Cour d'appel, 27 juin 2024. 23/00042

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/00042 N° Portalis DBVH-V-B7H-IVLN DD TJ DE NIMES 13 décembre 2022 RG : 21/00932 [K] C/ [M] [Y] S.A.S. 3G IMMO CONSULTANT Grosse délivrée le 27/06/2024 à Me Jean-marie Chabaud à Me Frédéric Guittard à Me Nicolas Jonquet COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 27 JUIN 2024 Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 13 décembre 2022, N°21/00932 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, Mme Delphine Duprat, conseillère, Mme Audrey Gentilini, conseillère, GREFFIER : Mme Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et Mme Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 21 mai 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Mme [E] [K] née le 09 décembre 1980 à [Localité 9] (77) [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Jean-Marie Chabaud de la Selarl Sarlin-Chabaud-Marchal & associés, avocat au barreau de Nîmes INTIMÉS : M. [O] [M] né le 11 octobre 1980 à [Localité 8] (13) [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Frédéric Guittard, avocat au barreau d'Avignon Mme [J] [Y] épouse [M] née le 09 avril 1981 à [Localité 7] (89) [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Frédéric Guittard, avocat au barreau d'Avignon La Sas 3G IMMO CONSULTANT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Nicolas Jonquet de la Scp SVA, avocat au barreau de Nîmes ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 27 juin 2024, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Selon contrat du 18 janvier 2018, M. [O] [M] et son épouse [J] née [Y] ont donné mandat à la Sas 3G Immo Consultant de vendre leur maison à usage d'habitation à [Localité 1]. Par acte notarié du 9 août 2018, Mme [E] [K] et M. [B] [L] ont acquis cet immeuble. Une expertise amiable a été organisée après la découverte d'une fissure sur le mur arrière de l'habitation puis le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a, le 15 juillet 2020, ordonné une expertise judiciaire dont le rapport a été déposé le 18 janvier 2021. Selon acte notarié du 3 novembre 2020, Mme [E] [K] a racheté la part de la maison de M. [L]. Par actes du 1er mars 2021 et du 8 mars 2021, elle a assigné la Sas 3G Immo Consultant ainsi que M. et Mme [M] afin de les voir, à titre principal et sur le fondement de l'article 1641 du code civil, condamner solidairement à lui payer la somme de 56 630,20 euros correspondant aux travaux de remise en état de l'immeuble devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement contradictoire du 13 décembre 2022 : - a condamné la Sas 3G Immo Consultant à lui payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, - l'a déboutée - de sa demande d'indemnisation à l'égard de M. et Mme [M], - de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice matériel à l'égard de la Sas 3G Immo Consultant - a condamné cette société à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris les frais d'expertise taxés à la somme de 3 111,42 euros, - a rappelé l'exécution provisoire de droit. Par déclaration du 03 janvier 2023, Mme [K] a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 17 janvier 2024, la procédure a été clôturée le 6 mai 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 21 mai 2024. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS Au terme de ses conclusions notifiées le 04 avril 2024, Mme [E] [K] demande à la cour : - d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a reconnu le principe de la responsabilité de la Sas 3G Immo Consultant, Statuant à nouveau - de juger que la responsabilité des vendeurs est engagée en raison de l'existence d'un vice caché, - de condamner in solidum M. et Mme [M] et la société 3G Immo Consultant à lui payer les sommes de - 52 630,20 euros TTC au titre des travaux de reprise chiffrés par l'expert actualisés à ce jour selon devis du 11 mars 2022 produit aux débats, - 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi, - 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante soutient : - que les conditions de mise en oeuvre de l'article 1641 du code civil sont réunies, le rapport d'expertise et les photographies produites démontrant qu'elle n'avait pas accès à l'arrière de la maison avant son acquisition de sorte que les fissures n'étaient pas apparentes lors de l'achat du bien, - que la présence de mousse polyuréthane rebouchant les fissures caractérise la mauvaise foi des vendeurs, - que la faute commise par l'agent immobilier dans l'exécution de son obligation de conseil lui a causé un préjudice direct et certain né de la nécessité de payer les travaux de reprise. Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 04 avril 2023, M. et Mme [M], intimés, demandent à la cour : A titre principal - de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, A titre subsidiaire - de condamner la société 3G Immo Consultant à les relever et garantir de l'ensemble des sommes mises à leur charge, - d'évaluer les travaux de reprise à la somme de 38 688,55 euros HT outre TVA au taux réduit de 10 % soit 42 557,41 euros TTC, - de débouter Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, En tout état de cause - de la condamner à leur verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les intimés répliquent : - que l'appelante échoue à rapporter la preuve du caractère caché du vice allégué ni d'une quelconque man'uvre d'entrave ou de dissimulation qui leur soit imputable, - à titre subsidiaire que l'agent immobilier en sa qualité de professionnel, ne pouvait ignorer que la maison à vendre se trouvait dans une zone objet d'une procédure de catastrophe naturelle et aurait dû attirer son attention sur l'existence de risques ainsi que l'imposait son devoir de conseil, - qu'en l'état de désordres induits par cet état de catastrophe naturelle, le taux de TVA applicable afin de déterminer le montant TTC des travaux de reprise sera le taux réduit de 10 %, - que le préjudice de jouissance allégué par l'appelante n'est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum. Au terme de ses conclusions notifiées le 24 mai 2023, la société 3G Immo Consultant demande à la cour : A titre principal - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [K] de sa demande d'indemnisation au titre des travaux de reprise formulée à son égard, - de l'infirmer pour le surplus, Statuant à nouveau - de débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, A titre subsidiaire - de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté celle-ci de sa demande d'indemnisation au titre des travaux de reprise formulée à son égard, - d'infirmer le jugement pour le surplus, - de débouter Mme [K] de ses demandes dirigées à son encontre, - de débouter M. et Mme [M] de leurs demandes, A titre infiniment subsidiaire - de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, En tout état de cause - de condamner M. et Mme [M] et Mme [K] à lui payer chacun la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient : - que les fissures étaient visibles lors de la vente et que l'appelante ne rapporte donc pas la preuve qui lui incombe du caractère non apparent du vice allégué, - qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir attiré son attention sur un élément reconnaissable y compris pour un profane de la construction - qu'en tout état de cause, l'appelante ne rapporte pas la preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité avec le prétendu manquement au devoir de conseil, - qu'elle ne saurait être condamnée à plus que les sommes prononcées à son encontre par le tribunal. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. MOTIVATION Sur la demande en garantie des vices cachés par les vendeurs Le tribunal a rejeté la demande de l'appelante sur ce fondement en jugeant que la fissure objet du vice était apparente L'appelante soutient que cette fissure était connue des vendeurs et lui a été cachée comme se trouvant sur le mur arrière de l'immeuble, partie qu'elle n'a pu visiter avant son acquisition. Les vendeurs sollicitent la confirmation de la décision. Sans contester avoir eu connaissance de l'existence de la fissure, ils répliquent que ce vice était apparent et que les acquéreurs étaient libres de visiter le bien dans son entièreté. Aux termes de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera pas obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d'effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice. L'article 1642 du même code énonce que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même En l'espèce, Mme [K] expose avoir visité le bien immobilier, accompagnée de l'agent immobilier mais en l'absence des vendeurs et n'avoir eu accès à la façade arrière du bâtiment, cet accès étant empêché par une clôture en grillage ; elle soutient que ce n'est qu'après l'achat qu'elle a découvert le vice. Si la photographie qu'elle produit montre que l'accès à l'immeuble était difficile et jonché de végétations, celle produite par les intimés, prise depuis la voie publique permet de distinguer la fissure qui était donc apparente. Par ailleurs, M. [L] atteste avoir, avant l'acquisition de la maison, fait appel aux services d'un maçon, qui est monté sur le toit afin d'inspecter la toiture sans avoir remarqué l'existence d'une fissure et ce en contradiction avec l'attestation d'un tiers affirmant au contraire que cette question a été évoquée. Enfin, le rapport d'expertise du 18 janvier 2021 retient la présence non seulement d'une mais de plusieurs fissures lesquelles se situent sur l'ensemble du bien et non uniquement sur le pan arrière : ' les fissures sont de toutes natures : verticales, horizontales, en escalier (..) Cela signifie que ces trois parois sont en début de dislocation c'est à dire que la cohérence initiale entre les éléments constituant ces murs est en train de ne plus être totale. (...) Cette dislocation qui a commencé (...) il y a au moins 10 ans, par conséquent avant la vente du 9 août 2018, est parfaitement visible, du moins en ce qui concerne les fissures les plus importantes (...)'. L'expert a interrogé les parties sur le fait que les acquéreurs n'ont pas entrepris de faire le tour de la maison avant l'achat, cette action ayant été possible au jour de l'expertise. Ceux-ci n'ont pas apporté de réponse à cette question. Il en résulte que Mme [K] échoue à rapporter la preuve du caractère dissimulé de la fissure dont elle allègue le caractère caché, qui était apparente depuis l'arrière de la maison. Le fait que cette partie de l'extérieur de la maison soit grillagée n'empêchait pas de la visualiser quand bien même elle avait été bouchée par de la mousse polyuréthane. Par ailleurs, comme le relève l'expert, l'existence de plusieurs fissures en différents points de la maison exclut de caractériser le caractère caché de ces vices. En conséquence la décision sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande en indemnisation de Mme [K] à l'encontre de M. et Mme [M]. Sur la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier L'appelante soutient que la société 3G Immo Consultant n'a pas respecté son devoir de conseil à son égard en ne l'informant pas des désordres apparents en l'occurrence de l'existence de fissures. La société intimée soutient qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, les fissures étant apparentes lors de l'acquisition de la maison tant pour un professionnel que pour un profane de sorte qu'elle n'était tenue à aucun devoir de conseil envers l'appelante. L'agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d'acte, est tenu d'un devoir d'information et de conseil afin de « s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention » (1è Civ. 17 janvier 1995 n 92-21.193). Toutes les parties à l'acte auquel il prête son concours sont créancières d'une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l'a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l'intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle (1è Civ, 25 novembre 1997). Au titre de cette obligation de renseignement et de conseil, sa responsabilité peut être engagée s'il omet d'informer l'acheteur sur l'existence de désordres apparents affectant l'immeuble vendu, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne pouvait ignorer (1è Civ., 18 avril 1989) Au terme de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, comme précédemment indiqué, la présence de fissure était apparente au moment de la vente. Il est également constant que la seule interlocutrice de Mme [K] a été Mme [C] [H], agent immobilier de la société 3G Immobilier qui lui a fait visiter le bien comme en atteste la signature du bon de visite, a échangé avec elle pendant la période de pourparlers, et lui a proposé un devis de réfection de la façade suivant les échanges de mails produits aux débats. Sans être un professionnel de la construction comme le soutient l'intimée, l'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil envers l'acquéreur en sa qualité de professionnel. En s'abstenant d'informer l'acquéreur potentiel auquel il faisait visiter le bien des désordres apparents consistant en des fissures qu'il ne lui était pas possible d'ignorer, l'agent immobilier a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers celui-ci. L'appelante soutient avoir subi un préjudice matériel généré par le coût des travaux de reprises à effectuer, et un préjudice de jouissance comme n'ayant pu profiter pleinement de son bien. S'agissant du préjudice matériel, l'expert a fixé le montant des travaux de reprise nécessaires à la somme de 51 226.26 euros. L'appelante produit un devis actualisé au 11 mars 2022 pour des prestations identiques d'un montant de 52 630, 20 euros. En manquant à son devoir de conseil, la société Sas 3G Immobilier a commis une faute ayant privé Mme [K] de la possibilité d'acquérir un bien exempt de fissure ou de négocier son prix à la baisse. Les dommages allégués consistant dans le coût des travaux de reprise des fissures sont en lien avec cette faute et la société 3G Immo Consultant devra indemniser Mme [K] au titre de son préjudice matériel. La décision sera en conséquence infirmée sur ce point. S'agissant du préjudice de jouissance, le tribunal a alloué la somme de 1 000 euros à ce titre en retenant que la requérante avait du effectuer des travaux, et que la présence des fissures l'empêchait de jouir convenablement de son bien. L'appelante sollicite à ce titre la somme de 10 000 euros sans toutefois expliquer en quoi elle aurait subi un préjudice distinct de celui consistant en la reprise des malfaçons constatées. La décision sera en conséquence également infirmée en ce sens. Sur les autres demandes La société 3 G Immo Consultant, succombant, sera condamnée aux entiers dépens ; Elle sera également condamnée à verser à Mme [E] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, PAR CES MOTIFS La cour, Confirme la décision en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne les demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [E] [K] au titre de l'indemnisation de ses préjudices, Statuant à nouveau sur ce point Condamne la société 3G Immo Consultant à payer à Mme [E] [K] la somme de 52 630, 20 euros en indemnisation de son préjudice matériel, Déboute Mme [E] [K] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance, Y ajoutant, Condamne la société 3G Immo Consultant aux entiers dépens, La condamne à payer à Mme [E] [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par le présidente et par la greffiere. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,