Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 22/00836

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/00836 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GAB4 NAC : 71A JUGEMENT CIVIL DU 06 FEVRIER 2024 DEMANDERESSES Mme [X] [Z] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Rep/assistant : Me Sulliman OMARJEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [O] [N] [Z] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Rep/assistant : Me Sulliman OMARJEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSES S.D.C. RESIDENCE [Adresse 4] représenté pas son syndic en exercice, la SARL COPRO IMMOBILIER c/o SARL COPRO IMMOBILIER - [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : AGENCE COPRO IMMOBILIER (Syndic) Mme [V] [E], ès-qualitè de Présidente du conseil syndical de la Copropriété Résidence [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 06.02.2024 CCC délivrée le : à Me Virginie GARNIER, Me Sulliman OMARJEE COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 Décembre 2023. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 06 Février 2024. JUGEMENT : Contradictoire , du 06 Février 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Madame [X] [Z] et Madame [O] [N] [M] veuve [Z] sont propriétaires de plusieurs lots situés dans la résidence ‘’ [Adresse 4] ‘’ lieudit [Adresse 4] à [Localité 3], dont le syndic est la SARL COPRO Immobilier. Par exploit délivré le 25.03.2022, elles ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et Madame [T] devant ce tribunal pour obtenir notamment l’annulation de certaines résolutions prises lors des assemblées générales. Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 02/02/2023, elles demandent au tribunal : -D’annuler les résolutions n° 3 et n° 4 adoptées lors de l’AG des copropriétaires du 29 novembre 2021, - Annuler la résolution n° 4 adoptée lors de l’AG des copropriétaires de clôture exercice 2020/2021 du 29 novembre 2021, - Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et Madame [V] [E] à leur payer la somme de 8000 € chacune à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral , - Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et Madame [V] [E] à leur payer la somme de 4800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront ceux de l’article à 444 – 32 du code de commerce. Elles soutiennent qu’en votant la résolution n° 3 de l’AG du 29 novembre 2021 et la résolution n° 4 de l’AG de clôture d’exercice 2020/2021 du 29 novembre 2021, l’assemblée des copropriétaires a, à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de modifier la répartition des tantièmes de la copropriété et la régularisation des charges ; que cette modification a porté uniquement sur leurs lots de copropriété , faisant passer leurs tantièmes des parties communes de 489/ 1 000 à 700/1 211, soit une aggravation des charges de copropriété qui leur sont imputés de 8,90 % ; que ces décisions ne pouvaient être prises qu’à l’unanimité des copropriétaires et n’ont pas été prises dans le délai de 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ; qu’enfin, en votant la délibération n° 4 de l’AG du 29 novembre 2021 , l’assemblée des copropriétaires a mis à leur charge exclusive des travaux relatifs à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elles ajoutent que les agissements dolosifs de Madame [E], qui fait preuve d’une animosité exacerbée à leur endroit, et ceux du syndicat des copropriétaires, qui la suit constamment, leur causent un préjudice moral important. Dans leurs conclusions enregistrées le 05/04/2023 le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘’ [Adresse 4] ‘’ , pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COPRO IMMOBILIER, et Madame [E] demandent au tribunal de : DEBOUTER Mesdames [Z] de leurs demandes d’annulation des résolutions et de leur demande indemnitaire , CONDAMNER Mesdames [Z] à leur payer la somme de 3 000 € chacun en application de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens et droit de recouvrement direct au profit de Maître Virginie GARNIER. Ils font valoir qu’en raison de la transformation des combles en 5 appartements, réalisée par les demanderesses, sans la moindre autorisation de la copropriété, un réaménagement des tantièmes a été réalisé par une délibération du 18 avril 2019 ; que la demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’AG du 29 novembre 2021 et de la résolution n° 4 de l’AG de clôture d’exercice 2020/2021 du 29 novembre 2021, est devenue sans objet en raison des délibérations prises lors des AG du 25 mai 2022 et du 17 février 2023 ; qu’aucune prescription ne peut leur être opposée puisque le nouvel état descriptif de division n’a pas encore été publié ; que l’AG du 18 avril 2019 a donné mandat au conseil syndical pour valider le modificatif de l’état descriptif de division et donné mandat au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires pour la signature définitive de l’acte ; que le projet définitif ayant été validé par le conseil syndical, il ne manque plus que la signature définitive devant notaire ; que s’agissant de la délibération n° 4 de l’AG du 29 novembre 2021, mesdames [Z] ne peuvent pas prétendre continuer à régler des charges de copropriété afférentes à des combles non aménagés alors qu’elles ont elles-mêmes procédé au changement de destination ; que s’agissant de la demande indemnitaire, elles ne versent aucune preuve des allégations de « dol » ou de « mesquinerie » imputées à Madame [E] et de l’attitude de ‘’ suiveur ‘’ du syndicat des copropriétaires. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, le tribunal se réfère à leurs écritures. La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 13/11/2023. Après dépôt des dossiers au greffe, l’affaire a été mise en délibéré au 06/02/2024. MOTIFS Sur l’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 29 novembre 2021 et de la résolution n° 4 de l’assemblée générale de clôture d’exercice 2020/2021 du 29 novembre 2021 L’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que : ‘’ Sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidées par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24. ‘’ Il ressort des pièces et des explications fournies que suite à la modification de la consistance des combles non aménagés et divisés en 5 lots d’appartements privatifs réalisée par Mesdames [Z], sans autorisation de la copropriété et sans modification des tantièmes correspondants, et suite à la création de superficies privatives extérieures devant les commerces, un réaménagement des tantièmes a dû être réalisé ; Que la nécessité de modifier les tantièmes, afin de tenir compte de cette nouvelle configuration des lieux, était signalée au syndic dès 2012 et a fait l'objet d'une communication écrite lors des l'AG de clôture des exercices 2012/2013 et 2014/2015 ; Que lors de l’AG du 18.04.2019, la résolution n° 12 portant sur l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division ( EDD ) de copropriété a été adoptée par 511 voix. Par cette résolution votée en 2019, il était décidé, d’une part, que l’assemblée générale demande la mise en conformité avec la loi SRU du projet modificatif de l’EDD présenté par le géomètre mandaté et d’autre part, que mandat était donné au conseil syndical pour valider le projet et qu’un pouvoir était donné au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires pour la signature définitive de l’acte. En exécution de cette résolution, qui n’a pas été contestée en justice, le nouvel état descriptif de division a été validé par le conseil syndical et se trouve en attente de publication. Ainsi contrairement à ce que soutiennent Mesdames [Z], le délai pour que l’assemblée générale modifie l’état descriptif de division n’était pas expiré lors de l’AG du 29 novembre 2021. La résolution n°3 de l’AG du 29.11.2021 rappelle le contexte et les circonstances dans lesquelles la régularisation des charges de copropriété et le rétablissement des contributions des copropriétaires s’imposaient suite à l’application du nouvel EDD et précise qu’en l’absence d’enregistrement du nouvel EDD, les appels de fond n’étaient toujours pas réactualisés, ni les rétablissements des contributions opérés ; il était ainsi proposé au vote la résolution suivante : ‘’ L'assemblée générale exige l’application immédiate du nouvel EDD au calcul des contributions (charges courantes et provisions de travaux) pour tous les exercices à compter du 01/10/2012 et jusqu'au 30/09/2021, par rétablissement des comptes. A compter du 01/10/2021, tous les appels à contribution à venir seront calculés en application du nouvel EDD. L'assemblée générale, après avoir entendu toutes explications, approuve dans leur intégralité les tableaux annuels des contributions ci-dessus référencés et donnent mandat au syndic pour leur exécution. ‘’ Mesdames [Z] ont voté contre et la résolution a été adoptée avec 511 voix pour. En application de cette résolution, lors de l’AG de clôture d’exercice 2020/2021 qui s’est tenue le même jour, l’AG a voté la résolution n°4  qui était rédigée ainsi: ‘’ L’assemblée générale, en cohérence avec la 3ème résolution de l’assemblée générale 2019/2020 du 29/11/2021, complète et approuve le tableau général des rétablissements des contributions des copropriétaires en application du nouvel EDD ‘’. Mesdames [Z] ont voté contre et la résolution a été adoptée avec 511 voix pour. Contrairement à ce que les requérantes affirment, la résolution n°3 de l’AG du 29.11.2021 n’a pas modifié les tantièmes mais a simplement permis l’application immédiate du nouvel EDD dont la réactualisation avait été décidée lors de l’AG du 29.04.2016 et dont la concrétisation, par un projet modificatif, avait été validé lors de l’AG du 18.04.2019, dans les conditions précitées. Cette résolution n’avait donc pas à être adoptée à l’unanimité. La résolution n°4 de l’AG de clôture d’exercice 2020/2021 du 29.11.2021 n’était que la conséquence de cette résolution et ne faisait que traduire la nouvelle répartition des charges consécutive à la transformation des greniers non aménagés en lots privatifs réalisée par Mesdames [Z] sans l’autorisation de l’AG des copropriétaires et sans transformation des tantièmes. Une telle transformation, qui peut être regardée comme une aliénation partielle des parties communes, rendait nécessaire la modification de la répartition des charges, qui demeurait alors calculée sur la base de l’état descriptif de division initial publié en 2011. En conséquence, cette résolution était justifiée et pouvait être votée par l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24, en vertu de l’alinéa 2 de l’article 11 susvisé. En conséquence, les demandes d’annulation de la résolution n° 3 de l’AG du 29 novembre 2021 et de la résolution n° 4 de l’AG de clôture d’exercice 2020/ 2021 du 29 novembre 2021 seront rejetées. Sur l’annulation de la délibération n° 4 de l’assemblée générale du 29 novembre 2021 Cette résolution , portant sur le statut unifié du couloir de desserte du 3ème étage, était rédigée ainsi :‘’L’assemblée générale après avoir entendu toutes explications, vote le maintien du statu quo à condition que la partie du couloir du 3ème étage statutairement classée partie commune soit remise en état et en conformité aux frais exclusifs de Madame [Z] ainsi que les réseaux de raccordement au réseau l’immeuble, les modifications étant intervenues sans autorisation préalable de la copropriété. La partie privative du couloir issu du démembrement des greniers devra être séparée physiquement par une porte munie d’un dispositif de sécurité incendie (barre anti-panique et portes coupe-feu). Le conseil syndical et le syndic sont chargés de la mise en œuvre de ces dispositions dont les frais seront imputés exclusivement à Madame [Z]. ‘’ Mesdames [Z] ont voté contre et la résolution a été adoptée avec 511 voix pour. Pour demander l’annulation de cette résolution, Mesdames [Z] se bornent à soutenir que l’assemblée générale d’une copropriété ne peut mettre à la charge exclusive d’un copropriétaire des travaux relatifs à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, sauf à violer l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et que l’assemblée ne peut, à la majorité simple, rendre privative une partie commune, savoir une partie du couloir du 3ème étage. Ce faisant, elles n’apportent pas la démonstration de l’illégalité de la résolution adoptée. A titre surabondant, il sera relevé que cette résolution ne fait que tirer les conséquences de leur appropriation d’une partie du couloir du 3ème étage. Mesdames [Z] seront ainsi déboutées de leur demande d’annulation. Sur la demande indemnitaire Mesdames [Z], qui se plaignent des agissements dolosifs de Mme [E], et du suivi systématique du syndicat des copropriétaires, n’apportent pas la preuve de ‘’ l’animosité exacerbée ‘’ de Mme [E] à leur égard, ni des manœuvres dolosives du syndicat des copropriétaires. Elles se bornent à relater des éléments factuels de la vie de la résidence qui ne caractérisent aucune intention de nuire ou malveillance de la part des défendeurs. Mesdames [Z] seront ainsi déboutées de leur demande. Sur les mesures de fin de jugement  Par application de l’article 696 du code de procédure civile, Mesdames [Z] qui succombent, seront condamnées aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Virginie GARNIER. En outre, l’équité et la situation respective des parties commandent de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et à Mme [E], qui ont été contraints d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits, une indemnité respective de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, soit 4.000 euros au total. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Saint-Denis, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, REJETTE l’intégralité des demandes de Madame [X] [Z] et de Madame [O] [N] [M] veuve [Z] ; CONDAMNE Madame [X] [Z] et Madame [O] [N] [M] veuve [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ‘’ [Adresse 4] ‘’ , pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COPRO IMMOBILIER, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [X] [Z] et Madame [O] [N] [M] veuve [Z] à payer à Madame [V] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [X] [Z] et Madame [O] [N] [M] veuve [Z] aux dépens ; Autorise Maître [K] [R] à les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE MAGISTRAT