Cour d'appel, 15 mars 2023. 21/03522

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 15 MARS 2023 N° RG 21/03522 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URJX AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 8] représenté par son syndic le Cabinet CRAUNOT SA C/ SCI SOCIETE COMMERCIALE DU [Adresse 8] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE N° Chambre : 8 N° Section : N° RG : 18/10371 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Sophie BILSKI CERVIER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DU [Adresse 8] représenté par son syndic le Cabinet CRAUNOT SA, dont le siège est situé au [Adresse 4] à [Localité 10], ayant pour établissement secondaire l'enseigne CRAUNOT SA HAUTS DE SEINE dont l'adresse est [Adresse 2] représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité [Adresse 5] [Localité 7] Représentant : Me Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R093 APPELANT **************** SCI SOCIETE COMMERCIALE DU [Adresse 8] représenté par Me [L], en qualité de mandataire ad hoc, dont le siège social est sis [Adresse 3], désignée à cette fonction suivant ordonnance du 1er octobre 2020 rendue par le Tribunal judiciaire de PARIS et demeurant en cette qualité au [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 7] Défaillante INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** Par jugement du 3 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre, a : -Déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] au [Localité 7] irrecevable en ses demandes dirigées contre Maitre [R] [Z] ès-qualités d'administrateur provisoire à la succession de [T] [J] ; -Condamné la SCI SOCIETE COMMERCIALE DU [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] au [Localité 7] : *la somme de 31.999,28 € au titre des charges dues pour la période du 26 décembre 2009 au 31 décembre 2012, et pour celle du 1er janvier 201.8 au 31 décembre 2019, *la somme de 3.000 au titre de dommages et intérêts, *la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, -Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Maitre [R] [Z] es-qualités d'administrateur provisoire la succession de [T] [J] la somme de 3 .000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; -Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ; -Condamné la SCI SOCIETE COMMERCIALE DU [Adresse 8] aux dépens de l'instance. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a interjeté appel suivant déclaration du 2 juin 2021, à l'encontre de la SCI Société Commerciale du [Adresse 8]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 14 octobre 2022, au visa des dispositions des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 81 de la loi du 13 décembre 2000, 1231-6,1231-7 et 1240 du code civil, 515,696 et 700 du code de procédure civile, de : -Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges de copropriétés pour les périodes comprises entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et le 1er janvier 2019 et le 26 août 2020, -Constater la production de l'intégralité des procès-verbaux approuvant les comptes afférents à la créance demandée, -Confirmer le jugement en ce qu'il a établi l'origine de la dette au 26 décembre 2019. En conséquence, -Condamner Maitre [L], ès qualité de mandataire ad hoc de la SOCIETE COMMERCIALE LE [Adresse 8] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : *61 749,42 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2022, décomposés comme il suit : *61 692,42 au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2022 *57 euros au titre des frais conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 -Condamner Maitre [L], ès qualité de mandataire ad hoc de la SOCIETE COMMERCIALE LE [Adresse 8] à payer : *6 000 euros à titre de dommages et intérêts. *15 000 euros au titre de l'article 700 du CPC. -Condamner Maitre [L], ès qualité de mandataire ad hoc de la SOCIETE COMMERCIALE LE [Adresse 8] aux entiers dépens, comprenant le timbre fiscal afférent à la procédure d'appel. La déclaration d'appel a été signifiée à l'intimée par acte d'huissier du 21 juillet 2021 remis à personne habilitée. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater' qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. Sur les limites de la saisine : Le syndicat des copropriétaires limite son appel au chef du jugement qui l'a débouté de sa demande en paiement des charges de copropriété pour les périodes comprises entre le 1er janvier 2013 et 31 décembre 2017 et le 1er janvier 2019 et le 26 août 2020. La Cour n'est donc pas saisie des autres chefs du jugement qui sont donc irrévocables. Sur le paiement des charges impayées : En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation. *** La SCI Société Commerciale du [Adresse 8] se présente comme ayant pour objet, aux termes de ses statuts du 3 juillet 1964, la propriété d'un ensemble de terrain situé au sein de l'ASL [Adresse 9]. Un ensemble d'immeubles collectifs ou individuels a été créés à usage d'habitation, en vue de leur division en appartements et en locaux destinés à être attribués aux associés, soit en jouissance soit en propriété. Par ailleurs, par ordonnance du 10 juillet 2003, Me [I] a été désignée en qualité de liquidateur de la SCI Société Commerciale du [Adresse 8] avec pour mission de procéder aux opérations de liquidation et au retrait des associés restants dans la SCI. Par ordonnance du 13 septembre 2017, Me [Y] [L] a été désignée en qualité de liquidateur de la SCI Société Commerciale du [Adresse 8] en lieu et place de Me [I] qui a cessé ses activités. Par ordonnance du 1er octobre 2020, Me [Y] [L] a été nommé mandataire ad hoc de la SCI Société Commerciale du [Adresse 8]. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie, comme en première instance, que la SCI société Commerciale du [Adresse 8] est devenue propriétaire de l'immeuble par scission de la société immobilière du [Adresse 9] par acte du 3 juillet 1964. Il invoque donc à son encontre une créance de 61.692,42 euros au titre des charges impayées et produit notamment une matrice cadastrale, les appels de fonds 2002-2022, les procès-verbaux d'assemblées générales 2002-2022 et un décompte actualisé du syndic arrêté au 1er octobre 2022. Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible, concernant les charges impayées, à hauteur de : *18.544,87 euros pour la période du 1er janvier 2013 au 1er octobre 2017 (soit 30.558,05 dû au 01/10/2017 ' 12.013,17 dû au 23/10/2012), *21.497,27 euros pour la période du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2020 (55.798,05 dû au 01/07/2020 ' 34.300,78 dû au 01/01/2019), *5.894,37 euros pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2020 (soit 61.692,42 dû au 01/10/2022 ' 55.798,05 dû au 01/07/2020). Le montant total des sommes dues par la Société Commerciale du [Adresse 8] au syndicat des copropriétaires s'élève à la somme de 45.936,51 euros au titre des charges impayées. Me [L], ès qualité de mandataire ad hoc de la Société Commerciale du [Adresse 8], sera condamnée à payer la somme de 45.936,51 euros au titre des charges impayées. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef. Sur les frais nécessaires : Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. *** En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 57 euros au titre des frais nécessaires. Celui-ci réclame la somme de 40 euros au titre de relance et la somme de 17 euros au titre d'une mise en demeure. Il résulte de ce qui précède qu'il doit être fait droit à cette demande. Par conséquence, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. Sur la demande de dommages et intérêts : Vu l'article 1231-6 du code civil, L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non-respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat. Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les demandes accessoires : La SCI Société Commerciale du [Adresse 8], partie perdante, doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Par arrêt réputé contradictoire, Dans les limites de la saisine, Infirme le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété pour les périodes comprises entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et le 1er janvier 2019 et le 26 août 2020 ; Infirme le jugement en qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des frais nécessaires à hauteur de 57 euros ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Me [L], ès qualité de mandataire ad hoc de la SCI Société Commerciale du [Adresse 8] à payer au syndicat des propriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] au [Localité 7] : *la somme de 45.936,51 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 1er octobre 2017, celle du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2020 et celle du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2022 ; *la somme de 57 euros au titre des frais nécessaires ; Condamne la SCI Société Commerciale du [Adresse 8] aux dépens d'appel ; Condamne la SCI Société Commerciale du [Adresse 8] à payer à ce syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 2.000 euros et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,