Texte intégral
En
N° RG 21/05148
N° Portalis DBVX-V-B7F-NWCS
Décision du
Tribunal de proximité de Montbrison
Au fond
du 04 janvier 2021
RG : 20-000263
[S]
[S] NÉE [R]
C/
[D]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2023
APPELANTS :
M. [Z] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Mme [M] [S] née [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]
(bénéficient d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/15288 du 20/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
Représentés par Me Bérengère BIER, avocat au barreau de LYON, toque : 2624
INTIMÉ :
M. [B] [D]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547
Assisté de Me Sabine MATHIEUX de la SELARL UNITÉ DE DROIT DES AFFAIRES, avocat au barreau de SAINT ETIENNE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 14 Mars 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Décembre 2022
Date de mise à disposition : 22 Février 2023
Audience présidée par Karen STELLA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Selon contrat de bail du 20 décembre 2014, M. [B] [D] a loué à M. [Z] [S] et à Mme [M] [S] une maison de ville sise [Adresse 1] à [Localité 8].
Par acte du 28 décembre 2018, le bailleur a fait signifier aux deux locataires un commandement de payer les loyers pour un montant de 19 052,30 euros.
Puis par acte du 11 avril 2019 M. [D] les a fait assigner devant le tribunal de proximité aux fins de voir au principal constater la résiliation du contrat de bail et ordonné leur expulsion.
Par jugement du 4 janvier 2021, le tribunal de proximité de Montbrison a :
Constaté la recevabilité de l'action intentée par M. [B] [D],
Dit que le bail conclu le 20 décembre 2014 entre M. [B] [D] et M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] concernant le bien sis [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié le 1er mars 2019,
Condamné M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] à payer à M. [B] [D] :
la somme de 3 817,15 € actualisée au 9 octobre 2019, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dues en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisés par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
la somme de 2 080 € au titre de réparations locatives ;
Rejeté la demande d'indemnité pour résistance abusive,
Rejeté toutes les autres demandes chaque partie,
Condamné M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] à payer à M. [B] [D] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamné M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 décembre 2018, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure,
Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
En sa décision, le premier juge a notamment retenu le non-paiement des loyers, le manque d'entretien du logement par les locataires, l'absence de preuve d'un préjudice de jouissance.
Par déclaration régularisée le 14 juin 2021, le conseil de M. et Mme [S] a interjeté appel de l'entière décision.
Par conclusions régularisées le 14 septembre 2021, M. [Z] [S] et Mme [M] [S] sollicitent voir :
Vu les articles 1720 et suivants du Code civil, article six de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les pièces versées aux débats,
Infirmer le jugement rendu le 4 janvier 2021 par le tribunal de proximité de Montbrison en ce qu'il a :
Condamné M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] à payer à M. [B] [D] :
la somme de 3 817,15 € actualisée au 9 octobre 2019, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui aurait été due en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisés par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
la somme de 2 080 € au titre de réparations locatives.
Rejeté toutes les autres demandes chaque partie,
Condamné M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] à payer à M. [B] [D] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamné M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 décembre 2018, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.
Statuant à nouveau :
Faire injonction à M. [B] [D] de remettre un décompte depuis l'origine du bail comprenant les suspensions des APL,
Débouter M. [B] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Juger que M. [B] [D] n'a pas respecté son obligation de remettre au locataire un logement décent et son obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux loués,
Condamner M. [B] [D] à payer à M. [Z] [S] et Mme [M] [S] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner M. [B] [D] à payer à M. [Z] [S] et Mme [M] [S] la somme de 1 500 € titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner le même aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du Code de procédure civile par Maître Bérengère Bier, avocat, qui en a fait la demande.
Au soutien de leurs prétentions, les appelants font notamment valoir :
des difficultés professionnelles et médicales avait entraîné un retard de loyer,
la nécessaire prise en compte de la suspension des aides au logement dans le calcul des sommes dues,
le caractère sommaire et incomplet de l'état des lieux d'entrée qui ne pouvant pas être comparé à l'état des lieux de sortie,
l'injonction faite par la ville au bailleur de faire des travaux avant de relouer le logement,
l'indécence du logement.
Par conclusions d'intimé régularisées le 8 décembre 2021, M. [B] [D] sollicite voir :
Vu l'ancien article 1134 du Code civil, la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'article 1728, l'article 1730 du Code civil,
Vu les pièces produites aux débats,
Confirmer le jugement rendu le 4 janvier 2021 par le tribunal de proximité de Montbrison en ce qu'il :
Condamne M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] à payer à M. [B] [D] :
la somme de 3 817,15 € actualisée au 9 octobre 2019, outil de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisés par la remise des clés au bailleur ou a son mandataire,
la somme de 2 080 € au titre de réparations locatives,
Rejette toutes les autres demandes de chaque partie,
Condamne M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] à payer à M. [B] [D] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 décembre 2018, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.
À titre subsidiaire, si la Cour venait à considérer que le bailleur ne peut réclamer au locataire la part du loyer correspondant à l'APL retenue par la Caisse d'allocations familiales,
Condamner M. [Z] [S] et Mme [M] [S] à payer à M. [B] [D] :
la somme de 3 141,15 € actualisée au 9 octobre 2019, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisés par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
la somme de 2 089 € au titre des réparations locatives.
En toutes hypothèses,
Juger que M. [B] [D] a respecté ses obligations de bailleur,
Débouter M. [Z] [S] et Mme [M] [S] de leur demande de dommages et intérêts,
Débouter M. [Z] [S] et Mme [M] [S] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires,
Condamner M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] à payer à M. [B] [D] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Gaël Sourbe, avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
À l'appui de ses prétentions, M. [D] invoque :
l'obligation du locataire à payer le loyer et charges récupérables, la non contestation du principe de la dette locative, l'absence de paiement du loyer de 420 € mensuels à compter de novembre 2017,
le départ des lieux le 9 octobre 2019,
le rejet de la demande de délais de paiement non reprise au dispositif des conclusions des appelants
le bon état du logement au jour de sa mise à disposition,
l'absence de demande de travaux par les locataires,
l'absence d' impropriété de la destination des lieux au regard des désordres constatés par [V].
l'absence d'entretien du logement par les locataires.
MOTIFS
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Au préalable il doit être relevé que les pièces produites par les appelants comportent la photocopie de deux pages du contrat de bail et que le bailleur intimé ne produit à ce contrat.
Cependant la Cour n'est pas saisie de la résiliation du contrat.
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, loi d'ordre public prévoit notamment :
en son article 6 : 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteint à la sécurité physique ou à la santé (...).
Le bailleur est obligé :
a) de délivrer aux locataires le logement en bon état d'usage de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...)
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1724 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à faire obstacle (...)
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et différent toutes les réparations, autres que locative, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués'.
en son article 7 : 'le locataire est obligé :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur (...)
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)'
Sur la dette locative
Par décision non contestée en appel sur ce point , le premier juge a dit le bail résilié à la date du 1er mars 2019.
L'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux doit être fixée au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail la cour confirme donc la décision attaquée.
Les lieux ont été quittés et les clés restituées le 9 octobre 2019.
M. et Mme [S] ne contestent pas le non paiement reproché. Il ressort des pièces produites et notamment des comptes qu'ils bénéficiaient pour un loyer de 420 € d'une allocation logement de 326 € sauf versements particuliers ayant ainsi à charge un reliquat de 94 euros.
Cependant, par lettre du 11 juin 2019, la Caisse d'allocations familiales informait les locataires de la suspension du versement de l'allocation logement dans l'attente de la mise en conformité du logement par le propriétaire dans le délai de 18 mois car le logement ne satisfaisait pas aux conditions de décence.
M. [D] produit un tableau nommé 'encours' [S] pour la période de novembre 2017 au 9 octobre 2019 retenant un reste à payer à la charge du locataire de 3 817,15 €.
Ce décompte a pris en compte celui élaboré au profit des locataires par une assistante sociale et ayant établi qu'en réalité la dette des locataires était de 977,15 € au 1er novembre 2017 et non de 1 916,30 € comme un décompte de M. [D] du 3 novembre 2017 le mentionnait.
La demande tendant à faire injonction à M. [B] [D] de remettre un décompte depuis l'origine du bail comprenant les suspensions des APL ne peut qu'être rejetée.
La suspension de l'allocation logement de 326 € à compter d'août 2019 étant imputable à une faute du bailleur, celui ci n'est bien fondé en sa demande à compter de cette date que sur le reliquat mensuel de 94 euros.
Ainsi la décision attaquée doit être réformée en ce que M. et Mme [S] doivent être condamnés au paiement de la somme de 3 141,15 € au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur la décence du logement
Les locataires produisent :
Une lettre adressée par le maire de [Localité 7] à M. [B] [D] le 14 février 2014 relative au constat de manquement au règlement sanitaire départemental du logement loué [Adresse 1] :
remise en état de la porte d'entrée (fermeture),
mise en conformité de l'installation électrique aux exigences minimales de sécurité,
création d'une ventilation adaptée pour la salle de bains et la cuisine,
création d'une ventilation adaptée pour le local chaufferie forte odeur de fioul,
mise en conformité du garde corps de l'escalier.
M. [D] était invité à faire dans les deux mois les travaux nécessaires de mise aux normes du logement.
Une lettre de l'Agence régionale de la santé Rhône-Alpes en date du 11 mars 2014 adressée à M. [B] [D] portant sur le constat de risque d'exposition au plomb en parties privatives suite à une visite effectuée le 13 février 2014 dans la maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 7].
Il était demandé au propriétaire la communication d'une copie du constat de risque d'exposition au plomb et indiqué que si la présence de peinture au plomb dégradé était mis en évidence les travaux nécessaires sont à la charge propriétaire. Par ailleurs cette lettre rappelait au bailleur son exposition en l'absence de ce document et/ou la non réalisation de travaux à des poursuites pénales en cas de location.
Alors que ces pièces ont déjà été produites devant le premier juge, M. [D] ne s'explique pas et ne fait pas état de la réalisation des travaux demandés avant la remise en location le 20 décembre 2014.
Certes, l'intimé a produit un état des lieux d'entrée signé par lui-même et l'un des locataires. Si le logement est principalement décrit comment en très bon état, ce constat évoque une seule chambre alors que les locataires ont indiqué que la maison louée en comportait quatre ce que confirme le procès-verbal de constat d'octobre 2019 produit par le bailleur.
Or ce même procès-verbal de constat indique en page six que les murs sont très abîmés du côté gauche de l'escalier, le bailleur indiquant que des loyers avaient été offerts aux locataires entrants pour leur permettre d'effectuer des travaux lesquels n'avaient pas été réalisés.
Le constat d'entrée des lieux, incomplet n'a pas de force probante.
Par ailleurs, les locataires appelants produisent également un diagnostic habitat réalisé le 16 avril 2019 par [V], missionnée par la Caisse d'allocations familiales.
Il ressort du diagnostic que les travaux préconisés en 2014 ne sont pas intervenus avant remise en location puisque [V] a notamment noté :
absence totale de ventilation dans le logement,
installation électrique non sécurisée, non conforme, insuffisante et en mauvais état de fonctionnement,
risque de présence de peinture au plomb (dégradé).
Il était également retenu un danger imminent par le risque d'effondrement de la cheminée.
Si les appelants font état d'humidité et d'infiltrations, notamment une infiltration d'eau le long du mur à droite de la fenêtre lors de grosses pluies, ils ne démontrent certes pas en avoir saisi le propriétaire. Cependant la présence d'humidité peut également être mise en lien avec l'absence de ventilation dans le logement.
Il est suffisamment établi que si le propriétaire a loué à M. et Mme [S] un logement ayant pu faire l'objet de travaux de rafraîchissement, il n'a pas pris en compte avant la location les demandes liées aux manquements au règlement sanitaire départemental ni celle de l'Agence régionale de la santé.
Le logement loué ne remplissait pas les conditions de décence imposées par la loi.
La faute de M. [D] qui n'a pas assuré à ces locataires la possibilité d'une jouissance conforme aux exigences de la loi, a généré durant la totalité de la période de location, du 20 décembre 2014 à la date de la résiliation du bail le 1er mars 2019, un préjudice sur plus de quatre années ne pouvant être réparé par une somme inférieure à 100 € par mois et que la cour fixera en l'espèce à 5 000 € comme réclamé par les appelants.
Sur la demande au titre des réparations locatives
M. [D] a versé aux débats un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice les 10 et 17 octobre 2019 décrivant un logement sale.
Ce procès-verbal relève également des dégradations, notamment impacts sur le sol carrelé de la cuisine, un plan de travail impacté à plusieurs reprises, des trous de cheville dans le carrelage de la salle d'eau, un flexible cassé dans la douche, des murs abîmés du côté gauche l'escalier, de la tapisserie partiellement arrachée dans des chambres.
Cependant l'état réel du logement à l'entrée des locataires n'est pas connu notamment pour le premier et le second étage où se situent les chambres. Comme la Cour l'a précédemment rappelé, le bailleur avait indiqué à huissier avoir offert des loyers aux locataires entrants pour effectuer des travaux, sans que la cour ne connaisse l'étendue des travaux prévus.
À l'appui de sa demande de confirmation de la condamnation des locataires au paiement de la somme de 2 080 € au titre des réparations locatives, M. [D] produit un devis du 16 avril 2020 d'une SA Mirza pour un montant de 12'298 €.
Il ressort des pièces produites que les locataires n'ont pas respecté leur obligation d'entretien des lieux restitués sales, et sont au moins pour partie des dégradations.
La cour confirme le jugement attaqué qui a retenu avec une vétusté de 50 % la réfection de la tapisserie de trois chambres à raison de 1 200 € par chambre soit 1 800 €, 225 € pour la cabine de douche, 475 € pour la reprise du plafond de la 3ème chambre, soit, après déduction du dépôt de garantie de 420 €, 2 080 €
Compensation devra être faite entre les sommes dues.
Sur les demandes accessoires
L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
La Cour confirme la condamnation de M. et Mme [S] aux dépens de première instance lors de laquelle il a été constaté la résiliation du bail en raison du non paiement de loyers, mais en cause d'appel, dit que chaque partie supportera les dépens qu'elle a engagés. Il n'y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La Cour infirmera la décision attaquée ayant condamné M. et Mme [S] à lui payer la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de cet article en première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de l'appel,
La Cour confirme le jugement attaqué en ce qu'il a :
condamné M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] à payer à M. [B] [D] la somme de 2 080 € au titre de réparations locatives,
rejeté la demande d'indemnité pour résistance abusive,
condamné M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 décembre 2018, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] à payer à M. [B] [D] la somme de 3 141,15 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 4 janvier 2021,
Condamne M. [B] [D] à payer à M. [Z] [S] et Mme [M] [S] née [R] la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts,
Dit que compensation sera faite entre les sommes dues.
Laisse à chaque partie la charge des dépens qu'elle engagés.
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
