Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00777

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] N° RG 23/00777 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLJS Minute : 24/00123 S.A.S. FONCIERE CRONOS Représentant : Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seines, vestiaire : PN 397 C/ Monsieur [V] [E] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024 DEMANDEUR : S.A.S. FONCIERE CRONOS [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine DÉFENDEUR : Monsieur [V] [E] [Adresse 3] [Localité 6] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 26 Janvier 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 avril 2023, la société FONCIERE CRONOS a consenti à Monsieur [V] [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 547 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 72 €, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant équivalent à un mois de loyer en principal. Le 11 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice de justice, à Monsieur [V] [E] un commandement de payer la somme en principal de 1857€ au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er juillet 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 octobre 2023, la société FONCIERE CRONOS a fait citer Monsieur [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater l'acquisition de la clause résolutoire, "ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, "voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais exclusifs, risques et périls du défendeur, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et R 433.-1 suivants du code des procédures civiles d'exécution, "condamner le défendeur au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 3224,10 €, Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles du logement et de l'emplacement de stationnement, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, Ïde la somme de 330 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. A l'appui de ses prétentions, la requérante a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré, qu'il n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 26 janvier 2024, la société FONCIERE CRONOS, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4692,20 €, arrêtée à la date du 19 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [V] [E], cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 3 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la CCAPEX. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Le bail conclu le 13 avril 2023 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 8). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2023 pour la somme en principal de 1857 € arrêtée au 1er juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2023. La clause résolutoire est donc acquise depuis cette date, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter. L'expulsion de Monsieur [V] [E] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [V] [E] cause jusqu'à son départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation. Monsieur [V] [E] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 12 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges dûment justifiés au stade de l'exécution. Sur la condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré locatif Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. La société FONCIERE CRONOS produit un décompte au 2 octobre 2023 indiquant que Monsieur [V] [E] reste lui devoir la somme de 3224,10 €, terme d'octobre 2023 inclus. Il convient de déduire de cette somme les frais contentieux de 129,10 €. Par conséquent, Monsieur [V] [E] sera condamné à verser à la société FONCIERE CRONOS la somme provisionnelle de 3095 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 2 octobre 2023 incluant le terme du mois d'octobre 2023. Sur les demandes accessoires Monsieur [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société FONCIERE CRONOS, Monsieur [V] [E] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 13 avril 2023 par la société FONCIERE CRONOS, à Monsieur [V] [E] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sur la commune de [Localité 6] sont réunies à la date du 11 septembre 2023 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [V] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour Monsieur [V] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société FONCIERE CRONOS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons Monsieur [V] [E] à payer à la société FONCIERE CRONOS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables du local d'habitation et de l'emplacement de stationnement dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du 12 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; Condamnons Monsieur [V] [E] à verser à la société FONCIERE CRONOS à titre provisionnel la somme de 3095 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 2 octobre 2023 incluant le terme du mois d'octobre 2023 ; Condamnons Monsieur [V] [E] à verser à la société FONCIERE CRONOS une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [V] [E] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 5 mars 2024. La greffière, Le juge