Tribunal judiciaire, 23 février 2024. 23/06649

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] JUGEMENT DU 23 Février 2024 N° RG 23/06649 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KRZH JUGEMENT DU : 23 Février 2024 N° 24/ OPH ARCHIPEL HABITAT C/ [L] [T] [H] [P] épouse [T] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23/02/24 à ARCHIPEL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [T] [H] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Février 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 08 Décembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Mme [X] [D], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEURS : M. [L] [T] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] non comparant, ni représenté Mme [H] [P] épouse [T] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] comparante en personne Exposé du litige Par acte sous seing privé du 24 octobre 2006, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] épouse [T] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 409,42 €. Par le même acte, ARCHIPEL HABITAT a également donné à bail aux époux [T] un garage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 31,08 €. Par actes de commissaire de justice du 15 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 462 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] le 17 novembre 2022. Par assignations du 24 juillet 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] épouse [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :5 980,15 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2023 mais le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, les locataires ne s’étant pas présentés aux rendez-vous proposés par le CDAS. À l'audience du 8 décembre 2023, intervenue après renvoi, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 décembre 2023, s'élève désormais à 3 601,55 €. Il indique que les locataires ont réalisé deux paiements les 6 et 10 octobre 2023 pour un montant total de 5 000 €. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de la dette proposé par les défendeurs ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement. Madame [H] [P] expose qu’elle et son mari, Monsieur [L] [T], ont la charge de trois enfants. Elle indique être vendeuse à domicile et bénéficier de revenus variables en fonction des ventes réalisées. La locataire explique que Monsieur [L] [T] est, quant à lui, artisan mais ne perçoit aucune ressource en raison de l’absence de chantier. Enfin, la locataire demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 20 €, en plus du loyer courant. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [L] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 15 juillet 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 462 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 septembre 2022. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 décembre 2023, Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] lui devaient la somme de 3 601,55 €, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] reconnaissent le montant de leur dette et seront ainsi solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] à se libérer de cette dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme de 20 €. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 584,28 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 7 décembre 2023, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 juillet 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 octobre 2006 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] épouse [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 16 septembre 2022, CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] épouse [T] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 3 601,55 € (trois mille six cent un euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, AUTORISE Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] épouse [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 180 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 € (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] épouse [T], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 septembre 2022, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] épouse [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] épouse [T] seront solidairement condamnés à verser à l'établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [H] [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 juillet 2022 et celui des assignations du 24 juillet 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge