux est imputable aux constructeurs successifs, la présence d'insectes xylophages aggravant encore l'état du bien au jour de la vente. Il précise en outre, relativement à la cause des désordres, des venues d'humidité par remontées capillaires dans la maçonnerie de soubassement et d'eau de pluie extérieure à travers le ravalement, l'enduit ciment qui recouvre la structure bois étant quasiment étanche à la vapeur d'eau et empêche l'évaporation à l'extérieur. L'expert a par ailleurs considéré que les désordres affectant la partie ancienne en bois n'étaient pas visibles lors de la vente et qu'ils ont été mis au jour lors des travaux de réfection entamés par le fils de Mme [F] [A], aucun élément ne permettant de dire qu'il s'agit d'un vice caché connu du vendeur (conclusion, page 16 du rapport). Il résulte clairement des éléments figurant dans le rapport de l'expert et non contestés par les parties que les désordres n'étaient pas visibles lors de la vente et que le caractère inhabitable du bien n'était pas connu du vendeur, M. [J], qui a habité ce bien depuis mars 1989, date de son acquisition, jusqu'en octobre 2012, date à laquelle il est parti en EPHAD. Par ailleurs Mme [L] produit les relevés de prélèvement EDF jusqu'en septembre 2014 qui démontrent que le pavillon a continué d'être chauffé, ce qui d'ailleurs n'est pas contesté, le défaut d'entretien n'étant pas invoqué par Mme [F] ni par l'expert. Il est établi que les désordres ont été mis au jour à compter du moment où le fils de Mme [F] a voulu entreprendre des travaux dans le pavillon, soit après la vente, et qu'il s'agit de désordres liés au pourrissement des bois du fait notamment de venues d'humidité par remontées capillaires, de l'absence d'évacuation de la vapeur d'eau du fait de l'enduit ciment qui recouvre la structure bois, de la présence d'insectes xylophages et, pour l'extension en maçonnerie, de malfaçons à la construction. Il est constant que M. [J] n'a pas fait de travaux de construction dans la maison et l'expert n'a pas pu préciser la date à laquelle a été fait le revêtement en ciment qui recouvre l'ossature bois, M. [J] n'étant pas mis en cause à ce titre. L'expert a précisé que l'installation électrique réalisée lors de l'occupation par M. [J] n'a pas montré de pourrissement de la structure. Il résulte de ces éléments que les désordres constatés constituent des vices cachés à l'exception d'une lézarde affectant la partie en maçonnerie qui était existante et visible au moment de la vente. En conséquence, le défaut affectant la chose vendue à sa destination normale alléguée par l'acquéreur constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil. Il est par ailleurs établi que l'acte comportait une clause d'exclusion de garantie des vices cachés qui ne peut être écartée que si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier, de constructeur ou s'est comporté comme tel ou s'il est prouvé qu'il avait connaissance des vices (page 8 de l'acte de vente), ces clauses d'exclusion n'étant pas réunies en l'espèce. En conséquence il n'y a pas lieu de prononcer la résolution de la vente. Sans qu'il soit besoin d'examiner l'irrecevabilité de la demande pour défaut de publication de l'assignation, le jugement doit être infirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Mme [N] [J] épouse [L] à payer 1 500 euros à la SARL G&G Invest par application de l'article 700 du code de procédure civile et dit n'y avoir lieu à déclarer le jugement opposable à la SARL G&G Invest. En l'absence de résolution de la vente, Mme [L] pourra solliciter la restitution de la somme de 100 000 euros qu'elle a consignée à la Caisse des dépôts et consignations afin de garantir d'éventuelles condamnations sans qu'il y ait lieu néanmoins d'ordonner la restitution de cette somme, la Caisse des dépôts et consignations n'étant pas dans la cause. Sur les frais irrépétibles L'équité commande de condamner Mme [F] [A] à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Mme [L] à payer à l'agence G&G Invest la somme de 1 500 euros sur le même fondement dès lors qu'elle a formé en appel une demande de remboursement de commission à son encontre à laquelle il n'y a pas lieu de faire droit. PAR CES MOTIFS :Statuant publiquement, Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Mme [N] [J] épouse [L] à payer 1 500 euros à la SARL G&G Invest par application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déclarer le jugement opposable à la SARL G&G Invest, Condamne Mme [F] [A] à payer à Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [L] à payer à l'agence G&G Invest la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [F] [A] aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de M. Karl Fredrik Skog, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux qu'il a exposés pour le compte de la SARL G&G Invest, Déboute les parties du surplus de leurs demandes. LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT