Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/01362

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/01362 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2SI Minute : S.A. 1001 VIES HABITAT Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397 C/ Monsieur [O] [V] [Z] Madame [K] [F] [U] copie Exécutoire délivrée à : Maître Jeanine HALIMI Copie certifiée conforme délivrée à : Monsieur [O] [V] [Z] Madame [K] [F] [U] Le Jugement du 26 juin 2024 Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 26 Juin 2024; par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 30 Avril 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. 1001 VIES HABITAT, demeurant 31/35 rue de la Fédération, Carré Suffren - 75015 PARIS représentée D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [O] [V] [Z], demeurant 12 rue Henri Dunant - 93100 MONTREUIL comparant Madame [K] [F] [U], demeurant 12, rue Henri Dunant - 93100 MONTREUIL non comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 2 février 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] un appartement à usage d’habitation, situé 12, rue Henri Dunant, 93100 MONTREUIL. Des loyers étant demeurés impayés, la SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier par acte d'huissier en date du 11 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 4.199,66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 5 octobre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte d'huissier en date du 31 janvier 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la clause résolutoire acquise pour défaut de paiement de la dette, et pour défaut de production de l’attestation d’assurance habitation, - à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] et de tout occupant de leur chef, avec le concours du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier si besoin, sous astreinte de 8 euros par jour à compter du jugement à intervenir, - condamner solidairement Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] à lui régler une indemnité d'occupation égale au montant du loyer provisionnel, avec indexation augmenté des charges récupérables, majoré de 50%, jusqu'à la reprise effective des lieux, à titre subsidiaire, sans majoration, - autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble ou local de son choix, aux frais, risques et périls des cités, sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner solidairement Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] au paiement de la somme de 330 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner solidairement Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] aux entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 avril 2024. A l'audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son avocat, abandonne sa demande d’expulsion pour défaut d’assurance, sollicite la condamnation des défendeurs à lui régler la somme de 5.431,09 euros, échéance du mois d’avril inclus, et indique ne pas être opposée aux délais de paiement, tout en affirmant que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant. Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U], comparant en personne, expliquent leur situation financière et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 2 février 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2023, pour la somme en principal de 4.199,6 6euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2023. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. En l'espèce, il ressort des débats à l’audience que la dette locative, qui s’est constituée dès l’entrée dans les lieux des locataires, n’a eu de cesse d’augmenter pour s’élever à la somme de 6.016,82 euros, échéance du mois d’avril incluse. Le loyer courant n’a pas été repris. Par ailleurs, la proposition de verser la somme de 100 euros par mois pour régler la dette locative n’apparaît pas raisonnable au regard du montant élevé de cette dette. Dès lors, il ne sera pas fait application de la disposition suvisée et Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] étant sans droit ni titre depuis le 25 novembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune astreinte ne sera prononcée, les mesures d’expulsion étant à la diligence du bailleur. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé suivant les articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, il est constant que Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] doivent la somme de 5.431,09 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés échus à cette date. Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.431,09 euros. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du mois d’avril 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux. Aucune majoration de cette indemnité ne sera due. Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. L’équité commande de débouter la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre La SA 1001 VIES HABITAT, d'une part et Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U], d'autre part concernant l’appartement situé 12, rue Henri Dunant, 93100 MONTREUIL sont réunies à la date du 25 novembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; ORDONNE, à défaut pour Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 5.431,09 euros (décompte incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance du mois d’avril 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [V] [Z] et Madame [K] [F] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection