Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/04558

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 15 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 367 Rôle N° RG 21/04558 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHF2K S.A. VILOGIA C/ [B] [S] [G] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maxime PLANTARD Me Paul-david DE MELO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 15 Février 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/05228. APPELANTE S.A. VILOGIA agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Maxime PLANTARD de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [B] [S] né le 17 Mai 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Paul-David DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [G] [S] née le 06 Novembre 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Paul-David DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 01 Juin 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 12 juillet 2013, la SA HLM VILOGIA a consenti à bail à Mme [G] [R] et M. [B] [S] des locaux à usage d'habitation (appartement T3 et place de stationnement) situés [Adresse 1], moyennant un loyer révisable mensuel de 764,11 euros, outre une provisions sur charges de 108,44 euros, et un loyer révisable et charges mensuels de 45,72 euros pour la place de parking, payables à terme échu. Par acte du 13 novembre 2020, Mme et M. [S] ont fait assigner la SA HLM VILOGIA aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes : - 925 euros au titre du remboursement de la moitié des provisions sur charges (consommation d'eau) de 2014 à 2019, - 7448 euros au titre du remboursement sur factures EDF de juillet 2013 à octobre 2020, - 6768 euros au titre du non fonctionnement des portails de la résidence et du défaut de sécurité, - 11250 euros au titre du trouble de jouissance, - 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contraditoire du 15 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi : - Condamne la SA HLM VILOGIA à payer à monsieur [B] [S] et madame [G] [S] : - 925,00 euros, au titre du remboursement de la moitié des provisions sur charges d'eau, - 7448,00 euros, au titre de la surconsommation EDF, - 2500,00 euros au titre du préjudice de jouissance. - 1200,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. - Constate que l'exécution provisoire du jugement est de droit. - Condamne la SA HLM VILOGIA aux dépens. Le jugement susvisé retient que la SA HLM VILOGIA, qui ne comparaît pas, ne produit aucune régularisation des charges ; qu'il est justifié que soit fait droit à la demande des requérants au titre de la perte de chance de pouvoir économiser sur la consommation d'électricité si les panneaux solaires avaient fonctionné ; que les demandeurs ont été victimes d'un cambriolage le 1er décembre 2014 ce pourquoi ils ont souscrit un abonnement de télésurveillance ; que l'absence de fermeture de la résidence a pu contribuer à augmenter le risque de cambriolage, le logement étant au rez de chaussée. Par déclaration du 26 mars 2021, la SA HLM VILOGIA a relevé appel dudit jugement en toutes ses dispositions. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2021, la SA HLM VILOGIA demande de voir : - REFORMER dans son intégralité le jugement du 15 février 2021 dont appel, - DÉBOUTER Madame et Monsieur [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER Madame et Monsieur [S] au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA HLM VILOGIA soutient que certaines demandes sont prescrites en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il en est ainsi de toutes les demandes relatives aux factures d'électricité et d'eau antérieures au 13 novembre 2017 compte tenu de l'assignation des intimés en date du 13 novembre 2020. Elle fait valoir que les époux [S] ne rapportent pas la preuve de leurs préjudices ; qu'ils ne prouvent pas leur surconsommation en eau et son éventuelle imputabilité au bailleur ; qu'elle procédait à toutes les régularisations de charges de droit. Concernant les factures EDF, ils ne prouvent pas leur surconsommation d'électricité ; qu'il n'est pas établi que l'électricité produite par les panneaux solaires aurait permis de réduire de 75% les factures EDF ; que concernant les problèmes de sécurité, ils ne prouvent pas leur préjudice de jouissance. Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2021, M et Mme [S] demandent de voir : - A TITRE LIMINAIRE : - DIRE ET JUGER que la prescription soulevée par la société VILOGIA est inopérante en l'espèce, et DECLARER en conséquence, les demandes des Consorts [S], comme non prescrites et totalement recevables. - SUR LE FOND : -CONFIRMER le jugement du 15 février 2021, rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a : - Déclaré recevables et bien fondées les demandes formées par les Consorts [S] ; - Reconnu la responsabilité de la société VILOGIA et condamné cette dernière à indemniser les Consorts [S] au titre du : o Remboursement sur provisions sur charge ; o Remboursement sur factures EDF ; o Trouble de jouissance ; - INFIRMER le jugement déféré sur le montant des sommes allouées, et statuant de nouveau : - CONDAMNER en conséquence la société VILOGIA à verser à Madame et à Monsieur [S] la somme de 25.447 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, somme décomposée de la manière suivante : o Remboursement sur provisions sur charge (somme confirmée) : 925 € o Remboursement sur factures EDF (somme actualisée) : 8.500 € o Indemnisation relatif au défaut de sécurité : 3.122 € o Trouble de jouissance : 12.900 € - EN TOUT ETAT DE CAUSE, IL EST DEMANDE A LA COUR DE : - CONDAMNER la société VILOGIA à verser aux Consorts [S] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - LA CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance. Dans leurs conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M et Mme [S] font valoir que l'avis rendu le 9 mai 2019 par la Commision départementale de conciliation des Bouches du Rhône leur a permis de connaître leurs droits ; que dans ce cadre la société VILOGIA a reconnu ses nombreuses défaillances, s'est engagée à procéder à des régularisations de charges et reconnu le principe d'une indemnisation des locataires découlant des dysfonctionnements constatés. Ils soutiennent que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance, d'entretien, de garantie et de sécurité ; que la société VILOGIA a reconnu l'intégralité des désordres invoqués lors de l'avis de la commission départementale du 09 mai 2019 (problème de répartition des charges, problèmes de sécurité liés aux portails et à la circulation, dysfonctionnement de nombreux équipements et des panneaux photovoltaïques). Ils prétendent notamment que le portail n'a été réparé qu'en mai 2019 ; que les prestations promises par le bailleur ont été inexistantes. La procédure a été clôturée le 18 mai 2022. MOTIVATION : Sur la prescription de certaines demandes des locataires : En vertu de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, la SA HLM VILOGIA invoque dans les motifs de ses conclusions d'appel, à titre principal, les termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant une prescription triennale pour les actions dérivant d'un contrat de bail à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit et ainsi, l'irrecevabilité de certaines demandes de M et Mme [S] portant sur des créances antérieures au 13 novembre 2017. Cependant, l'appelante ne reprend pas, dans le dispositif de ses conclusions, cette demande de fin de non-recevoir et ne réclame que le débouté des intimés dans l'ensemble de leurs demandes. Par conséquent, dans ses conditions, la Cour ne saurait se considérer saisie d'une demande d'irrecevabilité pour cause de prescription. Sur le bien-fondé des demandes des locataires : En vertu de l'ancien article 1315 du code civil, applicable à la date du contrat de bail liant les parties, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Sur le remboursement de la moitié des provisions sur charges d'eau : L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires. En l'espèce, pour solliciter la somme de 925 euros à titre de remboursement de la moitié des provisions sur charges d'eau de 2014 à 2019, M et Mme [S] soutiennent que le montant des provisions sur charges ne sont pas justifiées par le bailleur. Cependant, ce dernier produit le décompte des différents postes de charges ainsi que leur mode de répartition entre les locataires (sauf pour les années 2013 et 2016) des années 2013 à 2018 incluses. En outre, les locataires ne soutiennent pas que le bailleur n'a pas respecté l'obligation qui lui est faite de tenir à leur disposition, dans des conditions normales, les pièces justificatives durant six mois à compter de l'envoi desdits décomptes. En outre, il n'est pas compréhensible que les locataires demandent uniquement la moitié des provisions sur charges d'eau versées entre 2014 et 2019 si celles-ci n'étaient pas justifiées alors que la sanction de l'absence de justification des charges est le remboursement intégral des provisions sur charges. D'ailleurs, aucun calcul détaillé de ces provisions payées n'est produit aux débats. De plus, il résulte de l'avis de la commission départementale de conciliation des Bouches du Rhône en date du 9 mai 2019, qui a été émis au sujet du dossier de M. [K] [E], locataire au [Adresse 1], que la représentante du bailleur remet en séance les documents explicatifs et les justificatifs demandés par les locataires. Il est également noté que 'les parties s'accordent sur le principe d'un calendrier de rencontres avec des personnes référentes (...). Elles s'engagent à revoir, d'ici la fin du mois de mai 2019, pour ceux qui peuvent en bénéficier, les provisions de charges de 2018 et de 2019 dont les locataires ont constaté l'augmentation. Les régularisations correspondantes seront opérées. La représentante du bailleur indique que certains contrats ont été résiliés et que des mesures ont été prises pour diminuer les charges. Elle s'engage à faire remonter, d'ici fin juin, à sa hiérarchie la demande d'indemnisation des locataires pour les dysfonctionnements constatés'. Or, si une démarche de dialogue entre le bailleur et les locataires apparaît engagée à l'issue de cette réunion, il n'en résulte aucunement que celui-ci reconnaît que les charges d'eau sont injustifiées concernant le logement des intimés, ceci d'autant plus que cette réunion n'a pas eu lieu au sujet de la situation des époux [S] mais d'un autre locataire de la résidence du domaine de [Adresse 3]. Par conséquent, à défaut de justifier suffisamment du bien-fondé de leur demande de remboursement de la somme de 925 euros, il convient de débouter M et Mme [S]. Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les factures d'électricité : Au soutien de leur prétention, M et Mme [S] invoquent que la défaillance des panneaux solaires de l'immeuble ne leur permet pas de bénéficer d'une économie de 75 % de leurs factures d'électricité. Ainsi, dans une lettre du 26 février 2019 adressée à la SA HLM VILOGIA, la Confédération Nationale du Logement -Fédération des Bouches-du-Rhône écrit que suite au dysfonctionnement des panneaux solaires, il en ressort de fortes consommations électriques et des factures d'électricité très importantes à la charge exclusive des locataires alors que selon certaines études, le chauffe-eau solaire est un système de production d'eau chaude performant et économique ; les factures d'eau chaude pourraient être réduites de 75 %. Cependant, cette prétendue économie de 75%, non reconnue par le bailleur, ne résulte d'aucun élément technique probant permettant de vérifier qu'en l'espèce les époux [S] ont subi une perte de chance de pouvoir économiser à hauteur de ce pourcentage sur leur consommation en électricité, comme l'a décidé à tort le premier juge. D'ailleurs, les locataires ne produisent pas les factures justifiant qu'ils ont dépensé la somme de 11 334 euros entre juin 2013 et septembre 2021, comme ils le prétendent. En effet, ne sont versées aux débats que deux factures du 2 septembre 2021 pour un montant de 1403,64 euros et du 5 septembre 2019 d'un montant de 1117,29 euros, les autres documents produits ne consistant qu'en des plans de paiement d'échéances. Ainsi, les époux [S] seront déboutés de leur demande faite à ce titre et le jugement déféré sera également infirmé sur ce point. Sur le défaut de sécurité et le préjudice de jouissance: L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En vertu de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (...). En l'espèce, M et Mme [S] invoquent le manque de sécurité du logement loué et le non fonctionnement des portails pour solliciter la somme de 3122 euros en réparation du préjudice subi, correpondant à un abonnement mensuel à un sytème de télésurveillance depuis 2014. Au soutien de leur demande, ils versent aux débats un dépôt de plainte du 2 décembre 2014 auprès du commissariat de police de [Localité 4] émanant de Mme [R] qui invoque voir été victime du vol de plusieurs objets (bijoux, parfums, appareils multimédias...) à son domicile, le volet roulant de la cuisine ayant été forcé ainsi que la porte fenêtre donnant sur ladite pièce. Cependant, il n'est donné aucun élement permettant d'apprécier la valeur des biens volés, ni la suite donnée à cette plainte. Si le portail de la résidence a dysfonctionné depuis cette date, ce qui n'est pas prouvé en l'espèce par les locataires, aucun élément ne permet d'établir un lien de causalité suffisant et certain entre ce cambriolage et ce prétendu défaut de sécurité alors qu'une seule plainte pour vol a été déposée par ces derniers depuis leur entrée dans les lieux. De plus, l'abonnement de M et Mme [S] à un système de télésurveillance n'est justifié que pour le mois de novembre 2020 et le mois de septembre 2021, ce qui ne permet pas d'établir la réalité de la somme invoquée de 3122 euros. Par conséquent, ils seront déboutés de cette demande comme étant insuffisamment fondée. De même, ils sollicitent la somme de 12 900 euros au titre de leur préjudice de jouissance. Cependant, si lors de la séance du 9 mai 2019 de la Commission départementale de conciliation des Bouches du Rhône, le représentant du bailleur a reconnu de multiples difficultés de gestion rencontrées du fait de la structure juridique du site d'implantation des immeubles VILOGIA dans le cadre d'une ASL, constituée de bâtiments et terrains appartenant à divers propriétaires, ceci ne vaut pas reconnaissance du caractère indécent et non conforme des lieux loués. Or, M et Mme [S] ne produisent aucune pièce extérieure aux parties, tel un constat d'huissier ou une expertise, permettant de caractériser avec précision les désordres invoqués et donc d'établir un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande non fondée et le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : L'équité commande de faire droit à la demande de la SA HLM VILOGIA fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Les intimés, qui seront déboutés de leur demande faite à ce titre, seront condamnés à lui verser la somme visée au dispositif de la présente décision. Les intimés, partie succombante, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Ainsi le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SA HLM VILOGIA à payer à M et Mme [S] la somme de 1200,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et a condamné la SA HLM VILOGIA aux dépens. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT : DÉBOUTE Mme [G] [R] épouse [S] et M. [B] [S] de l'intégralité de leurs demandes ; CONDAMNE Mme [G] [R] épouse [S] et M. [B] [S] à payer à la SA HLM VILOGIA la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [G] [R] épouse [S] et M. [B] [S] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,