Cour d'appel, 08 juin 2022. 20/02885

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 08 JUIN 2022 (n° 175 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02885 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBOMM Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 17/03823 APPELANTE Etablissement Public PARIS HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [J] [V], domicilié en cette qualité au siège social. immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 344 810 825 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498 INTIMEE SAS PARKELIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 485 225 668 [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Avril 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire chargée de fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [N] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 1978, Paris Habitat-OPH a donné à bail à Monsieur [H] [I], aux droits duquel se trouve la société Parkelis, des locaux comprenant un parking souterrain de 4 niveaux et un logement de 33m² dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] pour une durée de 40 ans à compter du 1er octobre 1976. Par avenant en date du 31 mai 1996, Paris Habitat-OPH a donné à bail à M. [H] [I], aux droits duquel se trouve la société Parkelis, un appartement de 31 m² dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à compter du 15 mai 1996. Par acte d'huissier de justice en date du 30 juin 2016, Paris Habitat-OPH a fait délivrer à la société Parkelis un congé pour le 31 décembre 2016 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer annuel de 310.000 euros pour le parc de stationnement, 11.352 euros pour 1'appartement de 38 m² et 9.262 euros pour l'appartement de 31 m². Par acte du 7 mars 2017, Paris Habitat-OPH a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 192.960€, Hors Taxes et Hors Charges, à compter du 1er janvier 2017 pour le parc de stationnement, 10.000 euros pour l'appartement de 38 m² et 8.200€ pour l'appartement de 31 m². Par jugement rendu le 9 janvier 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, a : - Fixé à la somme annuelle de 233.259 euros, en principal, HT HC, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 entre Paris Habitat OPH et la société Parkelis pour les locaux à usage de parc de stationnement et d'habitation situés [Adresse 1] et [Adresse 4], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées; - Condamné Paris Habitat OPH à payer à la société Parkelis les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de 1'assignation; - Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016; - Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision; - Débouté les parties du surplus de leurs demandes; - Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de1'expertise judiciaire. Par déclaration du 6 février 2020, Paris Habitat-OPH a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2020, Paris Habitat-OPH, établissement public à caractère industriel et commercial, demande à la Cour de : A titre principal - Dire et juger Paris Habitat-OPH recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions; - Débouter la société Parkelis de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions; - Confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 9 janvier 2020 en ce qu'il a ordonné le partage des frais d'expertise entre les parties; - Infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 9 janvier 2020 en ce qu'il : - a fixé à la somme annuelle de 233.259 euros, en principal, HT HC, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 entre Paris Habitat-OPH et la société Parkelis pour les locaux à usage de parc de stationnement et d'habitation situés [Adresse 1] et [Adresse 4], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, - a condamné la société Paris Habitat-OPH à payer à la société Parkelis les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation, - a dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, - a ordonné l'exécution provisoire, - a débouté Paris Habitat-OPH du surplus de ses demandes. Et, statuant à nouveau - Faire fixer le montant du loyer renouvelé de la société Parkelis au 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 340.541 euros HT HC pour le parking, à la somme de 7.400 euros HT HC pour l'appartement situé [Adresse 1] et à la somme de 6.500 euros HT HC pour l'appartement situé [Adresse 4], toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; - Condamner la société Parkelis à payer à Paris Habitat-OPH la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner la société Parkelis aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 juillet 2020, la société Parkelis demande à la Cour de : Rejetant l'appel principal et accueillant l'appel incident, - Débouter la société Paris Habitat-OPH de l'ensemble de son appel du jugement rendu le 9 janvier 2020, - Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le loyer annuel des appartements aux sommes respectives de 7.400 euros et de 6.500 euros, et ordonner le partage des dépens en ce inclus les frais d'expertise. - Réformer le jugement rendu en ce qu'il a fixé la valeur locative du parc de stationnement à la somme de 219.359,17 euros et a appliqué un abattement de 15 % pour les travaux de mise aux normes de sécurité effectués par la société Parkelis, Et statuant à nouveau - Fixer la valeur locative du parc de stationnement à la somme de 143.934,76 euros, - Fixer, en conséquence, le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à la somme annuelle en principal de 157.834,76 euros HT HC, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, En tout état de cause - Débouter la société Paris Habitat-OPH de sa demande de condamnation de la société Parkelis aux dépens de première instance et d'appel, - Condamner la société Paris Habitat-OPH aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par maître Frédérique Etevenard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - Condamner la société Paris Habitat-OPH à payer à la société Parkelis la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 février 2022. MOTIFS Sur la fixation du loyer du bail renouvelé Paris Habitat-OPH sollicite la confirmation du jugement s'agissant de la valeur locative de la partie garage évaluée à la somme de 294 941 euros, à l'instar de l'expert judiciaire. Elle critique en revanche le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une somme de 24 899 euros au titre des réserves correspondant au montant invoqué par la société Parkelis expliquant que l'expert judiciaire, qui avait initialement proposé un prix unitaire de 70 euros, a tenu compte des observations de la locataire en retenant un prix de 50 euros, soit la somme annuelle de 35 000 euros que Paris Habitat-OPH sollicite de voir fixer. L'appelante fait également grief au jugement d'avoir retenu un abattement de 15% au titre des travaux de mise aux normes de sécurité au motif que le bail les ayant mis à la charge du preneur, aucun abattement n'est dû sauf à les faire supporter par le bailleur ce qui contreviendrait aux stipulations contractuelles ; qu'en outre la société Parkelis doit en tant qu'exploitant se conformer aux prescriptions administratives en matière de sécurité. Enfin elle considère qu'il n'y a pas lieu à déduction de la taxe foncière. Elle conclut par conséquent à un loyer de 340.541€ HT HC par an pour le parc de stationnement, ne critiquant pas la valeur locative annuelle venant en sus pour les appartements. L'intimée explique que s'il est juridiquement correct de se situer à la date du renouvellement pour apprécier la situation locative, il s'agit de déterminer un loyer pour les 9 années à venir ; que la situation locative a changé avec le départ de l'un de ses plus gros clients, la société Orange, fin juin 2017, qui occupait 159 places de stationnement ; qu'elle n'a pu relouer qu'une quinzaine de ces emplacements, situation qui a perduré puisque le taux d'occupation est de 76% au 1er janvier 2019 ; que le taux moyen d'occupation de 90% du garage-hôtel est excessif et ne correspond pas à la réalité de l'occupation de sorte qu'un taux d'occupation de 80% est plus adapté pour estimer la valeur locative ce d'autant que l'offre de stationnement s'est modifiée dans le quartier avec la construction d'immeubles de bureaux avec parking. Elle ajoute que le loyer par mois de certains emplacements de stationnement est bien moindre que les 90 euros HT retenus par l'expert judiciaire ; que le prix moyen des emplacements est en réalité de 76 euros. Elle considère que le calcul de la valeur locative de la partie garage-hôtel est donc de 221 388 euros (971 unités x 76 euros/unité x 0,80) x 3,75 euros (coefficient multiplicateur retenu par l'expert qu'elle ne conteste pas). S'agissant des réserves, elle sollicite la confirmation du jugement qui a retenu un coût annuel de 24 899 euros, lesdites réserves étant louées en complément de la location d'un parking et n'étant accessibles que par des véhicules de faible hauteur car situées au 3e étage. S'agissant des abattements, elle considère que la charge des travaux de mise en conformité doit conduire à un abattement de 20% (et non de 15%), ces travaux relevant de l'obligation de délivrance du bailleur et étant transférés sur la locataire ; qu'elle a d'ailleurs procédé à de tels travaux pour un montant de 2 340 416 euros ; qu'il est de jurisprudence constante que le transfert sur le locataire de la taxe foncière doit donner lieu à déduction à hauteur de ce montant comme retenu par l'expert judiciaire et le jugement. Enfin elle soutient que si les taxes sur les surfaces de stationnement dont le champs d'application a été étendu par la loi du 28 décembre 2018 devaient lui être appliquées, étant relevé qu'elle conteste devoir en être contractuellement redevable, un abattement supplémentaire sur la valeur locative devrait alors être pratiqué. La Cour renvoie à la motivation du jugement s'agissant des caractéristiques des locaux. Il convient de rappeler que les locaux loués ne sont pas soumis à la règle du plafonnement, ce qui est admis par les parties ; que l'article R.l45-10 du code de commerce précise que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Pour déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail, l'expert judiciaire a apprécié la valeur locative du parc de stationnement ainsi que des deux appartements. Il est d'usage pour déterminer la valeur locative d'un garage-hôtel d'appliquer à la recette théorique mensuelle HT un coefficient multiplicateur en fonction de la qualité de l'emplacement, de la capacité du parc de stationnement et de l'adaptation des locaux à leur usage et concernant la partie des locaux qui n'est pas affectée au stationnement des véhicules, à savoir en l'espèce les réserves, le bureau/accueil et les sanitaires, la valeur locative est déterminée au m² utile selon l'utilisation effective des locaux. C'est donc à bon droit que le jugement de première instance a retenu la méthode suivie par l'expert judiciaire. L'expert judiciaire a estimé la valeur locative à 3,75 fois la recette théorique mensuelle hors taxes déterminée sur la base d'un loyer théorique moyen HT de 90 euros/mois/place et d'un taux d'occupation de 90% soit 294 941 euros [(971 places x 90 euros/mois/place x 0,90)x 3,75], valeur entérinée par le jugement entrepris. Ni le coefficient multiplicateur 3,75, ni le nombre de places de stationnement ne sont discutés par les parties. Il convient de rappeler que l'estimation de la valeur locative se fait à la date du renouvellement, à savoir le 1er janvier 2017, sur le fondement d'une recette théorique ; que si la société Orange ne loue plus d'emplacements depuis juin 2017, il ne peut être présumé que pendant la totalité des neuf années du bail renouvelé, les emplacements ne seront pas reloués tout ou en partie ; qu'en tout état de cause l'expert judiciaire a retenu un taux moyen d'occupation de 90%, inférieur au taux d'occupation de l'année 2016 qui était de 97%, ce qui permet de prendre en compte un taux moyen adapté aux capacités de remplissage du parc de stationnement et est en l'espèce approprié. Si le prix mensuel moyen calculé à partir de la facturation au prix réel de l'année 2016 est de 76 euros/place, le prix est très variable et dépend en majeure partie de la stratégie commerciale de la société Parkelis de sorte que c'est de manière justifiée que l'expert judiciaire a retenu un loyer théorique moyen de 90 euros pour évaluer la recette théorique, s'agissant d'une valeur locative de renouvellement. Par conséquent le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la valeur locative de la partie garage hôtel des locaux loués à 3,75 fois la recette théorique mensuelle hors taxes déterminée sur la base d'un loyer théorique moyen HT de 90 euros/mois/place et d'un taux d'occupation de 90% soit la somme de 294 941 euros. S'agissant des réserves, le prix unitaire de 50 euros/m² tient compte de leur utilisation principalement en complément de la location d'un parking et de leur situation au 3e étage, il sera donc retenu, et non le prix correspondant au coût réel des réserves sollicité par la locataire, étant rappelé qu'il s'agit de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Par conséquent, la valeur locative des réserves s'établit à la somme de 35 000 euros (700 m²x50 euros) telle qu'évaluée par l'expert judiciaire, supérieure au montant retenu par le jugement de première instance. La valeur locative des bureaux/accueil, à savoir 8 700 euros (43,50m²x 200 euros/m²) n'est pas discuté par les parties, ni celle des sanitaires de 1 900 euros. Il s'ensuit que la valeur locative du parc de stationnement s'établit à la somme de 340 541 euros (294 941 euros + 35 000 euros + 8 700 euros +1 900 euros). S'agissant des travaux, le bail stipule que le preneur à la charge de tous les travaux nécessaires pour rendre les locaux conformes aux prescriptions administratives et aux règlements de sécurité concernant les garages commerciaux ainsi que tous travaux destinés à mettre les locaux d'habitation et les locaux commerciaux voisins à l'abri des nuisances pouvant résulter de la présence du garage. Cette clause transfère sur le preneur la charge de travaux qui relèvent de l'obligation de délivrance de la bailleresse de sorte qu'elle doit donner lieu à un abattement qui a été justement retenu à hauteur de 15% par l'expert judiciaire qui a relevé que d'importants travaux de mise aux normes de sécurité avait été réalisés selon note de la locataire, au cours des 10 années précédant le renouvellement. La taxe foncière, qui incombe au bailleur propriétaire des locaux donnés à bail étant contractuellement transférée à la charge de la locataire, celle-ci donnera lieu à une déduction à hauteur de 61 515 euros. Il s'ensuit que la valeur locative du parc de stationnement est la suivante : (340 541 euros x 0,85) - 61 515 euros, soit la somme arrondie de 227 945 euros. S'agissant de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement en Ile de France et la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement, il n'est pas établi qu'à la date de renouvellement du bail le 1er janvier 2017, ces taxes étaient légalement applicables à l'activité de la société Parkelis, étant relevé que le champs d'application de ces taxes a été étendu aux locaux et aires, couvertes ou non couvertes, destinés au stationnement des véhicules faisant l'objet d'une exploitation commerciale par la loi de finances du 28 décembre 2018, à compter du 1er janvier 2019. Il n'y a donc pas lieu en l'état d'appliquer un abattement supplémentaire, ces taxes n'étant pas dues pendant le bail expiré ni à la date de son renouvellement, nonobstant la contestation de la locataire quant au fait qu'elle devrait supporter ces taxes. Enfin la valeur locative des deux appartements estimée à la somme totale de 13 900 euros/an en principal (soit 6 500 euros pour l'appartement n°101 et n°7 4000 euros pour l'appartement n°189) par l'expert judiciaire, et retenue par le jugement entrepris, n'est discutée par aucune des parties. Par conséquent la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er janvier 2017 est de 241 845 euros. Le jugement sera donc infirmé sur le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties le 1er janvier 2017. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ce qu'il a partagé les dépens et rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En cause d'appel, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Parkelis qui succombe principalement en son appel incident sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 Le confirme en ses autres dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant Fixe à la somme annuelle de 241 845 euros, en principal, HT HC, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 entre Paris Habitat OPH et la société Parkelis pour les locaux à usage de parc de stationnement et d'habitation situés [Adresse 1] et [Adresse 4] ; Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Parkelis aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT