Cour d'appel, 02 mai 2024. 21/02406

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRET DU 2 MAI 2024 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02406 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCDN Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2020 - Tribunal Judiciaire de PARIS RG n° 18/08478 APPELANTE Madame [C] [J] épouse [X] née le 30 Septembre 1972 à [Localité 16] [Adresse 4] [Localité 12] Représentée et assistée à l'audience par Me Valérie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0388 INTIMÉE S.A.S. VALOPTIM, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 8] [Localité 13] Représentée et assistée par Me Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2433 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été appelée le 22 Février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Florence PAPIN, Présidente Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame ANNE ZYSMAN, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Anne ZYSMAN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSE DU LITIGE Selon mandat de gérance n° 124 en date du 28 octobre 2010, Mme [C] [J] épouse [X] (Mme [X]) a confié à la société Valoptim mandat d'administrer « divers bien à usage d'habitation déjà loués et occupés situés : - [Adresse 11] [Localité 15], 2/3 pièces au 5ème étage, - [Adresse 7] [Localité 10], studio au 5ème étage, - [Adresse 6] [Localité 18], studio au 1er étage, - [Adresse 14] [Localité 10], chambre meublée au 7ème étage, - [Adresse 5] [Localité 19] chambre meublée au 3ème étage, - [Adresse 2] [Localité 9], studio au 3ème étage, A usage commercial ou professionnel déjà loué - [Adresse 1] [Localité 10], local commercial au rez-de-chaussée ». Par mandat de gérance n° 229 en date du 26 novembre 2014, Mme [X] a confié à cette même société Valoptim mandat d'administrer « un double emplacement de parking portant les n°88 et 93 au 2ème sous-sol situé [Adresse 3] [Localité 10] ». Suite à une restructuration des activités de la société Valoptim, Mme [X] a confié à l'une de ses filiales, la société Le Paris de Dorothée, des mandats de gestion n° 357, 360, 360-2, 360-3, 360-4, 360-5, 360-6 et 360-7 portant sur chacun de ses biens, et ce à compter du 18 mars 2016. Par courrier de son conseil en date du 20 janvier 2017, Mme [X], alléguant des fautes de gestion, a réclamé à la société Valoptim une somme de 62.227,64 euros en indemnisation des préjudices subis. C'est dans ce contexte que, faute de solution amiable, Mme [X] a fait assigner la société Valoptim devant le tribunal de grande instance de Paris, par acte d'huissier du 25 mai 2018, en responsabilité et indemnisation de son préjudice. Par jugement du 28 septembre 2020, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Paris a : - condamné la société Valoptim à payer la somme de 706,76 euros à Mme [C] [X] en indemnisation de son préjudice, - débouté Mme [C] [X] du surplus de ses demandes indemnitaires, - débouté Mme [C] [X] de sa demande subsidiaire d'expertise, - déclaré irrecevable la demande de la société Valoptim au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile pour défaut d'intérêt à agir, - condamné Mme [C] [X] à payer à la société Valoptim la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné Mme [C] [X] aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration du 4 février 2021, Mme [C] [X] a interjeté appel de ce jugement. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2021, Mme [C] [X] demande à la cour, au visa des articles 1991 et suivants du code civil, de : - Infirmer le jugement du 28 septembre 2020 en qu'il : ' a condamné la société Valoptim à lui payer la somme de 706,76 euros en indemnisation de son préjudice, ' l'a déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires, ' l'a déboutée de sa demande subsidiaire d'expertise, ' l'a condamnée à payer à la société Valoptim 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ' l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance, Et statuant à nouveau, - Condamner la société Valoptim à indemniser Mme [C] [X] de l'intégralité de ses préjudices consécutifs aux fautes et négligences commises par la société Valoptim dans l'exécution des mandats de gérance, et lui payer, en conséquence, les sommes suivantes : - Au titre de la mauvaise gestion du sinistre de la [Adresse 22] : ' 2.048 euros de perte de loyers ' 2.500 euros à titre de préjudice moral - Au titre de la mauvaise gestion des charges de copropriété et appel de travaux : ' 3.623,48 euros à titre de pertes financières ' 2.000 euros à titre de préjudice moral - Au titre de la mauvaise gestion de la perception des loyers : ' 4.385,70 euros à titre de pertes financières ' 2.000 euros à titre de préjudice moral - Au titre des encaissements hors mandat : ' 1.500 euros à titre de préjudice moral - Au titre de la mauvaise gestion du renouvellement des baux : ' 51.777,35 euros à titre de pertes financières, à savoir : ' 1.237,41 euros sur le bien [Adresse 11] à [Localité 15] ' 1.041,78 euros sur le bien [Adresse 22] à [Localité 18] ' 4.548,12 euros sur le bien [Adresse 14] à [Localité 10] ' 5.864,04 euros sur le bien [Adresse 24] à [Localité 19] ' 39.086 euros sur le bien [Adresse 21] à [Localité 10] - Au titre de la mauvaise gestion de reddition de comptes locataires : ' 876,73 euros à titre de pertes financières ' 500 euros à titre de préjudice moral - Au titre de la mauvaise gestion des relocations : ' 312 euros à titre de pertes financières ' 500 euros à titre de préjudice moral En tout état de cause : - Débouter la société Valoptim de l'ensemble de ses demandes, - Condamner la société Valoptim à régler une somme de 5.000 euros à Mme [C] [X] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société Valoptim aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2021, la société Valoptim demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, de : A titre principal : - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, A titre subsidiaire : - Débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes formées au titre du préjudice moral, Et pour chacun des préjudices invoqués : ' Au titre de la gestion du sinistre [Adresse 22] - Débouter Mme [X] de ses demandes. ' Au titre de la gestion des charges de copropriété et des appels de travaux - Confirmer la condamnation de Valoptim à hauteur de 206,76 euros, - Débouter Mme [X] au titre de la demande de 529,08 euros, - Débouter Mme [X] de sa demande au titre de l'IRPP, ' Au titre de la perception des loyers et des comptes rendus de gestion - Débouter Mme [X] de ses demandes relatives à la [Adresse 25], - Débouter Mme [X] de ses demandes au titre de la [Adresse 26], ' Au titre des encaissements perçus par la société Valoptim hors mandat de gérance - Confirmer la condamnation de la société Valoptim à hauteur de 500 euros, ' Au titre des négligences dans le renouvellement des baux A titre principal : - Débouter Mme [X] de ses demandes au titre de la [Adresse 20], - Débouter Mme [X] de ses demandes au titre de la [Adresse 23], - Débouter Mme [X] de ses demandes au titre du [Adresse 14], - Débouter Mme [X] de ses demandes au titre de la [Adresse 25], - Débouter Mme [X] de sa demande en condamnation à hauteur de 7.912 euros au titre de la rédaction du bail commercial, - Débouter Mme [X] de ses demandes au titre de l'absence de congé relatif au local commercial [Adresse 21], A titre subsidiaire : - Condamner la société Valoptim au titre de la perte de chance et accorder à Mme [X] une indemnisation égale à 10% de l'ensemble des sommes demandées, soit, en tout 5.177 euros, ' Au titre de la reddition des comptes de charges - Débouter Mme [X] de ses demandes, ' Au titre des négligences dans la gestion des relocations - Débouter Mme [X] de ses demandes, - Confirmer la condamnation de Mme [X] en paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, En toute hypothèse : - Condamner Mme [X] en paiement d'une somme de 6.000 euros, au surplus, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner Mme [X] aux frais et dépens de l'instance (article 699 du code de procédure civile). La clôture a été prononcée le 29 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Le tribunal a observé des problèmes de numérotation et d'identification des pièces de Mme [X]. Il a en outre rappelé qu'en application de l'article 768 (et non 769 comme indiqué par erreur), il n'était tenu de statuer que sur les dernières conclusions et n'a donc pas examiné les moyens et prétentions énoncés dans l'assignation et les conclusions ultérieures mais non repris dans les dernières conclusions. Sur les demandes de Mme [X] au titre de la perte de loyers après le renouvellement du bail commercial, le tribunal a estimé, au visa de l'article 1991 du code civil, que la société Valoptim avait manqué à son obligation de donner congé au locataire avec offre de renouvellement à la fin du bail, le 28 septembre 2013, mais a considéré que Mme [X] n'établissait pas son préjudice et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 24.430 euros. Pour le surplus, le tribunal a relevé que Mme [X] ne formulait aucune demande détaillée et ne précisait pas le préjudice chiffré que lui avaient causé les manquements allégués. Il a retenu que le retard de paiement des charges de copropriété, non contesté par la société Valoptim, avait causé à Mme [X] un préjudice de 206,76 euros correspondant à la facturation de frais de relance par le syndic ; qu'en outre, si Mme [X] ne rapportait pas la preuve d'une erreur d'encaissement de loyer ni du préjudice que cette erreur aurait pu lui causer, non plus que la preuve du préjudice causé par l'encaissement des loyers par la société Valoptim après la fin du mandat de gestion, la société Valoptim reconnaissait que cette faute avait pu causer un préjudice à Mme [X] d'un montant de 500 euros. Il a enfin estimé qu'aucune faute ni aucun préjudice n'étaient démontrés concernant la mauvaise gestion du renouvellement des baux, lesquels n'étaient pas produits. Il a en conséquence condamné la société Valoptim à payer à Mme [X] la somme de 706,76 euros et l'a déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires ainsi que de sa demande d'expertise, formulée afin de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve. Au soutien de son appel, Mme [X] fait valoir qu'en application de l'article 1991 du code civil, la société Valoptim, en sa qualité de mandataire, était tenue par des obligations contractuelles d'administration de ses biens et doit répondre de l'inexécution ou la mauvaise exécution de la gestion locative qui lui était confiée. Elle reproche à la société Valoptim de multiples fautes et négligences commises dans l'exécution des mandats de gérance qui lui ont été confiés, dont plusieurs sont admises, et qui justifient réparation des préjudices consécutifs à ces fautes et négligences, lesquels sont justifiés par les pièces versées aux débats. La société Valoptim, qui sollicite la confirmation du jugement, reconnaît avoir commis quelques erreurs de gestion dont elle a indiqué qu'elle acceptait de les réparer dès le stade amiable. Elle fait valoir en substance que les griefs formés à son encontre ne sont pas justifiés et que les préjudices invoqués par Mme [X] relèvent le plus souvent de la perte de chance et non du gain manqué effectif. Elle conteste par ailleurs le préjudice moral réclamé à hauteur de 9.000 euros en l'absence d'éléments de preuve objectifs de l'état de détresse morale allégué. Sur la responsabilité de la société Valoptim En application de l'article 1134 ancien du code civil applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1147 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. L'article 1991 du code civil édicte que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ». L'article 1992 du même code précise que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ». Il s'évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d'inexécution du mandat conféré. Il convient, en application des dispositions précitées, d'examiner les manquements reprochés à la société Valoptim par Mme [X]. Sur la gestion du sinistre survenu dans le studio sis [Adresse 6] à [Localité 17] Mme [X] reproche un retard de traitement du dossier par la société Valoptim durant quatre mois, de septembre 2015 à janvier 2016. Elle ajoute que la société Valoptim a fait intervenir, sans prendre aucune précaution, la société Rent Bat alors même que cette entreprise avait effectué les travaux dans le studio et était donc responsable de la pose du ballon d'eau chaude, lequel a chuté et occasionné le dégât des eaux du 14 septembre 2015 ; qu'elle a donc permis à la société Rent Bat, dont le travail était défectueux lors de la pose dudit ballon, d'intervenir à nouveau dans le studio ; qu'elle n'a pas mis en cause la société Rent Bat ayant installé le ballon d'eau chaude, responsable de l'origine du sinistre alors même qu'elle le lui demandait ; qu'elle n'a pas requis de la locataire communication de la déclaration qu'elle aurait dû faire auprès de son assurance lors du sinistre malgré le rappel du Cabinet Passet. Elle indique que sur ce même sinistre, elle s'est retrouvée avec comme interlocuteur la société Le Paris de Dorothée qu'elle n'avait pas mandatée, relevant que les mandats de gestion conclus avec cette société datent de mars 2016 donc postérieurement au sinistre de septembre 2015. Elle fait valoir que ces fautes et négligences de la société Valoptim lui ont causé un préjudice financier équivalant à la perte de quatre mois loyers, soit la somme de 2.048 euros, outre un préjudice moral à hauteur de 500 euros par mois de septembre 2015 à février 2016, soit 2.500 euros. La société Valoptim soutient avoir fait le nécessaire tant auprès de la MAAF, dès le 15 septembre 2015, qu'auprès du cabinet Passet, syndic de la copropriété, et prétend qu'elle n'est pas responsable de l'absence de réaction de la MAAF, relevant que c'est grâce à sa persévérance qu'elle a obtenu une indemnisation de sa part. Elle estime que si la perte locative n'est pas contestée, elle ne lui est pas imputable et relève que les sinistres dégâts des eaux sont, par nature, longs à traiter du fait des temps d'expertise par les assureurs et des temps de séchage. Elle estime qu'en déclarant le sinistre le jour même de sa survenance et en poursuivant l'instruction du dossier auprès de la MAAF, elle a rempli ses obligations contractuelles, de sorte qu'aucune perte locative ne saurait lui être imputée. Sur ce Il ressort des pièces produites qu'un sinistre est survenu le 14 septembre 2015 dans le studio situé [Adresse 6] à [Localité 17], le ballon d'eau chaude installé dans la salle de bains s'étant décroché, provoquant un dégât des eaux qui a rendu le studio inhabitable et entraîné le départ de la locataire le 30 octobre 2015. Le 15 septembre 2015, la société Valoptim a effectué une déclaration de sinistre auprès de la MAAF, assureur de Mme [X], et en a informé le jour même le Cabinet Passet, syndic de l'immeuble du [Adresse 6]. Ce dernier a répondu le 28 septembre 2015 qu'il procédait à une déclaration de sinistre par mesure conservatoire, qu'il appartenait à l'occupante de déclarer le sinistre auprès de sa compagnie d'assurance pour la désignation d'un expert et qu'il mandatait une société pour rechercher les causes de la chute du ballon d'eau chaude. La société Valoptim a obtenu un devis pour la remise en état de la salle de bains le 30 septembre 2015 qu'elle a transmis à Mme [X] le 1er octobre 2015. Le 15 janvier 2016, en réponse au courrier de Mme [X] du 11 janvier 2016 invoquant des défaillances dans la gestion de ses biens, notamment celui de la [Adresse 22], la société Valoptim lui a rappelé les diligences accomplies auprès de la MAAF et du syndic et a indiqué relancer les assureurs pour la désignation d'un expert. Elle a effectivement, le 15 janvier 2016, adressé un courrier à la MAAF et au syndic aux fins de désignation d'un expert, leur transmettant également le devis pour la remise en état du studio. Elle a ensuite, par mail du 20 janvier 2016, saisi son conseil, lui demandant d'intervenir, d'une part, auprès de l'entreprise Rent Bat ayant effectué les travaux de rénovation du studio en 2014 et pouvant être responsable du sinistre et, d'autre part, auprès du syndic et de la MAAF, expliquant par ailleurs que la locataire n'avait pas fourni de déclaration de sinistre à son assurance et l'interrogeant sur la possibilité de la lui réclamer et d'attendre la réception de ce document pour lui rembourser son dépôt de garantie. Le conseil de la société Valoptim a adressé à la MAAF, le 22 janvier 2016, une mise en demeure de nommer un expert d'assurance. Une réunion d'expertise a été organisée par l'assurance de la copropriété le 29 janvier 2016, à laquelle la société Valoptim a assisté, celle-ci ayant par la suite communiqué à l'expert les documents demandés, dont l'attestation d'assurance de la locataire. Il résulte de ces éléments qu'aucune négligence ne peut être reprochée à la société Valoptim dans la gestion de ce sinistre et c'est à tort que Mme [X] soutient que la société Valoptim est restée quatre mois sans effectuer la moindre diligence. Il en résulte que la perte de loyers, dont la réalité n'est pas contestée, n'est pas imputable à la carence de la société Valoptim. Par ailleurs, s'il apparaît que le mail précité du 1er octobre 2015, à en-tête de Valoptim, émane de la société Le Paris de Dorothée, il ressort des explications de la société Valoptim que suite à une restructuration de ses activités, la gestion locative a été transférée à l'une de ses filiales, Le Paris de Dorothée, à qui Mme [X] a par la suite confié les mandats de gérance, ses interlocuteurs étant restés les mêmes. Ce grief n'étant pas établi, Mme [X] sera déboutée des demandes indemnitaires formées à ce titre. Sur la gestion des charges de copropriété et des appels de travaux Mme [X] reproche à la société Valoptim d'avoir réglé les charges de copropriété et les appels de travaux avec retard, occasionnant des frais de rappel et des mises en demeure injustifiés. Elle ajoute que ce retard dans le règlement des charges de copropriété et des appels de travaux a eu un impact sur le montant de son impôt sur les revenus 2015 puisque les charges de l'année 2015 ont été réglées au 1er trimestre 2016. Elle fait en outre valoir que pour l'appartement de [Localité 15], la société Valoptim a débité son compte de gérance de 529,08 euros le 1er mars 2016 mais n'a pas réglé cette somme au syndic, qu'elle a donc été contrainte de régler. La société Valoptim indique, en ce qui concerne les frais de relance, avoir admis ce poste de préjudice dès le stade amiable mais également devant le tribunal judiciaire, qui lui en a donné acte et l'a condamnée à payer la somme de 206,76 euros, ce dont elle demande confirmation. Elle conteste en revanche la refacturation à Mme [X] de la somme de 529,08 euros ainsi que l'impact sur l'impôt sur les revenus 2015 du paiement des charges 2015 en 2016. Sur ce Aux termes des mandats de gérance, la société Valoptim avait notamment pour mission de « procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment payer les charges de copropriété, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des imposition et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires ». Le retard de paiement des charges de copropriété (certains appels de fonds du 3ème et 4ème trimestre 2015 ont été payés au 1er trimestre 2016), qui est établi et non contesté par la société Valoptim, constitue incontestablement une faute de gestion. Ce retard de paiement a entraîné la facturation de frais de relance et de mise en demeure par le syndic, justifiés à hauteur de 220,40 euros. Mme [X] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice supérieur à cette somme, notamment au titre de l'impôt sur les revenus, et ne justifie pas des honoraires réglés pour la consultation d'un fiscaliste. Elle ne démontre pas davantage que la société Valoptim aurait conservé abusivement une somme de 529,08 euros, le relevé de charges établi par le syndic de l'immeuble situé à [Localité 15] en date du 30 mai 2016 faisant apparaître, au débit, quatre appels de travaux d'un montant de 529,08 euros chacun outre les appels de charges courantes et, au crédit, deux règlements de 529,08 euros et 3.800,81 euros. Elle n'établit pas davantage avoir été contrainte de régler cette somme au syndic. Enfin, le préjudice moral allégué au titre de ces fautes de gestion n'est pas démontré. La société Valoptim sera donc condamnée à payer à Mme [X] la somme de 220,40 euros. Le surplus des demandes de Mme [X] sera rejeté. Sur la perception des loyers et les comptes rendus de gestion Mme [X] reproche à la société Valoptim des négligences dans la gestion des loyers des biens situés [Adresse 24] et [Adresse 21], relevant des écarts entre les loyers perçus par la société Valoptim et ceux qui lui ont été reversés. La société Valoptim conteste les griefs allégués. Elle admet que la gestion du compte de M. [Z], locataire du bien situé [Adresse 24] a pu « poser question » et que si les règlements ont été faits « de manière aléatoire », Mme [X] n'a subi aucun préjudice puisque le compte du locataire n'a jamais été débiteur et a été soldé sans difficulté de paiement. S'agissant des biens situés [Adresse 21], elle fait valoir que le Grand Livre 2016 fait état des reversements intervenus. Sur ce Aux termes des mandats de gérance, la société Valoptim avait pour mission d'accomplir, pour le compte et au nom de son mandant, tous actes d'administration, et notamment : « encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie, indemnités d'occupation et d'assurances, provisions et plus généralement toute somme relative aux biens gérés». Si certaines discordances peuvent apparaître entre les relevés de gérance adressés par la société Valoptim à Mme [X] et le Grand Livre 2015-2016 de la société Valoptim, il apparaît que les loyers versés par les locataires ont bien été portés au crédit du compte de gérance de Mme [X] de sorte que les négligences alléguées, à les supposer établies, n'ont causé aucun préjudice à Mme [X]. Elle sera en conséquence déboutée des demandes qu'elle forme à ce titre. Sur les encaissements perçus par la société Valoptim hors mandat de gérance Mme [X] reproche à la société Valoptim d'avoir continué à appeler des loyers auprès des locataires des biens situés [Adresse 21] et à encaisser ces loyers jusqu'au 30 juin 2016 alors que son mandat de gérance avait pris fin le 17 mars 2016. Elle explique que, du fait des agissements fautifs de la société Valoptim hors mandat de gérance, elle a eu des inquiétudes et des difficultés de contrôle quant à la gestion et le suivi de ses biens, ce qui lui a causé un préjudice moral. La société Valoptim répond qu'en phase amiable, elle n'avait pas dénié son erreur et avait proposé une indemnité transactionnelle de 500 euros pour ce poste de préjudice. Sur ce Il est constant que la société Valoptim a établi un relevé de gérance pour le 2ème trimestre 2016 alors qu'à compter du 18 mars 2016, les mandats de gestion avaient été confiés à la société Le Paris de Dorothée. Dans la mesure où Mme [X] n'ignorait pas les liens existant entre ces deux sociétés, les interrogations que cette situation a pu susciter pour Mme [X], reconnues par la société Valoptim, ne sauraient être indemnisées à une somme supérieure à celle de 500 euros proposée par la société Valoptim, qu'elle sera condamnée à payer à Mme [X]. Sur le renouvellement des baux Mme [X] fait valoir que la société Valoptim s'était engagée tant dans le cadre de son mandat de gérance que suite à son constat de l'état de son patrimoine à procéder aux renouvellements des baux afin de remettre les loyers au niveau du marché, ce qu'elle n'a pas fait, en violation de ses obligations contractuelles. La société Valoptim conteste ces griefs et soutient que les mandats de gérance prévoient l'obligation de renouveler les baux en lien avec la vacance des locaux en gestion. Elle considère qu'elle n'avait aucune obligation d'agir de son propre chef pour donner congé et renouveler les baux et relève que Mme [X], qui avait été avisée par son gestionnaire de biens des prix habituellement pratiqués sur le marché, ne lui a jamais donné instruction de délivrer des congés aux fins de renouvellement des baux. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les préjudices allégués relèvent de la perte de chance, qu'elle évalue à 10%. Sur ce Aux termes des mandats de gérance, la société Valoptim avait notamment pour mission de : - « procéder à la révision des loyers », - « rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des bien(s), renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos », - « donner et accepter tous congés ». Il en résulte que, contrairement à ce que soutient Mme [X], la société Valoptim n'avait pas l'obligation de procéder à des augmentations de loyers lors du renouvellement des baux, étant précisé que l'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail d'habitation n'est possible que lorsque le loyer est sous-évalué par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). Une proposition de renouvellement du bail moyennant une augmentation de loyer doit être adressée au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Celui-ci peut refuser l'augmentation proposée et, en cas de désaccord, le loyer est fixé judiciairement. En l'occurrence, si par mail du 27 octobre 2010, soit antérieurement à la signature du premier mandat de gérance, le 28 octobre 2010, la société Valoptim avait indiqué à Mme [X] que le loyer de certains biens déjà loués paraissait sous-évalué, cet élément ne peut suffire à caractériser le montant insuffisant ou sous-évalué du loyer par rapport aux prix du marché à la date du renouvellement des baux litigieux en 2011 ou 2012. En outre, Mme [X] ne justifie pas avoir, à un quelconque moment, donné instruction à son mandataire de mettre en 'uvre la procédure d'augmentation de loyer lors du renouvellement des baux. Enfin, les augmentations de loyers invoquées par Mme [X] ne sont fondées sur aucune pièce. Concernant le local commercial situé [Adresse 21] à [Localité 17], un avenant portant sur un local attenant à celui donné à bail commercial à la société Dinosaures par contrat du 29 septembre 2004 a été signé le 2 mars 2012. Cet avenant mentionne un loyer de « 258 € mensuel, soit par trimestre : 774 € soit un loyer pour la totalité des locaux : 3.355 € par trimestre ». Il résulte toutefois du bail commercial du 29 septembre 2004, du relevé de gérance des 1er et 2ème trimestre 2012 et de l'extrait de compte locataire pour la période 1er janvier 2020 au 11 janvier 2021 que la société Vaoptim a commis une erreur sur le montant total du loyer lors de la rédaction de l'avenant en ajoutant au loyer trimestriel en cours de 3.097,00 euros, hors charges, le loyer mensuel du nouveau local au lieu du loyer trimestriel. Une régularisation d'un montant de 10.320 euros a été effectuée en janvier 2021 pour la période de 2016 à 2020, dans la limite de la prescription quinquennale. Il est donc établi une faute engageant la responsabilité de la société Valoptim au titre de sa gestion. Cette faute a engendré une perte de loyer évaluée par Mme [X] à la somme 516 euros par trimestre soit, pour la période du 2 mars 2012, date de signature de l'avenant, au 31 décembre 2015, une perte de 7.912 euros. Cette évaluation, non critiquée par la société Valoptim, sera retenue. En outre, il est établi qu'à l'échéance du bail commercial en septembre 2013, la société Valoptim n'a pas adressé au locataire de congé avec offre de renouvellement. Toutefois, comme l'a relevé le tribunal, qui a considéré que la société Valoptim avait manqué à son obligation de mandataire sur ce point, Mme [X] ne fournit aucun élément de comparaison permettant de démontrer qu'elle aurait pu réclamer, lors du renouvellement du bail, un loyer supérieur à celui contractuellement fixé, son évaluation de la valeur locative du bien dont s'agit, entre 33,33 et 40 euros/m², n'étant corroborée par aucune pièce. Il est observé à cet égard qu'en première instance, elle invoquait un loyer renouvelé de 540 euros/m² alors que devant la cour, elle fait état d'un loyer renouvelé de 440 euros/m². Il résulte des développements qui précèdent que la société Valoptim sera condamnée à payer à Mme [X], en réparation du préjudice subi du fait du manquement sus-visé, la somme de 7.912 euros à titre de dommages et intérêts. Le surplus des demandes de Mme [X] sera rejeté. Sur la reddition des comptes de charges Mme [X] reproche à la société Valoptim de ne pas avoir procédé à la régularisation des charges dues par les locataires selon les décomptes annuels adressés par les syndics de copropriété. La société Valoptim répond que les affirmations de Mme [X] ne sont pas démontrées en l'absence de production de l'ensemble de la comptabilité. Elle ajoute que « ces demandes nouvelles comme étant présentées pour la première fois en cause d'appel sont prescrites ». Sur ce Outre le fait que la société Valoptim ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions l'irrecevabilité de ces demandes, elle indique, dans ses mêmes écritures, que Mme [X] demandait en première instance une somme moindre que celle demandée en cause d'appel, de sorte que les demandes formulées à ce titre par Mme [X] ne sont ni nouvelles ni prescrites. Aux termes des mandats de gérance, la société Valoptim avait notamment pour mission de « procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment payer les charges de copropriété, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des imposition et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires ». Concernant l'appartement situé [Adresse 11] à [Localité 15], le bail du 14 janvier 2014 prévoit le règlement d'une provision sur charges de 150 euros par mois, soit 1.800 euros par an. Le relevé de charges établi par le syndic de l'immeuble, la société Casteele, en date du 2 juin 2015, pour l'exercice du 1er avril 2014 au 31 mars 2015, fait état de charges récupérables d'un montant de 2.105,43 euros. La société Valoptim ne justifie pas avoir procédé à la régularisation des charges et avoir appelé auprès du locataire un complément de charges de 305,43 euros. Il en est de même concernant l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 17], le fait que la régularisation des charges de l'exercice 2014 soit en faveur du locataire ne dispensant pas le mandataire de son obligation de procéder à la régularisation annuelle des charges. Le mandataire a donc fait preuve de négligence dans la régularisation des charges, et ce faisant, a commis une faute à l'origine d'un préjudice financier certain pour Mme [X], qui s'élève à la somme de 305,43 euros. Concernant le local commercial situé [Adresse 21] à [Localité 17], Mme [X] soutient que la société Valoptim n'a pas porté au crédit de son compte les trop-perçus de charges en sa faveur résultant de la régularisation des charges des exercices 2014 et 2015 effectuée par le syndic Oralia. Si le décompte de charges de l'exercice 2014 fait apparaître un solde de charges de 333,12 euros en faveur de Mme [X], la production du seul relevé de gérance du 2ème trimestre 2015 ne peut suffire à démontrer que cette somme n'aurait pas été portée au crédit de son compte. En outre, le décompte de charges du syndic pour l'exercice 2015, produit en pièce n° 55, ne fait apparaître aucun solde de charges en faveur de Mme [X]. Il résulte de ces développements que la société Valoptim sera condamnée à payer à Mme [X], en réparation du préjudice subi du fait du manquement sus-visé, la somme de 305,43 euros à titre de dommages et intérêts. Mme [X] sera déboutée du surplus de ses demandes au titre du préjudice financier ainsi que de sa demande au titre du préjudice moral, non démontré. Sur la gestion des relocations Mme [X] reproche à la société Valoptim une mauvaise gestion des changements de locataires pour deux appartements, ce que cette dernière conteste, estimant avoir accompli toutes diligences utiles pour relouer les appartements. Sur ce Aux termes des mandats de gérance, la société Valoptim avait notamment pour mission de « rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des bien(s), renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos ». Concernant l'appartement situé [Adresse 11] à [Localité 15], Mme [X] produit un mail de la société Valoptim du 7 janvier 2014 lui transmettant le dossier de candidats à la location ainsi qu'un mail en réponse de sa part du 8 janvier 2014 dans lequel elle s'étonne que les candidats aient relancé plusieurs fois l'agence pour avoir sa décision. Ces éléments ne permettent aucunement de caractériser un retard de transmission des dossiers de candidature par la société Valoptim, ce d'autant plus qu'il ressort des pièces produites par cette dernière que le 23 décembre 2014, Mme [X] lui a adressé des éléments pour compléter et modifier l'annonce, notamment sur le montant du loyer. Concernant la chambre située [Adresse 14] à [Localité 17], Mme [X] reproche un manquement de la société Valoptim à son obligation de loyauté à son égard, arguant du fait qu'au début de l'année 2015, la société Valoptim aurait démarché la locataire de cette chambre pour lui proposer d'autres locations en se fondant sur un courrier de celle-ci en date du 15 juillet 2016, dénué de toute valeur probante et n'étant corroboré par aucune autre pièce. Dans ces conditions, les demandes indemnitaires de Mme [X] formées à ce titre ne peuvent qu'être rejetées. Il résulte de l'ensemble de ces développements que la société Valoptim sera condamnée à payer à Mme [X] la somme totale de 8.937,83 euros ( 220,40 euros + 500 euros + 7.912 euros + 305,43 euros) en réparation des préjudices subis du fait de ses fautes de gestion. Il convient dès lors d'infirmer le jugement en ce sens. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le jugement étant infirmé, il le sera également au titre de ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Statuant de ce chef pour la première instance et en appel, la société Valoptim, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Elle se trouve dès lors redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance qu'au titre de la procédure d'appel, qui sera équitablement fixée à la somme de 3.500 euros, et ne peut elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société Valoptim à payer à Mme [C] [J] épouse [X] la somme de 8.937,83 euros en réparation des préjudices subis du fait de ses fautes de gestion, Condamne la société Valoptim à payer à Mme [C] [J] épouse [X] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Valoptim aux dépens de première instance et d'appel, Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,