Cour d'appel, 09 mars 2023. 22/02014

ARRET DU 09 Mars 2023 N° 3/23 N° RG 22/02014 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UHV5 JUGEMENT DU Juge de l'expropriation de LILLE EN DATE DU 17 Décembre 2021 COUR D'APPEL DE DOUAI Chambre de l'Expropriation APPELANT : S.C.I. [Localité 23] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 14] Représentée par Me Bernard FRANCHI, avocat au barreau de Douai INTIME : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER HAUTS DE FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 13] [Localité 15] Représenté par Me Pierre-Etienne BODART, avocat au barreau de Lille substitué par Me Chloé GUILBEAU LE DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DU NORD prise en la personne de son commissaire du gouvernement POLE GESTION PUBLIQUE [Adresse 21] [Localité 12] EN PRESENCE DE : Mme Christine VERDONCK faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Nord COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE Hélène CHATEAU : PREMIERE PRÉSIDENTE DE CHAMBRE Camille COLONNA : CONSEILLERE Clotilde VANHOVE : CONSEILLERE GREFFIER : Christian BERQUET DEBATS : à l'audience publique du 16 Janvier 2023 ARRET : Contradictoire prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, signé par Hélène CHATEAU, Première Présidente de Chambre et par Christian BERQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire Ù 2014/22 - 2ème page EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE': La SCI [Localité 23] était propriétaire d'une parcelle de terrain située [Adresse 27] cadastrée section AH numéro [Cadastre 5] pour l'avoir acquise au prix de 85 000 euros le 14 juin 2006. Dans le cadre d'un projet de réalisation d'un lotissement communal, la commune de [Localité 23] a fait choix de cette parcelle pour partie, nouvellement désignée AH [Cadastre 7]. Par arrêté du 8 octobre 2019, le préfet du Nord a prescrit l'ouverture d'une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire. Par arrêté du 23 décembre 2019, il a déclaré le projet d'utilité publique et a déclaré cessible la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 5], nouvellement désignée AH [Cadastre 7] pour 7 148 m² au profit de l'Etablissement Public Foncier des Hauts de France, ci-après l'EPF des Hauts de France. Par courrier daté du 10 mai 2021, l'EPF des Hauts de France a notifié un mémoire valant offre à la SCI [Localité 23] à hauteur de 180 000 euros, sur une base de 25 euros le m², outre 19 200 euros d'indemnité de remploi. Cette offre a été refusée par la SCI [Localité 23] le 16 juin 2021.' ' Par mémoire déposé le 31 août 2021, l'EPF des Hauts de France a saisi le juge de l'expropriation du Nord aux fins qu'il fixe l'indemnité d'expropriation de la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 7], maintenant son offre du 10 mai 2021. Dans son procès-verbal de visite des lieux en date du 5 novembre 2021, le juge de l'expropriation du département du Nord décrit comme suit la parcelle, de forme régulière, herbeuse, le sol est irrégulier avec une légère déclivité depuis le haut du terrain contigu au parking du supermarché jusqu'au bas du terrain qui est longé par un chemin piétonnier appartenant à la commune ; vu depuis la [Adresse 27], le terrain est clos de ce côté par une clôture en en fils de fer barbelés ; de l'autre côté le terrain et sur la moitié environ, elle est contiguë à des jardins d'habitation et la clôture est en plaques de béton. Par jugement du 17 décembre 2021, le juge de l'expropriation du département du Nord a : - fixé l'indemnité de dépossession revenant à la SCI [Localité 23] à la somme de 229 221,20 euros, soit 207 292 euros au titre de l'indemnité principale, sur une base de 29 euros le m² et une superficie de 7148 m² et 21 929,20 euros au titre de l'indemnité de remploi, - débouté la SCI [Localité 23] de sa demande d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs autres demandes, - laissé les dépens à la charge de l'EPF des Hauts de France. La SCI [Localité 23] a interjeté appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement par lettre avec avis de réception adressée le 21 avril 2022 au greffe de la cour d'appel de Douai. Le 21 juillet 2022 sont parvenues au greffe de la cour les conclusions de la SCI [Localité 23] ainsi que les treize pièces y annexées, conclusions notifiées par le greffe à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signé le 1er août 2020, ainsi qu'au conseil de l'EPF des Hauts de France par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signé le 28 juillet 2020. La SCI [Localité 23] demande de : - fixer à 750 740 euros le montant de l'indemnité principale et à 76 054 euros le montant de l'indemnité de remploi, lui revenant à raison de l'expropriation de la parcelle AH [Cadastre 7] lui appartenant sur le territoire de la commune de [Localité 23], sur une base de 105 euros le m² et 7148 m², correspondant au prix au m² d'un terrain à bâtir. - condamner l'EPF des Hauts de France, à lui payer 6000 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile en plus des entiers dépens. Au soutien de son appel, la SCI [Localité 23] expose que : - la parcelle se situe au c'ur du tissu urbain de la commune de [Localité 23], de 2500 habitants, intégrée au périmètre de la communauté d'agglomération [Localité 30] Métropole, à proximité des services publics 2014/22 - 3ème page et des commerces, bénéficiant d'un accès aisé aux grands axes de transport et aux autoroutes A 2 et A 23 notamment, - elle est accessible au sud par la [Adresse 9] et bénéficie également d'un accès routier à partir de la parcelle AH [Cadastre 8] avec laquelle elle forme une unité foncière, - non bâtie, elle est actuellement enherbée, libre de toute occupation et se situe en zone Ubd correspondant à une zone urbaine mixte à vocation dominante d'habitat, - si le diagnostic des pollutions des sols produit en première instance fait état d'anomalies en métaux liées à l'activité de garage de poids lourds, il n'existe pas de risque sanitaire, mais seulement des préconisations constructives, - la date de référence doit être fixée au 1er avril 2021, date à laquelle le plan local d'urbanisme intercommunal est devenu opposable sur la commune de [Localité 23], comme l'a d'ailleurs retenu le juge de première instance, - la parcelle doit être considérée comme un terrain à bâtir, au sens de l'article L 322-3 du code de l'urbanisme comme l'a d'ailleurs retenu le juge de première instance. Si elle approuve le premier juge d'avoir écarté les termes de comparaison n° 3 à 6 cités par l'EPF des Hauts de France, elle critique le choix du premier juge d'avoir retenu comme seuls termes de comparaison pertinents : - le terme n°1 : vente du 21 juin 2017 de la parcelle ZD n°[Cadastre 3] sur la commune de [Localité 22], la [Localité 26], d'une superficie de 7950 m², zone 1 Naa, pour le prix de 160 000 euros, soit 20,13 euros le m², alors que cette parcelle est située à plus de 8 kilomètres du bien exproprié, en périphérie d'un bourg de 707 habitants, classé non point en zone urbaine UBd, comme la parcelle expropriée, mais en zone naturelle d'urbanisation future. - le terme n° 2 : vente du 30 mars 2017 des parcelles B n° [Cadastre 17] à B n° [Cadastre 18] du 30 mars 2017 à [Localité 24], Derrière le château, d'une superficie de 7467 m², zone 1 AUh, pour le prix de 297 000 euros, soit 39,78 euros le m², alors que le prix a été fixé en référence à un avis des domaines ancien du 9 décembre 2015, que le bien est situé à 3 kilomètres du bien exproprié sur une commune distincte, dans un endroit dénué de tout commerce et de tout service, ne bénéficiant d'aucun accès direct à la voie publique et nécessitant une servitude de passage et bénéficiant d'un classement en zone à urbaniser moins favorable que la zone dans laquelle se trouve la parcelle expropriée. Elle demande de retenir comme terme de comparaison pertinent : le terme n° 7 : vente du 12 juin 2018 de la parcelle AH n°[Cadastre 6] sise [Adresse 9], d'une superficie de 554 m² non viabilisé, bien desservi par les réseaux, au prix de 58 300 euros, soit 105,23 € le m², qui se situe à [Localité 23], en zone UBd, avec la même situation de terrain desservi par les réseaux mais non encore viabilisé, la même configuration matérielle, est concernée par la même opération que le bien exproprié et a été acquis par l'EPF des Hauts de France et les mêmes contraintes en matière de pollution que le bien exproprié. La direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord a adressé ses conclusions le 1er septembre 2022, écritures notifiées par ce même greffe au conseil de l'EPF des Hauts de France par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 8 septembre 2022 et au conseil des expropriés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signé le 12 septembre 2022. Elle demande la confirmation du jugement, sur la base des termes de comparaison suivants, qui ont des caractéristiques similaires : Termes de comparaison n°1 et 2 ci-dessus visés : vente du 21 juin 2017 de la parcelle ZD n°[Cadastre 3] sur la commune de [Localité 22] et vente du 30 mars 2017 des parcelles B n° [Cadastre 17] à B n° [Cadastre 18] à [Localité 24], Terme de comparaison n°5: Vente du 3 mai 2018 des parcelles AD [Cadastre 10] à [Cadastre 11], [Adresse 28], d'une superficie de 5299 m², en zone UD pour le prix de 134 080 euros, soit 25,30 euros le m², Termes de comparaison n° 6 : vente du 28 juillet 2017 des parcelles AH [Cadastre 1] à [Cadastre 2] [Adresse 29] à [Localité 30], d'une superficie de 5784 m², en zone UD pour le prix de 150 840 euros, soit 31,51 euros le m². ' L'EPF des Hauts de France a adressé ses conclusions le 19 octobre 2022 ainsi que les dix pièces y annexées, écritures notifiées au conseil des expropriés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçu le 31 octobre 2022 et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord par lettre avec avis de réception signé le 2 novembre 2022. 2014/22 - 4ème page Il demande de confirmer le jugement, sur la base des deux termes de comparaison retenus par le juge, les deux termes de comparaison 7 et 8 cités par l'expropriée devant quant à eux être écartés dès lors qu'ils correspondent à des terrains de petite surface et de condamner la SCI [Localité 23] à lui payer 3000 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens de l'instance d'appel. MOTIFS DE LA DECISION Ne sont pas discutés par les parties les points suivants retenus par le premier juge: - la surface totale de la parcelle expropriée est de 7148 m², - le terrain peut être qualifié de terrain à bâtir, - le bien sera évalué selon la méthode de comparaison. Il sera précisé qu'en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendus publics, approuvant, révisant ou modifiant le Plan Local d'Urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé, soit le PLU intercommunal de [Localité 30] Métropole [Localité 23] en date du 11 mars 2021, devenu opposable 1er avril 2021. 1. Sur les termes de comparaison Il convient d'apprécier la pertinence des termes de comparaison cités par les parties, la numérotation retenue étant celle indiquée par le premier juge pour les termes déjà évoqués en première instance Terme n° 1 : Vente du 21 juin 2017 de la parcelle ZD n°[Cadastre 3], la [Localité 26] sur la commune de [Localité 22], d'une superficie de 7 950 m² pour un prix de 160 000 euros, soit un prix au m² de 20,13 €, en zone 1 NAa Le premier juge a à juste titre retenu ce terme comme étant pertinent, même s'il n'est pas situé dans la même commune que celle où se situe le bien exproprié, dès lors qu'il n'existe pas sur la commune de [Localité 23] de ventes de terrain à bâtir de grande superficie qui puissent servir de terme de comparaison, que la vente du 21 juin 2017 porte sur un terrain à bâtir d'une superficie équivalente à celle de la parcelle expropriée, dans la commune de [Localité 22] à proximité de [Localité 23], puisque huit kilomètres séparent [Localité 23] de [Localité 22], qui sont toutes deux de petites communes en nombre d'habitants, 2500 habitants à [Localité 23], 707 à [Localité 22] et ce même si la parcelle de [Localité 22] se trouve dans une zone d'urbanisation future et n'est pas au centre du village, les facteurs plus favorables de la parcelle expropriée pouvant être ensuite pris en compte. Terme n°2 : Vente du 30 mars 2017 des parcelles B [Cadastre 17] à [Cadastre 18], derrière le château, sur la commune de [Localité 24], d'une superficie de 7 467 m² pour un prix de 297 000 euros, soit un prix au m² de 39,78 €, en zone AUh. Le premier juge a à juste titre retenu ce terme comme étant pertinent, même s'il n'est pas situé dans la même commune que celle où se situe le bien exproprié, dès lors qu'il n'existe pas sur la commune de [Localité 23] de ventes de terrain à bâtir de grande superficie qui puissent servir de terme de comparaison, que la vente du 30 mars 2017 porte sur un terrain à bâtir d'une superficie équivalente à celle de la parcelle expropriée, dans la commune de [Localité 24] à proximité de [Localité 23], puisque trois kilomètres séparent les deux parcelles, [Localité 24] étant une plus grande commune que [Localité 23], puisqu'ayant plus de 10 000 habitants, la parcelle de [Localité 24] se situant à proximité du tram. Les termes n°3, vente du 1er juin 2016 de la parcelle ZB [Cadastre 20] Derrière les Haies sur la commune de [Localité 25], d'une superficie de 6663 m² pour un prix de 146 586 euros, soit un prix au m² de 22 €, en zone 1 AU et n°4 vente du 3 juin 2016 de la parcelle ZB [Cadastre 19] Derrière les Haies sur la commune d'[Localité 25], en zone 1 AU d'une superficie de 7 144 m² pour un prix de 157 168 euros, soit un prix au m² de 22 €, qui n'ont été retenus ni par le premier juge et qu'aucune partie ne propose de retenir seront écartés pour les raisons invoquées par le premier juge, à savoir leur ancienneté. Les termes n° 5 à savoir la vente du 3 mai 2018 des parcelles UD [Cadastre 10] à [Cadastre 11] [Adresse 28], d'une superficie de 5 299 m² pour un prix de 134 080 euros, soit un prix au m² de 25,30€, et n° 6 à savoir la vente du 28 juillet 2017 des parcelles AH [Cadastre 1] à [Cadastre 2] à [Localité 30], [Adresse 29] d'une superficie de 5 784 m² pour un prix de 150 840 euros, soit un prix au m² de 31,51 €, en zone UD qui n'ont pas été retenus par le premier juge seront écartés pour les raisons invoquées par le premier juge, à savoir le fait qu'ils concernent des cessions de droits à construire, la présente juridiction retenant en outre qu'ils étaient situés dans la ville de [Localité 30] qui n'a du tout les caractéristiques de la petite commune de [Localité 23]. 2014/22 - 5ème page Le premier juge a à juste titre écarté les termes n°7 à savoir la vente du 12 juin 2018 de la parcelle AH [Cadastre 6] [Adresse 9], d'une superficie de 554 m² pour un prix de 58 300 euros, soit un prix au m² de 105,23€, en zone UBd et n° 8 à savoir la vente du 2 août 2017 de la parcelle AI [Cadastre 16] à [Localité 23], d'une superficie de 953 m² pour un prix de 150 00 euros, soit un prix au m² de 157,39€, en zone UE, dès lors qu'il porte sur des terrains à bâtir de petite taille permettant la construction d'une ou deux maisons, ce qui ne correspond nullement aux caractéristiques du terrain à bâtir de 7148 m², objet de l'expropriation. 2. Le calcul des indemnités La moyenne des deux termes de référence s'élèvent à 29,95 euros, c'est une valeur de 30 euros le m² qui sera retenue, les caractéristiques de la parcelle expropriée se rapprochant beaucoup plus de la parcelle de [Localité 24] que de celle de [Localité 22], la présente juridiction devant toutefois tenir compte des contraintes de construction liées à la pollution des sols. L'indemnité principale sera ainsi évaluée à 214 440 euros, l'indemnité de remploi sera calculée à hauteur de 25% jusqu'à 8000 euros, de 10 % sur le reste soit 20644 euros, soit un total de 28 644 euros. 3. Les demandes accessoires L'EPF des Hauts de France sera condamnée tant aux dépens de première instance que d'appel et sera condamné à régler une indemnité de 5000 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile à la SCI [Localité 23] PAR CES MOTIFS Infirme le jugement du 17 décembre 2021 de la juridiction de l'expropriation du Nord dans le litige opposant la SCI [Localité 23] à l'EPF des Hauts de France, sauf en ce qu'il a condamné l'EPF des Hauts de France aux dépens, Statuant sur les dispositions infirmées, Fixe l'indemnité de dépossession revenant à la SCI [Localité 23] à la somme de 214 440 euros au titre de l'indemnité principale, sur une base de 30 euros le m² et une superficie de 7148 m²et 20 644 euros au titre de l'indemnité de remploi, Condamne l'exact des Hauts de France aux dépens de la procédure d'appel, Condamne l'EPF des Hauts de France à payer à la SCI [Localité 23] une indemnité d'article 700 du code de procédure civile de cinq mille euros. Le greffier La présidente C. BERQUET H. CHÂTEAU