Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00102

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 13 JUIN 2024 N° RG 24/00102 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVT5 N° minute : 24/00213 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE SA LOGIDIA dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Jean-François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Luc PAROVEL, avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEURS Madame [K] [O] [X] née le 08 Octobre 1985 à [Localité 5] demeurant [Adresse 1] comparante Monsieur [W] [J] né le 26 Avril 1993 à [Localité 3] demeurant [Adresse 1] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat:Madame PONCET, Présidente Greffier:Madame TALMANT, Greffier Débats:en audience publique le 02 Mai 2024 Prononcé: décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 copies délivrées le 13 JUIN 2024 à : SA LOGIDIA Maison des entreprises Madame [K] [O] [X] Monsieur [W] [J] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 JUIN 2024 à : SA LOGIDIA Maison des entreprises RAPPEL DES FAITS Par contrat du 13 janvier 2022, la société LOGIDIA a donné à bail à M. [W] [J] et Mme [K] [X] un logement à usage d’habitation et un garage situé au [Adresse 1] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 275,58 € hors charges et 26,56 € pour le garage. Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGIDIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 juillet 2023 ; puis elle a fait assigner M. [W] [J] et Mme [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 1er février 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation de la partie défenderesse au paiement des arriérés locatifs. A l'audience du 4 avril 2024, un diagnostic social et financier a été lu. Les défendeurs ont indiqué avoir repris le paiement des loyers courants et sollicité des délais de paiement. Ils ont ajouté avoir déposé un nouveau dossier de surendettement. Le renvoi de l'affaire a été ordonné pour production d'un décompte actualisé. A l’audience du 2 mai 2024, seule la société LOGIDIA était représentée. Elle demande : - de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; - d'ordonner l’expulsion de M. [W] [J] et Mme [K] [X] ; - de condamner solidairement ces derniers au paiement : *de la somme actualisée de 1.216,18 €, facturation de mars 2024 incluse, *d'une indemnité mensuelle d’occupation, *d'une somme de 300 € à titre de dommages-intérêts, *d'une somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile *des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Elle ne s'oppose pas à l'octrois de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, compte tenu de la reprise du paiement des loyers. M. [W] [J] et Mme [K] [X] n'ont pas comparu à la seconde audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 1 er février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société LOGIDIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”. Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ". D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Le bail conclu le 13 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.919,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La société LOGIDIA produit un décompte démontrant que M. [W] [J] et Mme [K] [X] restent lui devoir, après soustraction des frais de rejet de prélèvement injustifiés (4,80 €) et des frais de poursuite inclus dans les dépens (575,71 €), la somme de 635,67 €, facturation de mars 2024 incluse pour un montant de 374,98 €, somme arrêtée au 23 avril 2024. M. [W] [J] et Mme [K] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 635,67 €, en application de la clause de solidarité contenue dans le bail. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [W] [J] et Mme [K] [X] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [W] [J] et Mme [K] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : La résistance abusive des locataires n'est pas établie, ni la réalité d'un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée. M. [W] [J] et Mme [K] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGIDIA, M. [W] [J] et Mme [K] [X] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2022 entre la société LOGIDIA et M. [W] [J] et Mme [K] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ; CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [K] [X] à verser à la société LOGIDIA la somme de 635,67 €, facturation de mars 2024 février incluse pour un montant de 374,98 €, somme arrêtée au 23 avril 2024 € ; AUTORISE M. [W] [J] et Mme [K] [X] à s’acquitter de cette somme,en 12 mensualités de 50 € chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants, ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [W] [J] et Mme [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGIDIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M. [W] [J] et Mme [K] [X] soient condamnés solidairement à verser à la société LOGIDIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l'expulsion ; CONDAMNE in solidum M. [W] [J] et Mme [K] [X] à verser à la société LOGIDIA une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [W] [J] et Mme [K] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu de l'écarter ; DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 juin 2024. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection,