Cour d'appel, 19 mars 2024. 21/01756

IRS/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 19 Mars 2024 N° RG 21/01756 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GZEJ Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 23 Juillet 2021 Appelante S.C.I. BIOROSE, dont le siège social est situé [Adresse 4] Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS Intimée A.S.L.des propriétaires des [Adresse 11], dont le siège social est situé [Adresse 5] Représentée par la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 13 Novembre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 décembre 2023 Date de mise à disposition : 19 mars 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par acte authentique du 15 mars 1991, l'Association Syndicale Libre des propriétaires des [Adresse 11] a été constituée comprenant 6 chalets individuels, lesquels ont été construits par la société Cabinet Immobilier Vrins International (CIVI) suivant permis de construire délivré le 12 février 1990. Les chalets sont desservis pas une voie d'accès commune privée. Par acte authentique du 17 décembre 2013, la SCI Biorose a fait l'acquisition d'un de ces chalets d'habitation avec terrain attenant situé sur le territoire de la commune de [Localité 14], lieu-dit « [Adresse 11] », cadastré section [Cadastre 9] et [Cadastre 2] et du 1/6ème indivis de la voie de desserte, des équipements communs et parkings cadastrée dans la même commune, même section [Cadastre 13] et [Cadastre 3]. Le déneigement de la voie d'accès commune en période hivernale est laissé à la libre appréciation des propriétaires. La SCI Biorose a sollicité la tenue d'une assemblée générale afin qu'il soit statué sur le déneigement de la voie et des parkings communs et l'entretien des toitures des passages à piétons. Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 21 mars 2019, les propriétaires ont refusé que le déneigement soit à la charge de l'association syndicale et concernant l'entretien des toitures des passages piétons, ils ont estimé qu'il s'agissait d'une charge pesant sur les propriétaires. Par acte d'huissier du 6 juin 2019, la SCI Biorose a fait assigner l'Association Syndicale Libre des propriétaires des [Adresse 11] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment aux fins de demander l'annulation des délibérations de l'assemblée générale extraordinaire du 21 mars 2019. Par jugement du 23 juillet 2021, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a : - Rejeté la demande d'annulation des délibérations ; - Dit qu'aucune obligation de faire procéder au déneigement de la voie d'accès, ni de procéder à l'entretien des toitures couvrant les passages piétonniers ne pèse sur l'Association Syndicale Libre des propriétaires des Chalets des l'Abbaye ; - Débouté la SCI Biorose de l'ensemble de ses demandes ; - Condamné la SCI Biorose à payer à l'Association Syndicale Libre des propriétaires des [Adresse 11] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SCI Biorose aux dépens de l'instance. Au visa principalement des motifs suivants : ' La décision de refuser de contracter avec une entreprise de déneigement a été prise conformément aux règles statutaires régissant les votes au sein de l'assemblée générale de l'Association ; ' Aucune obligation de faire procéder au déneigement de la voie d'accès, ni de procéder à l'entretien des toitures couvrant les passages piétonniers ne pèse sur l'Association et le vote de l'assemblée générale est souverain en la matière. Par déclaration au greffe du 30 août 2021, la SCI Biorose a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 7 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Biorose sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : - Annuler les délibérations de l'assemblée générale extraordinaire du 21 mars 2019, ayant refusé de prendre en charge le déneigement de la voie d'accès et l'entretien des ouvrages situés entre les chalets 3/4 et 5/6, en violation des statuts de l'Association Syndicale Libre des propriétaires des [Adresse 11] ; - Condamner l'Association syndicale libre des propriétaires des [Adresse 11], représentée par son président en exercice, à souscrire un contrat, auprès de toute entreprise de son choix, en vue du déneigement des voies privées de desserte des chalets faisant partie du groupe d'habitations dénommé « [Adresse 11] », situé à [Adresse 16], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir et jusqu'à parfaite exécution ; - Juger que l'Association Syndicale Libre des propriétaires des [Adresse 11] devra prendre en charge l'entretien des ouvrages (charpente et toiture) situés entre les chalets 3/4 et 5/6, la dépense devant être répartie entre tous les propriétaires des chalets 1 à 6 inclus ; - Condamner l'Association syndicale libre des propriétaires des [Adresse 11] à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice de jouissance qu'elle a subi du fait du non déneigement de la voie d'accès au chalet situé à [Adresse 15]. ; - Condamner la même association à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses prétentions, la SCI Biorose fait valoir notamment que : ' L'obligation de participer aux frais de déneigement figure non seulement dans les statuts, mais également dans l'acte constitutif de la servitude de passage ' Les ouvrages qui débordent la limite de propriété de chaque chalet sont présumés communs et leur entretien incombe donc à l'association. Par dernières écritures en date du 24 février 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, l'Association Syndicale Libre des propriétaires des [Adresse 11] sollicite de la cour de : - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 23 juillet 2021 ; - Débouter la SCI Biorose de l'ensemble de ses demandes ; - Condamner la SCI Biorose à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SCI Biorose aux dépens de la présente procédure dont distraction au profit de M. Florent Francina, avocat, sur son affirmation de droits. Au soutien de ses prétentions, l'Association Syndicale Libre des propriétaires des [Adresse 11] fait valoir notamment que : ' L'obligation de financer le déneigement ne s'impose pas à elle, mais aux propriétaires des fonds dominants ayant les habitations desservies devront en supporter la charge ; ' Le vote de l'assemblée générale est souverain en la matière ; ' Les toitures surplombant les chemins à piétons ne figurent pas au nombre des équipements communs. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 13 novembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 12 décembre 2023 Motifs et décision Sur les règles applicables aux associations syndicales libres et leurs conséquences Selon l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 venue se substituer à la loi du 21 juin 1865, dispose que « les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. » Les associations syndicales libres qui sont régies par un nombre limité de dispositions législatives et réglementaires (ordonnance du 1er juillet 2004 article 7 et décret du 3 mai 2006 article 3) bénéficient d'une très grande liberté d'organisation qui est définie par les statuts et le règlement dont l'objet est de déterminer leurs modalités de fonctionnement. Il en résulte que si, en l'espèce, les statuts précisent que l'assemblée générale des propriétaires statuant dans les conditions et quorum et de majorité prévues est souveraine pour toutes les questions comprises dans l'objet de l'association syndicale, lequel comprend le contrôle de l'application du règlement et du cahier des charges, il n'en demeure pas moins que ce contrôle et l'interprétation de ces textes par l'assemblée ne doivent pas dénaturer ces derniers et s'exercent d'une part sous le contrôle du juge, d'autre part dans le respect des règles de droit. A cet égard, le chapitre VI du règlement, relatif aux à sa force obligatoire et à ses modifications énonce : « Les règles posées dans le présent règlement de groupe d'habitations sont des règles d'intérêt privé. Leur respect est assuré par l'Association syndicale. Tout propriétaire peut également en demander directement l'application à l'encontre du propriétaire défaillant. En cas de transgression et de différend, le tribunal de grande instance est compétent pour connaître toute action en exécution forcée et allouer tous dommages et intérêts. » Dès lors c'est à tort que le premier juge, a considéré que, parce que la décision de refuser de contracter avec une entreprise de déneigement avait été prise conformément aux règles statutaires régissant les votes au sein de l'assemblée générale de l'association, elle ne pouvait être annulée. Sur le déneigement Le chapitre III du règlement régissant ce lotissement traite des équipements communs. L'article 12 énumère ces derniers précisant qu'ils sont à l'usage des divers propriétaires du groupe d'habitation, dont « Les voies de desserte et les chemins à piétons ensemble sol, chaussée, trottoirs et éclairage public, les espaces verts, esplanades, jeux. » L'article 13 « propriété des équipements communs » précise : « La propriété des équipements ci-dessus énumérés n'est pas transférée aux divers acquéreurs par le vendeur du groupe d'habitation. En revanche, sur la première demande du vendeur, l'Association syndicale du groupe d'habitations dont il sera ci-après parlé devra en accepter la propriété. Le transfert de propriété se fera à titre gratuit et aux frais du vendeur. » Enfin l'article 14 relatif aux « charges d'entretien des équipements communs » prévoit que l'Association syndicale du groupe d'habitation assume la charge d'entretenir, réparer, voire de renouveler les équipements communs et répartit cette charge :  « a) entre tous les propriétaires, en ce compris le vendeur, quant aux immeubles non encore vendus, b) au prorata du nombre de lots, c) sans qu'il y ait lieu de prendre en considération le fait que certaines voies ou éléments d'équipement ne soient en fait utilisés que par certains propriétaires. » Les statuts de l'association précisent à l'article 2 que cette dernière a pour objet, notamment : « L'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif constituant des éléments d'équipement de l'ensemble immobilier, y compris dans son périmètre, notamment des voies de desserte, des réseaux d'évacuation et de traitement des eaux pluviales et des matières usées, des réseaux divers d'eau, de gaz, d'électricité », de télécommunications, des espaces verts, aires de jeux pour enfants et adolescents, des aires de stationnement et des plantations », ainsi que « l'exercice de toutes actions afférentes aux ouvrages et équipements ». Au chapitre « Frais et charges » il est stipulé que « seront supportés par l'ensemble des propriétaires dans la proportion d'une part par chalet ou 1/6ème, tous les frais et charges relatifs à la mise en état et à l'entretien des éléments d'équipement de l'ensemble immobilier, notamment l'entretien et la réparation des voies intérieures, espaces verts, dispositifs d'amenée d'eau, réseaux souterrains d'assainissement, canalisations, éclairage public et ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement ou à l'utilisation des réseaux. » Il sera relevé par ailleurs que selon acte authentique en date des 11 et 18 février 1991, soit antérieurement à l'établissement des statuts et du règlement de l'ASL, les consorts [J] et [T], propriétaires des parcelles cadastrées lieudit [Localité 10], section [Cadastre 7] et [Cadastre 6], ont consenti à la sarl CIVI qui a créé ce lotissement et fait édifier les chalets, une servitude de passage au profit des parcelles lieudit [Localité 12] section [Cadastre 8] et [Cadastre 1], qui constituent l'assise foncière du groupe d'habitation formée par l'ASL. Il est précisé que ce droit de passage s'exerce sur une bande de terrain de trois mètres de large à prendre sur la totalité de la parcelle [Cadastre 7] et le long de la limite Nord-Est de la parcelle [Cadastre 6]. S'agissant des conditions d'exercice de cette dernière, il était précisé que le coût des travaux d'aménagement et les frais d'entretien de ces passages, y compris les frais de déneigement, sont à la charge des propriétaires des fonds dominants en proportion du nombre d'habitations desservies par ces passages. Cette servitude constitue la voie de desserte privée du lotissement et le règlement de l'Association reprend in extenso l'acte de constitution de cette dernière. Il résulte ainsi de l'ensemble de ces éléments que l'entretien de la voie de desserte privée incombe à l'ASL, entretien qui inclut le déneigement permettant l'accès aux différents chalets, que sa charge doit être répartie entre l'ensemble des six propriétés à part égale sans considération de l'utilité ou pas de cette charge pour certains chalets situés en bord de route communale. Il ne saurait donc être imposé à chaque propriétaire de s'occuper du déneigement de la partie concernant son chalet, alors qu'il s'agit pour l'essentiel de résidences secondaires (cf feuille de présence de l'assemblée du 24 septembre 2013 pièce Biorose n°13), donc de propriétaires qui ne sont pas forcément présents aux même périodes et que par ailleurs le maire de [Localité 14] par courrier du 14 février 2019 a rappelé que s'agissant d'une impasse privée le déneigement n'incombe pas à la commune mais que pour des raisons de sécurité il est indispensable que cette voie soit déneigée pour permettre aux secours d'accéder aux habitations dans des conditions satisfaisantes. Cette charge incombe dès lors à l'ASL de sorte que la résolution aux termes de laquelle les colotis ont refusé que le déneigement soit pris en charge par cette association sera annulée et le jugement infirmé en ce sens. En revanche, la demande tendant à voir cette dernière condamner à souscrire un contrat auprès de toute entreprise de son choix en vue du déneigement, ce sous astreinte, sera rejetée, dans la mesure où il n'appartient pas au juge de se substituer à l'assemblée générale pour l'organisation de cette charge. Sur l'entretien des ouvrages situés entre les chalets 3-4 et 5-6 Il s'agit des toitures couvrant les passages piétonniers situés entre les chalets 3 et 4 ainsi que les chalets 5 et 6. Ainsi que le souligne l'ASL, ces toitures ne figurent pas au nombre des équipements communs énumérés de façon exhaustive à l'article 12 du règlement lequel ne fait état que du sol de la chaussée, des trottoirs et des éclairages publics relatifs à ces chemins piétonniers. Contrairement à ce que soutient l'appelante, la propriété du sol n'emporte pas la propriété des ouvrages qui le surplombent, dans la mesure où il résulte des photos produites que ces petits toits qui protègent pour partie les chemins piétons ne sont pas ancrés dans le sol de ces derniers mais sont fixés de part et d'autre, aux murs de chacun des deux chalets qui bordent le chemin, sans toucher le sol. Le jugement, qui a rejeté la demande, sera confirmé. Sur la demande indemnitaire Si la SCI Biorose justifie par la production d'un constat d'huissier en date du 4 février 2019, par le courrier du maire de la commune, précité, par les attestations produites, qu'en février 2019, à la suite d'un épisode neigeux important, Mme [X] et M. [U], associés de la SCI, dont il n'est pas contesté qu'ils sont âgés, (72 et 79 ans à l'époque) ont été confrontés à des difficultés d'accès à leur chalet compte tenu de l'absence de déneigement correct, force est de constater qu'ils ne produisent pas d'éléments relatifs à des événements postérieurs similaires. Néanmoins, il n'est pas contestable qu'ils ont subi un préjudice réel à la fois moral et de jouissance à l'époque de sorte qu'il leur sera alloué la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice, somme que l'ASL sera condamnée à leur verser. Sur les demandes accessoires L'ASL qui échoue en ses prétentions est tenue aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'appelante. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution relative à l'entretien des toitures couvrant les passages piétonniers et retenu que leur entretien ne pesait pas sur l'association syndicale libre des propriétaires des [Adresse 11], L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau, Annule la délibération de l'assemblée générale de l'ASL des propriétaires des [Adresse 11] concernant son refus de prendre en charge le déneigement de la voie privée d'accès aux différents chalets, la charge de ce déneigement lui incombant, Déboute la SCI Biorose de sa demande de condamnation de l'ASL des propriétaires des Chalets de de l'Abbaye à souscrire un contrat auprès de toute entreprise de son choix, en vue du déneigement des voies privées de desserte des chalets faisant partie du lotissement, sous astreinte, Condamne l'association syndicale libre des propriétaires des [Adresse 11] à verser à la SCI Biorose la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamne l'association syndicale libre des propriétaires des [Adresse 11] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne l'association syndicale libre des propriétaires des [Adresse 11] à verser à la SCI Biorose la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irréptibles exposés tant en première instance qu'en appel. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 19 mars 2024 à la SAS MERMET & ASSOCIES la SELARL FRANCINA AVOCATS Copie exécutoire délivrée le 19 mars 2024 à la SAS MERMET & ASSOCIES