Tribunal judiciaire, 23 janvier 2026. 24/08570

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [T] Maître TALEB Copie exécutoire délivrée le : à : Maître CHANOU Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/08570 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53EA N° MINUTE : 5 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 23 janvier 2026 DEMANDERESSE S.N.C. L’AUBERGE DE MONTMARTRE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître CHANOU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E597 DÉFENDEURS Monsieur [D] [T], non comparant, ni représenté Monsieur [U] [E], demeurant tous les deux [Adresse 3] représenté par Maître TALEB, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2025 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 23 janvier 2026 PCP JCP fond - N° RG 24/08570 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53EA EXPOSE DU LITIGE Par contrat égaré à effet au 1er septembre 1996, la société ICF NOVEDIS aux droits de laquelle vient la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE a donné à bail à M [D] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel actuel de 623, 55euros par mois. Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE a fait assigner M [D] [T] et M [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif du locataire pour cession illicite du bail et non occupation personnelle des locaux, - l'expulsion de M [D] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l'assistance de la force publique si besoin, - la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans le garde-meubles de son choix, - la condamnation in solidum de M [D] [T] et de M [U] [E] au paiement de la somme de 2142, 18 euros au titre de la régularisation des charges de consommation d’eau pour l’année 2022, - la condamnation in solidum de M [D] [T] et de M [U] [E] au paiement de la somme de 2142, 18 euros au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 31 juillet 2024, - la condamnation in solidum de M [D] [T] et de M [U] [E] à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges, à compter du 1er août 2024 jusqu’à la restitution des lieux , - la condamnation in solidum des défendeurs e à lui verser 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Au soutien de telles demandes, la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE se prévaut d'une absence d'occupation des lieux par M [D] [T] lui-même lequel réside en Algérie et a cédé sans autorisation le bail à M [U] [E], ainsi que constaté par constat d'huissier en date du 10 avril 2024. Une ordonnance de caducité a été rendue le 28 août 2024 puis l’affaire a fait l’objet d’un relevé de caducité le 18 septembre 2024. Appelée à l'audience du 18 septembre 2024, l'affaire a fait l'objet de trois renvois pour permettre aux parties de se mettre en état. A l'audience du 14 novembre 2025, la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes contenues dans son assignation sauf à augmenter sa demande au titre de l'indemnité d'occupation à un montant mensuel de 3467, 34 arrêtée au mois de novembre 2025 suivant décompte du 6 novembre 2025 euros et à ajouter s'opposer aux demandes de M [U] [E]. M [U] [E], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité à titre principal le rejet des demandes présentées à son encontre, et l’irrecevabilité de la demande au titre de la régularisation des charges d’eau 2022 et à titre subsidiaire l’en débouté et la condamnation de la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE à lui verser la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, M [U] [E] allègue bénéficier d’un bail verbal en ce qu’il occupe les lieux dès l’origine avec M [T] en parfaite transparence avec le bailleur dont il était le seul interlocuteur pendant 27 années. M [D] [T], assigné par procès verbal de recherches infructueuses, n’était ni présent ni représenté. Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le régime juridique applicable au bail verbal litigieux, il sera rappelé qu'un tel contrat verbal était régulier. En l'espèce l'existence d'un tel contrat conclu en 1996 est reconnue par les deux parties. La loi du 6 juillet 1989 se trouve ainsi désormais applicable, ainsi que le reconnaissent d'ailleurs les parties. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf accord express du bailleur. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. S'agissant de la preuve d'une absence d'habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier. A ce titre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes. En l'espèce, la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE qui vient aux droits du bailleur initial, la société ICF NOVEDIS, produit un acte notarié de vente du bien immobilier situé [Adresse 2] dans lequel est situé l’appartement litigieux. Or, cet acte notarié en date du 7 novembre 2023 liste les locataires dont le bail a été prorogé et vise expressément le seul M [D] [T] comme locataire identifié par le précédent bailleur. Il sera par ailleurs observé que l’ensemble des appels au titre des charges ou des loyers sont établies au nom de M [D] [T], que par courrier du 28 décembre 2023, il a été contesté le montant des charges d’eau, que ce courrier a été établi au nom de M [D] [T] alors même qu’il n’a pas été contesté dans le cadre des débats que ce dernier, âgé de plus de 90 ans réside désormais à plein temps en Algérie et n’occupe plus son logement parisien. Enfin, il est versé aux débats une sommation interpellative établie le 10 avril 2024 par Maître [M] [N] commissaire de justice. Il résulte de cet acte que M [U] [E] a indique être hébergé par M [J] depuis 1996, lequel réside désormais en Algérie. M [U] [E] a ainsi expressément reconnu ne pas bénéficier d’un contrat de bail. Il est constant que M [U] [E] occupe les lieux depuis plusieurs années sans qu’il ne soit possible d’établir avec certitude son entrée dans les lieux et a pu être identifié par le gardien comme tel. S’il a pu être hébergé par le locataire en titre durant plusieurs années, sa seule occupation des lieux avec l’accord du locataire ne lui confère pas la qualité de locataire ni ne justifie un transfert de bail à son profit. Contrairement à ce qui est allégué, M [E] n’était pas le seul interlocuteur dans le cadre de l’exécution du contrat. Un courrier établi au nom de M [T] pour contester la régularisation des charges d’eau a été adressé au bailleur le 28 décembre 2023 et ne fait à aucun moment état de M [U] [E] en qualité de locataire. Il ne sera pas fait droit à sa demande de reconnaissance d’un bail verbal. L'inoccupation fautive des lieux par le locataire, non contestée dans le cadre des débats, de même que la cession illicite du bail à M [U] [E] sera constatée. M [U] [E] qui ne justifie pas de l’occupation des lieux depuis 26 ans ni d’aucune démarche pour chercher un autre logement ne saurait faire valoir la violation de son droit constitutionnel au logement ni à la violation du droit à la vie privée sur le fondement de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme. En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée. M [D] [T] et M [U] [E] étant sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Il n’est pas contesté que M [D] [T] vit à plein temps en Algérie et n’occupe plus les lieux, il ne saurait être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation. M [U] [E] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 623, 55 euros. Sur la demande au titre des charges d’eau pour l’année 2022 Aux termes de l’article 1199 du code civil, Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter. M [U] [E] est mal fondé à se prévaloir de l’article 15.16.6.3.1 de l’acte de vente intervenu entre la société ICF NOVEDIS et la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE et selon laquelle le vendeur fera son affaire personnelle et erstrea responsable de la régularisation des charges des années antérieures de sorte que l’acquéreur ne puisse être inquiété à ce sujet. La société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE par son intervention en lieu et place de la société ICF NOVEDIS dans le cadre de la présente instance a révoqué le mandat donné et reste titulaire de ce droit d’agir. Sa demande est donc parfaitement recevable. La société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE verse aux débats un décompte de régularisation de charges au titre de l’année 2022 pour un montant total de 2142, 18 euros ainsi qu’un commandement de payer cette somme signifié par commissaire de justice le 4 avril 2024. M [U] [E] qui indique que le gardien pouvait attester de l’accès laissé pour les relevés sur les compteurs ne verse pas d’attestation en ce sens. Il ne conteste pas avoir occupé les lieux en 2022 et M [D] [T] étant à ce moment locataire en titre de l’appartement, ils seront condamnés in solidum à payer la somme de 2142, 18 euros au titre de la régularisation des charges d’eau de l’année 2022. Sur les demandes accessoires Les défendeurs, qui succombent, supportera in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté du litige, sera rappelée en application de l'article 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe reputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal à effet au 1er septembre 1996 conclu entre la société ICF NOVEDIS aux droits de laquelle vient la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE et M [D] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] aux torts du locataire ; REJETTE la demande de reconnaissance d’un bail verbal entre le bailleur et M [U] [E] ; ORDONNE en conséquence à M [D] [T] et M [U] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement; DIT qu’à défaut pour M [D] [T] et M [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONSTATE que M [D] [T] ne réside plus dans les lieux, CONDAMNE M [U] [E] à verser à la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de novembre 2025 inclus et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), soit 662, 40 euros, DECLARE la demande au titre de la régularisation des charges d’eau 2022 recevable, CONDAMNE in solidum M [D] [T] et M [U] [E] à payer à la société SNC L’AUBERGE DE MONTMARTRE la somme de 2142, 18 euros au titre de la régularisation des charges d’eau de l’année 2022, DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE in solidum M [D] [T] et M [U] [E] aux dépens de l'instance ; RAPPELLE l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier Le président